半島全媒體記者 尹彥鑫 蔣凱
【資料圖】
房屋延期交付開發(fā)商各種理由拒絕賠償違約金？新房交付時(shí)認(rèn)為精裝修達(dá)不到約定價(jià)位標(biāo)準(zhǔn)？買房人要我配合簽一份假合同否則就認(rèn)定我違約要求賠償雙倍定金？一直以來，房子一直是老百姓談?wù)摰臒狳c(diǎn)話題，買房合同往往是普通老百姓之間簽署的最大金額的合同，不可否認(rèn)房屋買賣過程中也出現(xiàn)各種各樣的問題困擾著房屋買賣的雙方。5月9日，半島問法熱線聚焦房屋買賣糾紛，邀請(qǐng)山東德衡律師事務(wù)所的王明律師和王潔茹律師做客，現(xiàn)場(chǎng)接聽市民來電，為市民解答房屋買賣過程中遇到的問題。
9日上午9點(diǎn)30分一到，80889800熱線就準(zhǔn)時(shí)響起，兩部熱線電話不斷地響起市民的來電?！皫啄昵埃彝ㄟ^中介買了一處期房，房屋下來之后，房子就落在兒子名下，因?yàn)槲覀儾贿^去住，就又委托中介出售?！崩钆扛嬖V王明律師，近期中介聯(lián)系說有一個(gè)買家有購買意向，對(duì)方給了2萬元的定金。
“現(xiàn)在的問題是，我們收了定金，簽了合同之后，中介又聯(lián)系我，讓我們配合對(duì)方簽一個(gè)假合同，假合同約定的房屋總價(jià)是130萬，比實(shí)際價(jià)格多了近20萬元，方便給對(duì)方多批房貸。”李女士覺得，這樣不合理也不合法，就拒絕配合對(duì)方簽這個(gè)合同?！艾F(xiàn)在對(duì)方跟我說，我拒絕配合就算違約，需要根據(jù)合同約定賠償對(duì)方雙倍定金，我想問一下，這種情況我真的算是違約嗎？”
聽完李女士的問題，王明律師給出了專業(yè)的解答?！拔艺J(rèn)為，如果對(duì)方僅僅就是讓你配合按照130萬元去銀行去辦理貸款遭到你拒絕，這種情況您是不構(gòu)成違約的，對(duì)方是沒有這個(gè)理由要求您超出合同之外的去配合他辦理貸款的義務(wù)?！蓖瑫r(shí)王明律師還認(rèn)為，如果對(duì)方最終因?yàn)闆]有辦理下貸款導(dǎo)致無法在約定時(shí)間支付購房款，那么，對(duì)方就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，李女士可以不退給對(duì)方這2萬元定金。
近期，一些市民遇到延期交房的困擾，開發(fā)商還以各種借口想要免除逾期交房的違約金?！皫啄昵?，我購買了一套商品房，并一次性支付購房款二百余萬元，按照合同約定開發(fā)商應(yīng)于當(dāng)年年底前將房屋交付給我，否則應(yīng)支付已付房款日萬分之一的違約金，逾期120天以上，開發(fā)商應(yīng)支付已付房款日萬分之二的違約金。”高先生告訴王潔茹律師，但是，到現(xiàn)在房子都沒有交付，已經(jīng)逾期五百多天?！拔艺议_發(fā)商協(xié)商，對(duì)方一直稱，因地方公用設(shè)施建設(shè)單位導(dǎo)致工程延誤，開發(fā)商不承擔(dān)逾期交房責(zé)任，那么我們業(yè)主的損失該誰來承擔(dān)？”
王明律師表示，開發(fā)商主張其因?yàn)榈胤焦迷O(shè)施建設(shè)單位導(dǎo)致工程延誤不承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任需要提供充足的證據(jù)來證明，如果開發(fā)商所提交的證據(jù)尚不足以證明這一主張那么很難得到法院的支持?！啊睹穹ǖ洹返谖灏倬攀龡l 【因第三人原因造成違約情況下的責(zé)任承擔(dān)】當(dāng)事人一方因第三人的原因造成違約的，應(yīng)當(dāng)依法向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任。當(dāng)事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規(guī)定或者按照約定處理?！蓖趺髀蓭熣J(rèn)為，如果開發(fā)商認(rèn)為其延期交房系第三方造成，也應(yīng)當(dāng)先行向購房者承擔(dān)違約責(zé)任。
王明律師
市民來電
房屋買賣糾紛的具體形式多種多樣，記者根據(jù)當(dāng)天上午的市民來電，整理了幾個(gè)典型的案例供市民參考。
問題1：出賣人因房?jī)r(jià)上漲要求解除合同，我該怎么辦？
