廣東一中學(xué)一套150平米的小賣部5年租賃被拍到943萬(wàn)元的消息，這兩天引發(fā)了全國(guó)各大媒體的關(guān)注。
實(shí)際上，這在全國(guó)并不是個(gè)案。在陜西，此前也有小賣部租賃拍賣溢價(jià)成交。
(資料圖)
同時(shí)，西安黃金地段的商鋪，在阿里法拍平臺(tái)上也是頻頻被爭(zhēng)搶。
只能說(shuō)，投資的邏輯已經(jīng)發(fā)生了變化！投資，不能再只盯著住宅了。
150㎡小賣部5年租金900萬(wàn)元
大家所關(guān)注的廣東小賣部拍賣，這個(gè)小賣部位于廣東肇慶懷集中學(xué)，該出租小賣部約150平方米，租賃期限5年，總租金掛牌價(jià)為385560元，交易保證金77100元，加價(jià)幅度1000元。
8月22日，肇慶市公共資源交易中心懷集分中心發(fā)布該項(xiàng)目的成交公告，最終成交價(jià)為5年租金總額9430560元，于8月21日簽訂《懷集中學(xué)小賣部承包合同》。
也就是說(shuō)，成交價(jià)格是掛牌起始價(jià)的24.5倍，平均每年的租金為188.61萬(wàn)元，相當(dāng)于1033.49元/㎡·月，這個(gè)租金水平非常驚人！
公開信息顯示，這個(gè)小賣部所處的懷集中學(xué)，位于廣東省肇慶市懷集縣，懷集中學(xué)共有8000多名在校學(xué)生，其中住宿生有4000多位，此次拍賣租賃權(quán)的小賣部是懷集中學(xué)校內(nèi)唯一的小賣部。
據(jù)了解，小賣部權(quán)屬人為懷集縣第一中學(xué)，產(chǎn)權(quán)屬權(quán)屬人所有，該物業(yè)屬于非禁止出租資產(chǎn)。
根據(jù)此前的競(jìng)價(jià)公告，承租方小賣部允許經(jīng)營(yíng)的商品范圍約定基本限定在學(xué)生日常用品，例如文具、生活用品、體育用品、生活零食等。
當(dāng)然，至于這個(gè)“網(wǎng)紅”小賣部5年租賃權(quán)的競(jìng)得者是誰(shuí)，官方目前并沒(méi)有披露。
而實(shí)際上不管這個(gè)租金拍到什么水平，最終必然轉(zhuǎn)嫁到小賣部所銷售的商品價(jià)格上，最終為高租金買單的是學(xué)校里的學(xué)生、老師。
寶雞一小賣部也曾溢價(jià)成交
事實(shí)上，不僅僅是懷集中學(xué)的小賣部，此前其它城市也有位于學(xué)校的小賣部高價(jià)成交。
去年，寶雞人民公園小賣部的租賃權(quán)，也曾溢價(jià)成交。
2022年9月15日，寶雞市公共資源交易中心發(fā)布《寶雞人民公園小賣部經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓》。
根據(jù)轉(zhuǎn)讓公告，對(duì)外出租寶雞人民公園小賣部項(xiàng)目（含4個(gè)商店+7個(gè)售貨亭），起拍價(jià)12萬(wàn)元/年。該次標(biāo)的租期3年，租金按年支付，如遇政策性或者不可抗力因素，租期自行解除。
同時(shí)規(guī)定，網(wǎng)絡(luò)買受人須對(duì)7個(gè)售貨亭，投資費(fèi)用承租人自行承擔(dān)，每個(gè)售貨亭單價(jià)2－3萬(wàn)，售貨亭造型需通過(guò)寶雞人民公園審核通過(guò)，由乙方負(fù)責(zé)實(shí)施，建成后的產(chǎn)權(quán)歸人民公園所有，經(jīng)營(yíng)期滿后完好無(wú)損交回公園，經(jīng)營(yíng)權(quán)在承租人經(jīng)營(yíng)期限內(nèi)歸承租人，由承租人自主經(jīng)營(yíng)。
最終，寶雞人民公園小賣部租賃項(xiàng)目以16.32萬(wàn)元/年成交，溢價(jià)率36%，買受人為寶雞鵬舉通商貿(mào)有限公司。
寶雞人民公園位于市區(qū)渭河南岸的河堤路與公園路之間，占地519畝。這座公園之前是收費(fèi)的，2007年1月1日開始免費(fèi)向市民開放，百度百科上的介紹是這座公園目前年接待游客超過(guò)50萬(wàn)人次。
西安黃金地段商鋪被瘋搶！
不管是廣東懷集中學(xué)的小賣部租賃以超過(guò)24倍的溢價(jià)成交，還是寶雞人民公園的小賣部租賃項(xiàng)目以36%的溢價(jià)成交，更多的是經(jīng)營(yíng)者站在經(jīng)營(yíng)收益的角度來(lái)考量。
而除了學(xué)校、公園里稀缺的小賣部租賃權(quán)高溢價(jià)成交外，西安黃金地段的商鋪，今年也是頻頻出現(xiàn)搶鋪大戰(zhàn)。
