首付3萬，在惠州買房

26歲的譚思遠(yuǎn)付了3萬首付，拿下了惠州一套將近90平米的房子。

(相關(guān)資料圖)

他是廣西人，在東莞上班。去年有了買房的打算，但看了一圈東莞的房價(jià)，平均兩萬一平米，首付要五六十萬，而他的預(yù)算只有三十萬——他能拿出10萬，還有20萬要靠爸媽。被現(xiàn)實(shí)暴擊之后，他只好放棄東莞，去看臨近廣州的增城，那里倒是首付只要三十萬左右。父母勸他回老家買房，但他對(duì)未來人生的想象從來不在那里。察覺到父母不愿意出錢，買房的預(yù)算從30萬又降回10萬，他覺得買房的希望破滅了。

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去年3、4月份，在中介的朋友圈，他第一次看到“買房送首付”的宣傳。這個(gè)樓盤就在惠州，離他工作的地方有100公里，開車一個(gè)半小時(shí)。一開始惠州這座城市沒有在譚思遠(yuǎn)考慮的范圍內(nèi)。他在東莞工作，去惠州看什么呢？他一直沒去。

兩個(gè)月后，他接到一個(gè)中介“語氣很真誠”的電話——20萬的首付，只需交3萬定金。之后拿著和開發(fā)商簽訂的認(rèn)購書去銀行辦理按揭貸款，半年之后，開發(fā)商會(huì)通過相應(yīng)的渠道打給他17萬，他拿著這17萬，加上定金就可以交完首付。

譚思遠(yuǎn)將“首付三萬買房”寫成帖子發(fā)表在網(wǎng)絡(luò)上，許多人來私信詢問，有人覺得他有勇氣有魄力，也有人覺得“現(xiàn)在買房就是被當(dāng)韭菜割了”，而他周圍的同事，在看到他的經(jīng)歷之后，開始考慮要不要去惠州買房。

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“開發(fā)商幫你交首付”，這種在過去不可想象的事，正發(fā)生在惠州，一個(gè)談不上繁華，但也絕對(duì)算不上偏僻的普通城市。當(dāng)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)二十年的高歌猛進(jìn)走向終結(jié)，開始整體下行之時(shí)，會(huì)發(fā)生什么，發(fā)生在惠州的故事，又可以看成是一個(gè)城市樣本。

惠州毗鄰深圳，在許多宣傳里，被稱為“深圳的后花園”。2018年，深圳地鐵14號(hào)線開工，這一條線通向惠州，周圍的房價(jià)也隨之水漲船高。房價(jià)先是輕易破萬，然后直追兩萬，最好的房子每平甚至上探到兩萬八。那時(shí)，房地產(chǎn)商打出的廣告標(biāo)語是“一站深圳，兩站香港”“為深圳人定制一座城”，開發(fā)商是不可能幫你付首付的，營銷中心站滿了人，買房“基本靠搶”，一次性首付五成的，排前面，首付三成的，排后面。

一名房地產(chǎn)銷售回憶2020年惠州樓市的紅火，她說，那時(shí)“傻子都能賣，只要你能把人帶去售樓部就行”，上班第一個(gè)月，她就有開單，每個(gè)月平均能賣出三四套。在房價(jià)起飛之時(shí)，買房也可以是一次沖動(dòng)消費(fèi)：一位在大亞灣居住的業(yè)主，四川人，來惠州玩時(shí)，順手就把房子買了。

2020年3月18日，廣東惠州，樓市復(fù)蘇，購房者在售樓處參觀沙盤?視覺中國

但這樣的烈火烹油在2021年戛然而止，疫情的封控讓許多人無法跨城看房，整個(gè)行業(yè)變得冷冷清清。放開之后，一切也沒有好轉(zhuǎn)。5月26日，澎湃新聞發(fā)布一條《惠州樓盤打折創(chuàng)紀(jì)錄最低4.8折》的新聞，惠州的樓盤備案價(jià)有的從每平米1.47萬降到9千，有的地方售價(jià)直接賣7千。對(duì)此，大亞灣區(qū)房管局的回應(yīng)是，房企降價(jià)屬于市場(chǎng)行為，手續(xù)齊全可以正常網(wǎng)簽。

