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出品 | 搜狐地產(chǎn)&焦點財經(jīng)

作者 | 王澤紅

編輯 | 吳亞

地產(chǎn)下行效應(yīng)，已經(jīng)不可避免的照進(jìn)了物管領(lǐng)域。

自3月初以來，已經(jīng)至少有5家物企發(fā)布盈利預(yù)警，碧桂園服務(wù)、綠城服務(wù)均出現(xiàn)不同程度利潤下滑，佳兆業(yè)美好收益減少約30%至35%，融創(chuàng)服務(wù)和金科服務(wù)甚至發(fā)生虧損。

房企業(yè)績的下滑或虧損效應(yīng)，正在殃及旗下物企的盈利水平。

截至3月15日，已至少有75家房企披露業(yè)績預(yù)告，有45家預(yù)計虧損。其中34家央企、國企和混合所有制企業(yè)中有17家歸股凈利潤預(yù)虧損，41家民企中有28家預(yù)虧。

克而瑞研究報告顯示，百強房企全年累計業(yè)績規(guī)模同比降低41.6%，多數(shù)規(guī)模房企深陷負(fù)增長困局，有近9成百強房企累計業(yè)績同比下跌，業(yè)績同比降幅大于50%的企業(yè)數(shù)量達(dá)到36家。

對于房企而言，2022無疑是艱難的一年，多家房企關(guān)聯(lián)的物企也由此被波及，從業(yè)績預(yù)告中可以看到，碧桂園服務(wù)2022年稅前利潤、期內(nèi)凈利潤及歸母凈利潤均大幅下滑，預(yù)計將同比下降34%-40%、45%-51%和51%-57%。

綠城服務(wù)預(yù)計2022年度核心經(jīng)營利潤及股東應(yīng)占溢利分別同比下降5%-10%及30%-40%；融創(chuàng)服務(wù)預(yù)計2022年度未經(jīng)審核的公司擁有人應(yīng)占虧損不超5億元；金科服務(wù)預(yù)期2022年錄得股東應(yīng)占虧損18億至23億。

至于利潤下滑或虧損原因，上述幾家物企給出的解釋雖各有差異，但也有一些共性因素，主要體現(xiàn)在商譽及其他無形資產(chǎn)減值、應(yīng)收賬款及其他應(yīng)收款減值準(zhǔn)備增加，以及房地產(chǎn)行業(yè)下行和疫情的影響。

虧損背后：商譽、應(yīng)收賬款減值

當(dāng)前上市物企絕大多數(shù)是由房企分拆上市，隨著過去一年地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險不斷發(fā)酵，不少民營陷入流動性危機(jī)，直接造成了關(guān)聯(lián)物企業(yè)務(wù)收入大幅下滑，盈利水平承壓。

融創(chuàng)服務(wù)和金科服務(wù)便是如此，其背后關(guān)聯(lián)的房企分別為融創(chuàng)中國和金科股份，2022年遭遇不同程度的債務(wù)危機(jī)，致使旗下的物業(yè)公司發(fā)生虧損，這一點業(yè)績預(yù)告中也有體現(xiàn)。

融創(chuàng)服務(wù)指出，虧損只要由于對關(guān)聯(lián)方應(yīng)收款項計提的減值準(zhǔn)備大幅增加所致。2022年基于關(guān)聯(lián)方應(yīng)收款項回款情況，對非業(yè)主增值業(yè)務(wù)做出主動調(diào)整，非業(yè)主增值服務(wù)的業(yè)務(wù)規(guī)模大幅下降。但其也強調(diào)，若剔除非業(yè)主增值業(yè)務(wù)，2022年的其他核心業(yè)務(wù)毛利額不會低于2021年同期。

金科服務(wù)對于自身的虧損，解釋的很詳盡，主要有三個方面：一是關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)商客戶及部分第三方客戶面臨流動性困境，金科服務(wù)對賬面的其他應(yīng)收款項、應(yīng)收賬款等資產(chǎn)均進(jìn)行了減值測試、并計提了合理減值；

二是2021年進(jìn)行了一系列并購并錄得較高商譽。受地產(chǎn)及物業(yè)市場行情變化影響，2022年對這些并購產(chǎn)生的商譽計提了合理減值；

三是2022年嚴(yán)格控制了業(yè)務(wù)擴(kuò)張節(jié)奏，主動關(guān)停收縮了諸多毛利潤較高、但是回款保障較差的非業(yè)主增值等業(yè)務(wù)；

四是因為新冠疫情管控和為了保證現(xiàn)金流而退場部份低質(zhì)效項目等因素，在2022年期間產(chǎn)生了較多的臨時性費用。

據(jù)了解，疫情防控在收入端影響物企收繳率，在成本端加大物企的投入，主要體現(xiàn)在人工成本、防疫物資成本、配套物資成本等的增加。同時，受到疫情防控影響，物企的增值業(yè)務(wù)開展難度增加。