今年6月份，中建國(guó)熙臺(tái)小區(qū)南門旁164.47㎡沿街商鋪進(jìn)行司法拍賣，經(jīng)過(guò)128次延時(shí)、180次出價(jià)后，以溢價(jià)率170.69%成交。詳見：《180輪報(bào)價(jià)、溢價(jià)率170.69%！西安兩家“面館”被爭(zhēng)搶！》
另外，在近日的8月18日，城北名京九合院的兩套沿街商鋪，也以高溢價(jià)成交。其中：
17幢20103室商鋪：建筑面積為84.61㎡，評(píng)估價(jià)122.7萬(wàn)元，起拍價(jià)122.7萬(wàn)元，經(jīng)過(guò)73輪競(jìng)價(jià)，最終以191.42萬(wàn)元成交，溢價(jià)率56%，折合2.26萬(wàn)元/㎡。這套商鋪目前有租賃合同（2021年1月10日至2027年6月10日止），年租金11340元。
2幢10110室商鋪：建筑面積為135.52㎡，評(píng)估價(jià)211.08萬(wàn)元，起拍價(jià)211.08萬(wàn)元，經(jīng)過(guò)91輪競(jìng)價(jià)，最終以357.77萬(wàn)元成交，溢價(jià)率69.49%，折合2.64萬(wàn)元/㎡。這套商鋪目前有租賃合同（2018年12月10日至2023年12月10日止），年租金243936元。
名京九合院是西安城北二環(huán)內(nèi)一個(gè)百萬(wàn)方社區(qū)，總戶數(shù)5000戶，并且小區(qū)內(nèi)還有多所幼兒園，以及1所小學(xué)未央路小學(xué)。
此次法拍成交的2套商鋪，目前一個(gè)經(jīng)營(yíng)的是麻辣燙，一個(gè)經(jīng)營(yíng)的是火鍋，均為餐飲業(yè)態(tài)。
17幢20103室商鋪?zhàn)饨鹚胶苊黠@低于目前正常市場(chǎng)水平，租金不具有參考意義；2幢10110室商鋪基本代表了目前這個(gè)地方的租金水平，按照此次法拍的成交價(jià)計(jì)算，這套商鋪的年租金收益回報(bào)率在6.81%！
實(shí)際上，房地產(chǎn)發(fā)展到目前這個(gè)階段，住宅價(jià)格快速上漲的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束。站在投資的角度來(lái)講，過(guò)去依靠房?jī)r(jià)上漲、杠桿撬動(dòng)等方式實(shí)現(xiàn)收益的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，長(zhǎng)期持有依靠租金收益將會(huì)成為未來(lái)的投資趨勢(shì)！
以上述提到的第二套商鋪6.81%的年租金回報(bào)率，收益率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于市場(chǎng)上的理財(cái)產(chǎn)品，同時(shí)也具有穩(wěn)定性，由此也就不難理解其受到爭(zhēng)搶的原因了。像這樣位于城市中心、擁有常住人口支撐，或者緊鄰學(xué)校的商鋪，未來(lái)必將越來(lái)越搶手。
同時(shí)，占據(jù)城市核心黃金地段的商鋪，除了租金水平之外，還有一層重要意義就是廣告效應(yīng)。
當(dāng)年，東大街黃金時(shí)代，東大街萬(wàn)達(dá)新天地入市銷售，商鋪曾經(jīng)賣到了15萬(wàn)元/㎡，這個(gè)售價(jià)你如果按照租金收益肯定是算不過(guò)來(lái)賬的，但如果按照廣告效應(yīng)、品牌效應(yīng)，那就值這個(gè)價(jià)了！
地產(chǎn)房劍注意到，58同城上的信息顯示，作為目前西安最火的景區(qū)之一、人流量最大的區(qū)域之一，大唐不夜城商業(yè)街20㎡門面的租金目前達(dá)到了8000元/月，最高達(dá)到了8500元/月，相當(dāng)于每天的租金14元/㎡。
總之，房地產(chǎn)的投資邏輯，實(shí)際上已經(jīng)悄悄在發(fā)生變化！如果關(guān)注各家房企最近發(fā)布的半年報(bào)的話，就會(huì)發(fā)現(xiàn)持有商業(yè)物業(yè)、租金收入占比比較高的房企，盈利能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于純住宅開發(fā)商~前期可能要經(jīng)歷資金承壓，但后期則收益更好一些！