曾經(jīng)在房地產(chǎn)廣告中被吹得天花亂墜的地理位置、城市配套、周邊商場(chǎng)都不再重要，現(xiàn)在買房，主打的就是“性價(jià)比”。

但即使是骨折式降價(jià)，房市依然低迷，昔日的景象不存在了，現(xiàn)在的情況是“中介比客戶還要多”。

據(jù)世聯(lián)行數(shù)據(jù)，截止至2023年6月11日，惠州2023年住宅網(wǎng)簽累計(jì)31333套，惠州市可售住宅約為151656套。若按近兩個(gè)月惠州市網(wǎng)簽新房的銷售速度，目前的新房可售量約需2年才能被市場(chǎng)完全消化。

一位中介將樓市迅速下降的過程稱為“淪陷”，他開始以一種新的方式推銷房子，每天薦房的標(biāo)題都帶有“淪陷”兩個(gè)字?！盎蓐栆矞S陷了”“臨深空港淪陷了”，再過一天是“（惠州）大亞灣也淪陷了”。

“沒見過這么跌的?！?/p>

當(dāng)惠州房市低迷之時(shí)，有譚思遠(yuǎn)這樣的買房客逢低入場(chǎng)，就有更多人苦在其中。

買房4年后，陳亞后悔了。

2017年，她剛剛畢業(yè)，校招進(jìn)了一家深圳的企業(yè)，就被家人催著在惠州買房。那時(shí)正值樓市的上升期，房價(jià)將近1.3萬一平，她在惠州看中一套64平的房子，總價(jià)達(dá)80多萬。

彼時(shí)買房更像是一種“效仿”行為——她的母親只是看到朋友在惠州買了房，連忙也催著女兒買。陳亞沒有惠州的公積金，只能走商業(yè)貸款，那時(shí)的房貸利率高達(dá)6.1%。家人幫陳亞付了首付后，她又貸款了56萬。當(dāng)時(shí)她的工資只有6千，房貸就占掉一半。

陳亞原先的打算是，買房之后，讓老家的父母搬過去住，離她近一點(diǎn)，但后來發(fā)現(xiàn)這樣并不現(xiàn)實(shí)。她在深圳租房，在惠州買的房子她一天沒有住過。

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出租也不是一個(gè)劃算的選擇，租金1600，裝修費(fèi)還需要一大筆，相當(dāng)于租三年，裝修費(fèi)才能回本。兩個(gè)月前，她剛剛還完房貸，但完全沒有輕松感，陳亞所在小區(qū)的房價(jià)已經(jīng)掉到了1萬左右。而房貸利率也降到了3.9%，已經(jīng)接近公積金貸款的水平。她按照最近的房價(jià)算，比當(dāng)初購入時(shí)已經(jīng)虧了30萬。但自己的房產(chǎn)證辦得晚，她又不能出手賣掉。

今年2月，惠州二手房限售政策從拿證3年調(diào)整為1年，據(jù)每日經(jīng)濟(jì)新聞，惠州的二手房掛牌量隨之猛增，僅周末兩天，貝殼平臺(tái)上的惠州二手房掛盤量就新增超過6000套。但在房市不振之時(shí)，想把房子賣出去并不是一件容易的事。山東人趙平將房子掛出去兩個(gè)多月，只有零星幾個(gè)人來看。當(dāng)初投資時(shí)設(shè)想的以租養(yǎng)貸沒有實(shí)現(xiàn)，房子空了三年多，已經(jīng)虧了三十多萬。他感嘆惠州的房價(jià)：“沒見過這么跌的?！?/p>

東北人劉莉莉住在惠州大亞灣，前不久她聽說鄰居要賣房。她當(dāng)時(shí)候很驚訝，試圖勸他再等一等，他們小區(qū)旁即將新建一所學(xué)校，房子說不定有漲價(jià)的空間。但對(duì)方?jīng)]有等下去，很快，這間一百多萬的房子以80萬左右的價(jià)格出售了，她聽說對(duì)方家庭變故，付不起房貸，鄰居再也沒回來過。

