利率上升推高了融資成本，令房地產(chǎn)開發(fā)商的前景陰云密布，美國尤其嚴重，在歐洲也越來越不容樂觀。市場對歐洲房地產(chǎn)貸款違約的擔憂正在加劇。

17日，德國第二大私人銀行——德國商業(yè)銀行公布了超預期的一季度業(yè)績報告，利潤幾乎翻了一番，但其股票卻以放量大跌做出回應，當天排在了德國Dax指數(shù)成分股跌幅榜首位。

分析人士指出，出現(xiàn)這么大的跌幅（最多時下跌逾7%）表面上是德國商業(yè)銀行旗下波蘭子公司的瑞士法郎房地產(chǎn)貸款出現(xiàn)法律糾紛給這家銀行留下隱患，實際上反映出投資者對商業(yè)銀行穩(wěn)定性的擔憂在加劇。

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地產(chǎn)行業(yè)存信貸違約風險

在波蘭，政府已經(jīng)開始干預抵押貸款市場。2022年，該國52%的新增抵押貸款采用浮動利率。隨著中央銀行提高利率，銀行貸款人的債務負擔急劇增加。政府不得不頒布法令，允許債務人在2023年暫停支付利息四個月。

事實上，飆升的貸款利率和房價下跌正在威脅整個歐洲大陸。根據(jù)德國Pfandbrief銀行協(xié)會（vdp）的數(shù)據(jù)，2023年一季度德國商業(yè)地產(chǎn)價格大幅下跌8.3%。零售物業(yè)價格下跌10.5%，跌幅超過辦公樓7.5%的價格跌幅。Vdp總經(jīng)理延斯·托爾克米特表示，預計未來幾個季度地產(chǎn)價格仍會下跌。

花旗集團房地產(chǎn)分析師亞倫·蓋伊警告說，西歐商業(yè)地產(chǎn)的估值可能會下降40%。這增加了地產(chǎn)公司融資難度和信貸違約的風險。該分析人士估計，在最壞的情況下，融資需求可能會增加到1800億歐元，這超過了該行業(yè)約1440億歐元的整體市值。

評級機構(gòu)Scope警告說，今明兩年到期的歐洲證券化商業(yè)房地產(chǎn)貸款中有三分之一存在重大再融資風險。

在歐洲，地產(chǎn)股的下跌已經(jīng)成為常態(tài)。17日，斯托克歐洲600房地產(chǎn)指數(shù)又下跌了1%。而過去一年，這一歐洲地產(chǎn)行業(yè)基準股指已經(jīng)下跌了約30%。

國際貨幣基金組織（IMF）估計，去年商業(yè)房地產(chǎn)占歐洲銀行貸款余額的6%左右。雖然這一比例大大低于美國的水平（約占18%），但這并不意味著系統(tǒng)性風險不會在歐洲發(fā)生。

大多數(shù)分析人士認為，目前風險最突出的是瑞典。其房地產(chǎn)貸款占全部貸款余額遠高于大多數(shù)歐洲國家。瑞典監(jiān)管機構(gòu)稱，商業(yè)房地產(chǎn)貸款占瑞典大型銀行貸款的16%至36%。

該國去年超過80%的新增抵押貸款都是以浮動利率還款的。3月底已經(jīng)有百分之四的業(yè)主無力再償還貸款，許多房地產(chǎn)集團再融資成本在短時間內(nèi)激增，必須折價出售存量資產(chǎn)才能應對流動性危機。

上周，瑞典最大房地產(chǎn)公司之一的Samhallsbyggnadsbolaget i Norden AB（下稱“ SBB”）長期信用評級被標準普爾全球下調(diào)至垃圾級，該公司高管也被曝出已在大量拋售持股。SBB股價當周下跌超過35%。

據(jù)機構(gòu)測算，到2026年，瑞典房地產(chǎn)公司將不得不償還相當于約420億歐元的債務。僅在未來一年，就將償還約百億歐元。

金融機構(gòu)恐受拖累

分析師擔心，隨著基本面問題的加深，越來越多的房地產(chǎn)公司可能很難再通過債券市場融資，而不得不更多地求助于銀行。這可能會進一步增加金融機構(gòu)的風險。

根據(jù)巴克萊分析師的說法，如果瑞典地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)大規(guī)模的信貸違約，專門從事商業(yè)房地產(chǎn)融資的北歐機構(gòu)和德國銀行將面臨最大風險。

標準普爾的一項調(diào)查顯示，機構(gòu)投資者擔心北歐銀行為即將發(fā)生的貸款違約的備付金今年可能會增加兩倍。

根據(jù)彭博智庫的分析，所有商業(yè)房地產(chǎn)貸款減記5%將使歐洲銀行平均損失約四分之一的稅前利潤。根據(jù)這一估計，斯堪的納維亞的銀行將受到最嚴重的打擊。丹麥銀行約有三分之二的稅前利潤面臨風險，瑞典商業(yè)銀行的損失超過50%，瑞典銀行則為34%。

對銀行商業(yè)地產(chǎn)敞口的擔憂引發(fā)了賣空者大量押注瑞典大銀行。標普全球市場智庫的分析師評估了3月底歐洲銀行的股票被借給賣空者的比例后發(fā)現(xiàn)，瑞典商業(yè)銀行和瑞典銀行排在危機重重的瑞士信貸之后位居第二和第三位。瑞典總資產(chǎn)最大的金融機構(gòu)SEB也躋身前十大賣空行列。

德國商業(yè)地產(chǎn)貸款占金融機構(gòu)貸款總額的比重雖然不高（約占總貸款額的4.4%），但絕對值卻是歐元區(qū)最高的。根據(jù)德國信貸信息服務機構(gòu)Creditreform的計算，2022年二季度德國銀行的商業(yè)房地產(chǎn)貸款余額達到5000億歐元。

巴克萊分析人士指出，德國房地產(chǎn)專業(yè)銀行的風險高度集中于中小型金融機構(gòu)，包括Aareal銀行、德國Pfandbrief銀行和柏林Hyp等機構(gòu)。

Creditreform的數(shù)據(jù)也顯示，柏林Hyp對商業(yè)房地產(chǎn)的敞口最高，為94%（占總貸款額的比重，下同），其次是Aareal銀行，為92%，德國Pfandbrief銀行為69%。此外，漢堡商業(yè)銀行、巴伐利亞銀行和Helaba銀行也有較高的商業(yè)地產(chǎn)風險敞口（低于40%）。

不少專業(yè)機構(gòu)認為，商業(yè)地產(chǎn)價格的發(fā)展關系到整個金融體系的穩(wěn)定。德國銀行也普遍預計，未來至少會出現(xiàn)更多不良貸款，尤其是在商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務方面。

但德國的分析師們認為，即使在市場“持續(xù)或加速調(diào)整”的情況下，德國銀行機構(gòu)仍有“充足資本”應對。評級機構(gòu)惠譽也預計至少在短期內(nèi)不會出現(xiàn)任何“過度信貸損失”，因為從德國去年新增貸款來看，浮動利率貸款比例僅約為18%。

據(jù)了解，葡萄牙、奧地利和西班牙2022年新抵押貸款采用浮動利率的比例在歐元區(qū)列在前三位，分別達到74.5%、47.2%和27.8%。

（文章來源：新華財經(jīng)）