文/樂(lè)居財(cái)經(jīng)靳文雨
沉寂了很久的土拍市場(chǎng)，又出現(xiàn)了國(guó)資與民企聯(lián)合拿地的苗頭。
龍湖與漕湖產(chǎn)業(yè)發(fā)展、蘇州常潤(rùn)和黃橋國(guó)資、嘉盛和高鐵新城發(fā)展，以及擁有雙重股東背景的三元嘉業(yè)、青島?？伥慰抵脴I(yè)等，在蘇州、北京、青島等各城市，開(kāi)始重新演繹著合作拿地的模式。
(相關(guān)資料圖)
遙想去年四五月，集中供地拉開(kāi)序幕，彼時(shí)群雄逐鹿，聯(lián)合拿地CP不斷出現(xiàn)，后來(lái)調(diào)控下市場(chǎng)冷清，合作拿地的越來(lái)越少。直至近期，地產(chǎn)融資回暖，國(guó)資與民企聯(lián)合體，似乎又開(kāi)始出現(xiàn)。
只是，相比于此前那些名聲響亮的地產(chǎn)商，現(xiàn)時(shí)的聯(lián)合體，大多是一些本地小房企與當(dāng)?shù)貒?guó)資、城投的組合。
地方國(guó)資市場(chǎng)信譽(yù)一向較好，融資和銷(xiāo)售方面都較為順暢，受到的市場(chǎng)沖擊較少，并且擁有充足的資金來(lái)源。而本地老牌房企具備開(kāi)發(fā)操盤(pán)能力，能夠?yàn)榈胤絿?guó)資平臺(tái)的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售，提供有力支撐。
這兩者的合作，可謂是一拍即合。不過(guò)，在銷(xiāo)售未回暖的情況下，這種現(xiàn)象也并不能代表土地市場(chǎng)的回暖。
國(guó)資民企抱團(tuán)
與前幾次土拍類(lèi)似，地方國(guó)資依然光環(huán)顯眼，成為了拿地市場(chǎng)的主力。而民企似乎也有所露頭，他們有些聯(lián)合地方國(guó)資，入場(chǎng)拿地。
青島剛剛結(jié)束的第四批次土拍，累計(jì)推出的涉宅用地共40宗，最終成交39宗，累計(jì)攬金約135億。
土拍中，青島海控鑫康置業(yè)（簡(jiǎn)稱(chēng)“?？伥慰怠保┮缘變r(jià)13.7億元，摘得黃島區(qū)九連山路東、珠江路南地塊，建設(shè)用地面積約6萬(wàn)平方米，用途為住宅。
?？伥慰涤诮衲?2月5日剛剛成立，由青島?？貥蝾^堡開(kāi)發(fā)建設(shè)（簡(jiǎn)稱(chēng)“?？貥蝾^堡”）和青島新通泰工程項(xiàng)目管理（簡(jiǎn)稱(chēng)“新通泰”）分別持股90%、10%。
股權(quán)穿透后，?？貥蝾^堡背后為青島市黃島區(qū)國(guó)有資產(chǎn)發(fā)展中心，新通泰背后的大股東則是榮泰建設(shè)集團(tuán)，是一家涉及建筑施工、工程設(shè)計(jì)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等業(yè)務(wù)的綜合服務(wù)商，實(shí)控人為薛鵬。
類(lèi)似的情況還有不少。早在10月底，蘇州第四批次集中供地中，就有民企朗詩(shī)、龍湖、路勁等品牌民企以聯(lián)合地方國(guó)資、城投拿地的方式積極參與。
其中龍湖聯(lián)合漕湖產(chǎn)業(yè)發(fā)展，以底價(jià)19.6億元競(jìng)得相城區(qū)經(jīng)開(kāi)區(qū)春申湖路南、相八路西地塊，成交樓面地價(jià)16000元/平方米，屬于該批次中樓面地價(jià)最高的地塊。
而在北京，從十余個(gè)競(jìng)爭(zhēng)者中擠出，最終拿下朝陽(yáng)平房鄉(xiāng)45地塊的三元嘉業(yè)，也是國(guó)資與民營(yíng)不同陣營(yíng)的股東，合作成立的地產(chǎn)公司。
三元嘉業(yè)是一個(gè)北京樓市里的老開(kāi)發(fā)商。它成立于2005年，其50%股權(quán)由北京市西郊農(nóng)場(chǎng)持有、25%股份由嘉德投資集團(tuán)持有、另外25%股權(quán)則歸屬于國(guó)信嘉業(yè)房地產(chǎn)旗下。
西郊農(nóng)場(chǎng)就是首農(nóng)旗下企業(yè)，由東北旺農(nóng)場(chǎng)和原西郊農(nóng)場(chǎng)合并重組而成。該公司房地產(chǎn)業(yè)已開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，涵蓋各類(lèi)保障性住房和普通商品房。