后悔的情緒在一些購房者的心中蔓延。有時(shí)，也會(huì)顯示到房地產(chǎn)中介的手機(jī)里。

房產(chǎn)銷售蔡嘉慧常常在半夜收到購房者的消息，對(duì)方懊惱地說，自己的房子168萬時(shí)他不肯賣，現(xiàn)在150多萬沒有人要。蔡嘉慧也無奈，“你的房子是挺好的，但是（別人）還有更好的選擇是吧？”

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另一位房地產(chǎn)中介也經(jīng)常收到客戶的訴苦信息，說自己運(yùn)氣不好，買的房子虧了三十萬。他只能安慰對(duì)方：“這不單單是你一個(gè)人。不著急用，就先放著等待市場(chǎng)回暖，行情好一點(diǎn)再出手，如果著急用錢，現(xiàn)在要賣的，該割肉還是得割肉?！?/p>

但內(nèi)心中，中介們真的相信當(dāng)?shù)氐姆渴羞€會(huì)回暖嗎？一位年輕人在網(wǎng)絡(luò)上糾結(jié)在深圳坪山還是惠州買房。她發(fā)帖讓大家介紹惠州房源，評(píng)論里有許多惠州的房地產(chǎn)中介，他們的建議清一色成了“別來惠州”。

房市的蕭條，首先傳導(dǎo)向的就是中介行業(yè)。蔡嘉慧的同事自從去年11月份開了單，也就是賣出去一套房后，到現(xiàn)在再也沒了生意。許多中介門店都關(guān)了門，干不下去的中介轉(zhuǎn)行了，有人去跑了滴滴，有人進(jìn)了工廠，還有人出去做了生意。

剩下的人工作變得更“卷”了。為了提升銷量，蔡嘉慧開始去發(fā)傳單，這是最古早的獲客方式。整個(gè)人相比于之前，黑了一圈。后來她又開始進(jìn)軍短視頻行業(yè)，白天拍攝、看房，聯(lián)系客戶，晚上忙著直播和剪片。她比朋友幸運(yùn)一些，每月依然開1-2單。但她也有苦難言，2020年她同樣在惠州買了房，她不敢輕易換工作，這份房地產(chǎn)中介成了她干得最久的一份工作。

在樓市火熱之時(shí)，再?zèng)]有比房產(chǎn)中介指著樓盤告訴你“我也買了一套”，更有說服力了。但“有福同享”轉(zhuǎn)眼就成了“有難同當(dāng)”，另一位房產(chǎn)中介也貸款在惠州大亞灣買了一套房子，在2018年上車。70平米，兩室一廳，帶裝修，總價(jià)65萬，月供三千。疫情期間，業(yè)績不好，他要還房貸，就得找朋友親戚“支援一下”。過去和同事們“大手大腳花錢聚餐”的日子不存在了，現(xiàn)在他開始自己做飯。

瘋狂之后的樓市

過去，從外地來惠州買房的人可以大概分為幾類：一類香港人，由于香港的房價(jià)過高，許多香港人看中了離香港只有40分鐘高鐵路程的惠州，買房養(yǎng)老；一類東北人，2017年左右，海南等地出臺(tái)“限購”政策，廣深的房價(jià)也在不斷上漲。買不到房的北方人，也將目光投向了這里。

中介張文鋒曾經(jīng)遇到過資金雄厚的東北人，他在海南有一套房子，之后又來惠州買房，來的第一天就讓張文鋒帶他去海景房看看。但海景房附近生活不便利，他聽從張文鋒的建議，回了市區(qū)買房——全款140萬。

當(dāng)然，投資客往往來自全國各地，他們實(shí)力雄厚，可以全款買房。即使資金不足，他們看上去擁有仍有充足的信心。他們深諳樓盤和市場(chǎng)，不需要中介介紹，想要什么房子，發(fā)給中介，讓他們找到就行。其中許多人都靠著當(dāng)時(shí)的紅利掙到了第一桶金。

但如今時(shí)移勢(shì)易，投資客退場(chǎng)，最后一類“深漂”的年輕人，也就是剛需成了買房主力——不想回老家，又對(duì)深廣房價(jià)望而卻步的年輕群體。深圳平均6萬一平的房價(jià)，在惠州只要一萬出頭。