“雖然因這些因素產(chǎn)生較大的會計虧損，但大部分為非現(xiàn)金性質(zhì)，2022年當(dāng)期依然取得了健康的經(jīng)營性現(xiàn)金回流，錄得經(jīng)營性現(xiàn)金流介乎3.5億至4.5億?！苯鹂乒煞荼硎?，雖然2022年計提了合理減值，但也在力爭解決應(yīng)收款問題，加速抵債資產(chǎn)的去化，將損失降至最低，

帶來更多現(xiàn)金回流。

盈利承壓共性因素

綠城服務(wù)的利潤下滑因素，也大致如此，主要有兩個：一方面是應(yīng)收賬款及其他應(yīng)收款減值準(zhǔn)備增加，以及金融工具等資產(chǎn)減值增加；另一方面是受房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境及疫情反復(fù)影響，導(dǎo)致收入增幅下降的同時成本上漲。

作為物管行業(yè)的龍頭，碧桂園服務(wù)的盈利能力備受關(guān)注，此前發(fā)布業(yè)績預(yù)告后還曾引發(fā)港股市場的一小波震動，其將利潤下滑因素主要歸于自身：一是因疫情防護(hù)措施產(chǎn)生額外的防疫成本；二是疫情封控期間部分業(yè)務(wù)及商務(wù)活動較難正常開展，對收入及利潤產(chǎn)生負(fù)面影響；三是由于若干并購事項帶來的商譽及其他無形資產(chǎn)減值。

瑞銀也指出，由于碧桂園服務(wù)是行業(yè)龍頭，2022年業(yè)績表現(xiàn)未及預(yù)期，可能會對其他物業(yè)管理公司產(chǎn)生負(fù)面影響，尤其是過去積極并購的公司，可能會產(chǎn)生商譽減值。

從四家物企綜合判斷，并購產(chǎn)生的商譽減值，以及資產(chǎn)和應(yīng)收賬款減值，成為其盈利下滑的共性因素；尤其是關(guān)聯(lián)方出險的物企，應(yīng)收賬款及其他應(yīng)收款減值成為其虧損的主因之一。

但東吳證券指出，隨著頭部開發(fā)商現(xiàn)金流在 2023 年的逐步好轉(zhuǎn)，頭部物業(yè)公司的應(yīng)收賬款增速將在 2023 年同步回落，頭部物業(yè)公司計提應(yīng)收賬款的減值而對業(yè)績造成的影響將主要發(fā)生在2022年，并將在2023年結(jié)束影響。

規(guī)模擴(kuò)張，帶動營收增長

雖然盈利普遍承壓，但幾家物企的業(yè)績預(yù)告中依舊藏著一些閃光點。

碧桂園服務(wù)預(yù)期2022年營收約 403.8 億元，較2021年增長40%；歸屬于股東的核心凈利潤也預(yù)計能增長5%；綠城服務(wù)預(yù)期收入也將錄得超過18%的增長，2021年收入為125.56億元。

在此背景下，申港證券預(yù)計 2022 年全年物企營收多數(shù)仍保持增長，但整體盈利情況由于受到多重不利因素影響承壓下滑。

根據(jù)2022年上半年在管面積與克而瑞物管 2022年在管面積數(shù)據(jù)對比，TOP20物企在管面積數(shù)據(jù)均保持正增長，面積的增長預(yù)計也會為物企帶來營收的增長。這也體現(xiàn)出了市場外拓的優(yōu)勢，能夠幫助物企在關(guān)聯(lián)方業(yè)務(wù)退坡后維持可持續(xù)的增長。

即便房地產(chǎn)行業(yè)近兩年處于深度調(diào)整期，但規(guī)模擴(kuò)張仍然是各大物企發(fā)展的一個重要戰(zhàn)略方向?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2023年2月，TOP50企業(yè)新增合約面積約10931萬平方米，較1月上漲29.4%，其中碧桂園服務(wù)新增合約面積最高，為815萬平方米。

東吳證券也認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)即將步入發(fā)展新階段，大部分開發(fā)商都將逐步降低杠桿，民營開發(fā)商的開發(fā)規(guī)模也將有所下降。對于物業(yè)公司而言，其關(guān)聯(lián)方/大股東將來的交付面積也將面臨退坡，持續(xù)的、健康的市場化外拓能力將其核心競爭力和長期價值所在。

同時，隨著關(guān)聯(lián)方對物企業(yè)績貢獻(xiàn)的降低，企業(yè)未來業(yè)績增長的差異將來源于其服務(wù)邊界的拓寬，即務(wù)實的第二增長曲線。

但其也指出，物企業(yè)績競賽已經(jīng)結(jié)束，行業(yè)開始回歸理性發(fā)展，一方面是收購市場的降溫，物企估值水平回落；另一方面是關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司對物業(yè)公司的支持力度驟降，社區(qū)增值業(yè)務(wù)也開始去偽存真。未來行業(yè)合理的復(fù)合增速應(yīng)該處于 10-20%區(qū)間，頭部公司將努力維持 20-30%的增速區(qū)間。