嘉德投資全資控股北京佰嘉置業(yè)集團(tuán)，則是一家民企；國(guó)信嘉業(yè)原來(lái)是門(mén)頭溝建設(shè)開(kāi)發(fā)公司，后來(lái)于2004年改制為多元投資的民營(yíng)企業(yè)，成為國(guó)泰土地整理集團(tuán)的控股子公司。三方加持之下，三元嘉業(yè)名頭不小。
除此之外，上月末，江蘇無(wú)錫第五批次土拍順利落幕，綠城管理聯(lián)合體以底價(jià)40.33億元競(jìng)得無(wú)錫經(jīng)開(kāi)區(qū)一地塊，它代資方持有項(xiàng)目公司1%股權(quán)，而無(wú)錫當(dāng)?shù)氐某峭豆拘露挤慨a(chǎn)，則持有項(xiàng)目公司99%股權(quán)。該宗地是無(wú)錫歷年來(lái)起拍地價(jià)最高的地塊，樓面起價(jià)2.08萬(wàn)元/平方米。
另一邊的蘇州第五批集中供地，出讓的10宗地塊中，有4宗都是由“地方國(guó)資+民企”的組合競(jìng)得。
如亨通地產(chǎn)和蘇州市吳江城市建設(shè)開(kāi)發(fā)組成了聯(lián)合體，以底價(jià)12.74億元摘得太湖新城龐楊路南秋楓街西地塊，樓面價(jià)11502元/㎡。
另外，蘇州常潤(rùn)房地產(chǎn)和黃橋國(guó)資聯(lián)合體、嘉盛和高鐵新城發(fā)展聯(lián)合體、太倉(cāng)中惠房地產(chǎn)和相城高新聯(lián)合體等，均有所斬獲。
變味的合作
上一次，出現(xiàn)國(guó)資與民企合力角逐的盛景，還是集中供地開(kāi)局的時(shí)候。
2021年5月，土地市場(chǎng)熱度持續(xù)升騰，各家房企面對(duì)剛改制后的集中供地，心里頭對(duì)后期市場(chǎng)形勢(shì)拿捏不準(zhǔn)，只能硬著頭皮頂上，高溢價(jià)擴(kuò)儲(chǔ)，期間聯(lián)合拿地者不計(jì)其數(shù)。
以北京為例，該城市推出30宗地，競(jìng)買(mǎi)主體中就包含了42組聯(lián)合體，它們報(bào)名參拍的次數(shù)達(dá)到87次，其中金地+華潤(rùn)+保利的“鐵三角”組合，報(bào)名了21宗地。
而被稱(chēng)為京城“土拍黑馬”的卓越集團(tuán)，則以187億總價(jià)，一舉吞下朝陽(yáng)區(qū)小店村，豐臺(tái)區(qū)張郭莊村，以及昌平中關(guān)村生命科學(xué)園、馬連店的3幅涉宅地塊。這三幅地塊是它聯(lián)合中交、首開(kāi)拿下的。這也是彼時(shí)民企聯(lián)合國(guó)資的典型例子。
去年地產(chǎn)暴雷潮來(lái)臨之前，用“高考”來(lái)形容集中拍地并不為過(guò)，地塊數(shù)量多、資金需求大，采取何種方式拿到優(yōu)質(zhì)地塊，成為面前最棘手的難題。聯(lián)合拿地，無(wú)疑是一種最省力的解題思路。
在地價(jià)較高、寸土寸金的熱點(diǎn)城市，拿地資金動(dòng)輒幾十上百億，100%權(quán)益拿地風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)較高。加之，集中供地對(duì)房企的現(xiàn)金流要求更加苛刻，報(bào)名地塊越多，競(jìng)買(mǎi)保證金占用越多。
顯然，抱團(tuán)拿地的方式更加溫和，不僅可以分?jǐn)偼恋爻杀?，分散投資風(fēng)險(xiǎn)，還能用更少資金撬動(dòng)銷(xiāo)售規(guī)模及市場(chǎng)份額。
對(duì)于新入城市或者較難進(jìn)入的網(wǎng)紅城市，選擇與熟悉當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的本土房企，或與財(cái)力雄厚的央企國(guó)企進(jìn)行合作，實(shí)現(xiàn)中小房企抱團(tuán)，往往是一種明智的選擇，能降低企業(yè)進(jìn)入門(mén)檻。
如今，經(jīng)歷了地產(chǎn)深度調(diào)控期，國(guó)資與民企聯(lián)合拿地模式“重出江湖”，但與之前相比，仍有著較大的差別。
眼下民企跟國(guó)資合作，更多的是本地的小型房企與地方國(guó)資、城投的聯(lián)手。畢竟，地方國(guó)資市場(chǎng)信譽(yù)一向較好，融資和銷(xiāo)售方面都較為順暢，受到的市場(chǎng)沖擊較少，并且擁有充足的資金來(lái)源。