在房地產(chǎn)行業(yè)干了7年，接觸了無數(shù)的購房者，在今年，劉文鋒發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在剛需客的單子要達(dá)8成、9成。而2020年之前，投資客和剛需購房者的比例各占一半。

他明顯感受到“購房者”的狀態(tài)不一樣了，“以前的客戶看了喜歡，覺得差不多就能買，現(xiàn)在的客戶會(huì)猶豫得更久，反復(fù)掂量。”

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和投資客不同，剛需群體買房要經(jīng)過仔細(xì)的考察。每個(gè)群體都有不一樣的要求。上班族通勤距離是最先考慮的因素，家里有孩子，要了解周邊的學(xué)校。如果還有老人，要了解買菜的區(qū)域。

與此同時(shí)，許多隱藏的時(shí)間節(jié)點(diǎn)也卡在買房的決策上，比如在深圳買房，五年社保是買房的入場(chǎng)券。又比如，孩子的上學(xué)時(shí)間幾乎是確定的。蔡嘉慧觀察到，很多深漂群體都是為了孩子上學(xué)才來買房。

去年，蔡嘉慧接了一對(duì)客戶，對(duì)方是一對(duì)93年的深漂，他們的孩子9歲，在老家已經(jīng)出現(xiàn)了各方面的情緒問題，他們不愿意繼續(xù)讓孩子成為留守兒童，買房之后，準(zhǔn)備將孩子接過來住。

對(duì)于“深漂”劉莉莉，買房的念頭是突然出現(xiàn)的。2018年，她和先生在深圳待了三年之后，決定買房。她不想在深圳有壓力，于是將目光投上向惠州。這里靠深圳近，上班方便，那時(shí)大灣區(qū)的整體風(fēng)向看上去都好。幾乎沒有絲毫猶豫，進(jìn)售樓處不到半小時(shí)，她就把房子定了。

劉莉莉還記得她和丈夫剛來在深圳，住在握手樓里，一個(gè)月1700元，不到20平米的房子，看不到陽光，哪里都特別黑，到了回南天，屋子里全都是水，壁虎和蟑螂隨處可見。

三個(gè)月到期后，他們決定再也不住這樣的房子。丈夫堅(jiān)定地說，為了更好的生活，我已經(jīng)放棄了很多東西，不能再降低生活的質(zhì)量。

拿房之后，劉莉莉決定做一個(gè)跨城上班的“戰(zhàn)士”。6點(diǎn)15起床，7點(diǎn)18分出門，7點(diǎn)25坐上巴士，8點(diǎn)50到公司打卡。

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在大亞灣，往返深圳地鐵的巴士業(yè)務(wù)應(yīng)運(yùn)而生，許多深惠通勤的人會(huì)購買一張550元的月卡，每天坐車往返深圳的地鐵口。這輛巴士上，往往很安靜，大家尚未清醒，一路都還在補(bǔ)覺。

直到適應(yīng)一段時(shí)間之后，她才感受到愜意。她和丈夫在兩年之內(nèi)還清了房貸，選擇丁克生活，還養(yǎng)了一只貓。

消失的投資空間

在首付的問題解決之后，為了買房，譚思遠(yuǎn)還貸款56萬，三十年的貸款利息達(dá)到47萬。月供2800，扣除公積金，需要交2400，他將工資被分成三份，一份房貸，一份日常使用，一份存起來。

許多人來找他咨詢，也想效仿他，有的買到了房子，有的卻后悔了。

有人交了三萬定金之后，發(fā)現(xiàn)月供需要四千，無法承擔(dān)，想要退掉房子，和開發(fā)商拉扯3萬塊錢定金；有的買了后才發(fā)現(xiàn)，房子周邊都是工業(yè)區(qū)，沒有軌道交通，房子一棟一棟孤零零地立在那里，離市區(qū)很遠(yuǎn)。

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譚思遠(yuǎn)顯得謹(jǐn)慎得多，買房時(shí)，他做過細(xì)致的規(guī)劃和篩選。去看房時(shí)，他要看開發(fā)商的房管局備案價(jià)，查預(yù)售證書、監(jiān)管賬戶。不利因素公示牌也要看。他排除了一些選項(xiàng)，位置太偏不行，出入不便不行，小區(qū)外空地太多也不行，因?yàn)槟菢硬淮_定因素太大，他不知道這些空地以后會(huì)建什么，他確定了自己喜歡的戶型，一定要有兩個(gè)陽臺(tái)，因?yàn)樗幌矚g把衣服晾在客廳陽臺(tái)上。最好是低樓層面向花園，因?yàn)槟抢锞坝^不會(huì)有太多變化，也更加安靜。

曾經(jīng)蜂擁而至的“搶房”現(xiàn)狀不復(fù)存在，對(duì)于房子增值的信心也逐漸消退。買下房來供得供起、適不適合居住成為最為現(xiàn)實(shí)的考量。那些華麗的廣告語、對(duì)于未來的保證和區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，再也無法代替此時(shí)下降兩三千的房價(jià)，以及目前所能抓住的關(guān)于房子的所有細(xì)節(jié)。

剛買房的那一個(gè)星期，譚思遠(yuǎn)整個(gè)人都是懵的。買房這件人生大事突然間就以一種快速而奇妙的方式塵埃落定。同時(shí)，他心里也充滿了各種顧慮。擔(dān)心失業(yè)供不起房貸，擔(dān)心生病沒辦法掙錢。擔(dān)心國際形勢(shì)，也擔(dān)心自然災(zāi)害。有時(shí)他會(huì)上網(wǎng)搜，“地震了震壞房子，銀行理不理賠？”或者是“能不能正常交樓？”

而隨著不斷下跌的房價(jià)，昔日的投資屬性不再，高價(jià)入手的房子，如今面臨著兩種命運(yùn)——低價(jià)賣掉，或者自己居住。

那一套純投資的房子最終沒有給山東人趙平帶來回報(bào)，相反，讓他壓力倍增。

房子是趙平的父母2019年買的，父母付了首付之后，他背上15年的房貸，每個(gè)月要交4500元。在青島，他和妻子還需要供著另外一份房貸?；葜蓦x家鄉(xiāng)太遠(yuǎn)，他從未想去廣東發(fā)展，如今看起來這只是一個(gè)失敗的投資。

他們對(duì)這套房子的價(jià)值不再抱有期望，現(xiàn)在，他和妻子決定要一個(gè)孩子。他們計(jì)劃是降價(jià)賣掉惠州的房子，將錢作為在青島買另外一套房的首付。實(shí)在賣不掉，就自己留著。

陳亞也不再需要惠州的房子。后來，她遇到了現(xiàn)在的丈夫，丈夫在東莞有房，精裝修，又靠近地鐵口，居住起來比在惠州方便。他們并不需要兩套房子。但她內(nèi)心給自己的房子畫了底線，如果價(jià)格跌破60萬，她就不賣了，留著自己住或者給父母養(yǎng)老。

30歲的蔡嘉慧賣掉了她2020年買的房子，今年3月份掛牌出去，三個(gè)月后，她的房子剛被買走。她很直接，定價(jià)按照目前的市場(chǎng)價(jià)走，她很清楚，現(xiàn)在這個(gè)行情，不可能高于市場(chǎng)價(jià)。

最終，房子虧了40萬。

“居住”而非“投資”，開始成為惠州買房客的共識(shí)。一些新的跡象也在出現(xiàn)，一位房產(chǎn)銷售察覺到，在以前，總是一個(gè)男孩在快要結(jié)婚時(shí)，帶一個(gè)女孩來看房。而現(xiàn)在，往往是女性獨(dú)立過來買房。她們大概30歲左右，不愿意結(jié)婚生子，準(zhǔn)備買一套給自己養(yǎng)老。

惠州一處房地產(chǎn)售樓處?視覺中國

一位客戶告訴她未來的計(jì)劃：在惠州買一套房子居住，考惠州的公務(wù)員，并在10年內(nèi)提前把房貸還清，日后就在這里養(yǎng)老。

譚思遠(yuǎn)也是這么打算的，今年九月，他即將拿到屬于自己的房子，那時(shí)，他打算離開東莞，在惠州找一份工作，定居下來。

? 陳亞、劉莉莉、趙平、譚思遠(yuǎn)為化名。

作者 | 崔頔 編輯 | 張瑞 出品 | 騰訊新聞 谷雨工作室

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