而本地老牌房企具備開(kāi)發(fā)操盤(pán)能力，能夠?yàn)榈胤絿?guó)資平臺(tái)的后續(xù)銷(xiāo)售，提供有力支撐。以聯(lián)合體的形式拿地能夠在一定程度上減輕國(guó)企壓力，也有益項(xiàng)目的后續(xù)開(kāi)發(fā)。
況且，10月上旬，財(cái)政部印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)“三公”經(jīng)費(fèi)管理嚴(yán)控一般性支出的通知》，明確“嚴(yán)禁通過(guò)舉債儲(chǔ)備土地，不得通過(guò)國(guó)企購(gòu)地等方式虛增土地出讓收入，不得巧立名目虛增財(cái)政收入，彌補(bǔ)財(cái)政收入缺口”。
這在一定程度上，限制了地方國(guó)資、城投的拿地舉措。他們?nèi)绻朐谕恋厥袌?chǎng)繼續(xù)保持強(qiáng)度，與各城市的本地地產(chǎn)商合作，不失為一種節(jié)約成本的方式。
“回暖”緩慢
自去年2月推出“集中供地”以來(lái)，22個(gè)試點(diǎn)城市采用的是全年三批次競(jìng)拍的模式。但在今年，這種整齊劃一的步調(diào)被打破了。
據(jù)機(jī)構(gòu)不完全統(tǒng)計(jì)，12月以來(lái)，包括北京、南京、蘇州、徐州、武漢、無(wú)錫、長(zhǎng)沙等城市都發(fā)布了第五批次集中供地，其中無(wú)錫、蘇州、徐州等地處于已完成狀態(tài)，甚至有些城市，連第六批次供地也
各個(gè)城市增加年底土地供應(yīng)的同時(shí)，傳遞出了土地市場(chǎng)政策優(yōu)化調(diào)整的信號(hào)。然而，即便放寬“集中供地”的要求，能夠在短時(shí)間內(nèi)回暖的城市也不多，僅有杭州、北京、上海等熱度城市及核心地塊能夠保持熱度。
今年以來(lái)，受市場(chǎng)環(huán)境影響，房企整體拿地節(jié)奏緩慢。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，11月TOP50房企有接近9成沒(méi)有拿地，而在前11個(gè)月來(lái)看，投資“暫?！钡姆科笠廊怀^(guò)30家。
土拍市場(chǎng)熱度也并不高漲，全年供地計(jì)劃難以完成。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，截至2022年11月24日，22城計(jì)劃供應(yīng)商品住宅用地12875公頃，實(shí)際供應(yīng)土地面積7135公頃，供地計(jì)劃完成率僅55%。
為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，11月以來(lái)監(jiān)管部門(mén)出臺(tái)了多項(xiàng)舉措?！敖鹑?6條”、房企融資“三支箭”的先后落地，對(duì)房企恢復(fù)正常的經(jīng)營(yíng)、投資起到一定促進(jìn)作用。多城此時(shí)推地，或許也是想抓住政策窗口期，以提升土地市場(chǎng)熱度，助力完成全年財(cái)政目標(biāo)。
目前來(lái)看，銀行與房企簽約授信額度已經(jīng)超過(guò)4萬(wàn)億元，多家企業(yè)也已發(fā)布股權(quán)融資計(jì)劃等，企業(yè)資金面有望進(jìn)一步改善。
但證監(jiān)會(huì)更明確強(qiáng)調(diào)，房企股權(quán)融資不得用于新增拿地、開(kāi)發(fā)新樓盤(pán)等。這也就意味著，房企融資端利好短期內(nèi)對(duì)土地市場(chǎng)的折射作用將十分有限。
另一方面，土地市場(chǎng)能否持續(xù)回暖，關(guān)鍵仍要看地方樓市的銷(xiāo)售端是否給力。2022年11月，重點(diǎn)30城成交面積環(huán)比下降了14%，同比跌幅擴(kuò)至30%。與此同時(shí)，TOP100房企單月銷(xiāo)售規(guī)模同比降低25.5%，持續(xù)低迷狀態(tài)。
不可否認(rèn)，疊加疫情和收入的不穩(wěn)定性等因素，居民購(gòu)房的收入預(yù)期、房?jī)r(jià)預(yù)期等因素尚未出現(xiàn)明顯修復(fù)，購(gòu)房者置業(yè)觀望情緒仍然較重，房地產(chǎn)市場(chǎng)包括土地市場(chǎng)恢復(fù)或仍需一段時(shí)間。
因此，國(guó)資與民企聯(lián)手拿地，是否為土地市場(chǎng)回暖的信號(hào)，還有待時(shí)間來(lái)證明。