市民趙先生與馬先生簽訂了《青島市存量房屋買賣合同》，趙先生以人民幣350萬余元購買馬先生所有的位于青島市市南區(qū)福州南路的房屋。合同簽訂后，趙先生準(zhǔn)備好所有資金聯(lián)系馬先生，希望盡快辦理房屋轉(zhuǎn)讓手續(xù)?？啥啻未叽?，馬先生總是以各種理由推脫，最近馬先生以房屋價(jià)格出現(xiàn)較大上漲、繼續(xù)履行顯失公平為由，擬單方解除合同。趙先生認(rèn)為馬先生的行為違反了雙方簽訂的《青島市存量房屋買賣合同》及《補(bǔ)充條款》的約定，詢問律師自己應(yīng)該如何維權(quán)？
律師說法：《民法典》的相關(guān)規(guī)定中有約定：合同的基礎(chǔ)條件發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無法預(yù)見的、不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于當(dāng)事人一方明顯不公平的，受不利影響的當(dāng)事人可以與對(duì)方重新協(xié)商；在合理期限內(nèi)協(xié)商不成的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者解除合同。人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)結(jié)合案件的實(shí)際情況，根據(jù)公平原則變更或者解除合同。根據(jù)趙先生的描述，馬先生的房屋價(jià)格上漲雖然可能超出當(dāng)事人的預(yù)見，但仍屬于正常的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，故馬先生以房屋價(jià)格出現(xiàn)較大上漲、繼續(xù)履行顯失公平為由主張調(diào)整交易價(jià)格缺乏充分的法律依據(jù)，法院應(yīng)當(dāng)不會(huì)支持。趙先生完全可以通過司法途徑，要求馬先生繼續(xù)履行合同，盡快配合辦理房屋的過戶手續(xù)，并承擔(dān)因違約給趙先生帶來的相應(yīng)損失。
問題2：參與單位團(tuán)購買房而預(yù)付的款項(xiàng)，開發(fā)商不給退款怎么辦？
2018年3月初，某開發(fā)商公開宣傳承諾其開發(fā)建設(shè)的黃島區(qū)長(zhǎng)江東路的某小區(qū)商品房項(xiàng)目，2020年12月31日前可交房，同時(shí)承諾參加單位團(tuán)購可優(yōu)先選房。市民陳先生于2018年4月7日參與單位團(tuán)購，按某開發(fā)商的要求向其指定賬戶匯入10萬元整，某開發(fā)商當(dāng)場(chǎng)承諾隨后可安排選房。可由于某開發(fā)商開發(fā)的樓盤戶型、團(tuán)購價(jià)格等不符合陳先生買房需求，陳先生未參與選房。后陳先生多次催要退款，某開發(fā)商卻說陳先生未放棄選房，支付的款項(xiàng)不屬于意向金，且陳先生具有締約過失責(zé)任，不能辦理退款手續(xù)。陳先生詢問律師該怎么辦？
律師說法：根據(jù)《民法典》相關(guān)規(guī)定：當(dāng)事人在訂立合同過程中有下列情形之一，造成對(duì)方損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任：1.假借訂立合同，惡意進(jìn)行磋商；2.故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況；3.有其他違背誠信原則的行為。根據(jù)陳先生的描述，某開發(fā)商的樓盤戶型、團(tuán)購價(jià)格等與當(dāng)初的宣傳出入較大，且陳先生與某開發(fā)商未簽訂任何合同，只是支付了10萬元款項(xiàng)，該款項(xiàng)系購房意向金。雙方未達(dá)成房屋買賣的合意，某開發(fā)商應(yīng)退還陳先生購房意向金并支付資金占用期間的利息。陳先生完全可以通過司法途徑維護(hù)自己的合法權(quán)益。
問題3：因房屋存在質(zhì)量瑕疵，導(dǎo)致逾期交付，開發(fā)商應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任嗎？
市民張先生購買某開發(fā)商開發(fā)建設(shè)的精裝修房屋一處，并按時(shí)支付了房屋的全部?jī)r(jià)款。2019年3月，某開發(fā)商在具備交付條件后通知張先生辦理房屋交付，張先生在驗(yàn)收房屋時(shí)因?qū)Ψ课菅b修質(zhì)量不滿而拒絕收房。后某開發(fā)商對(duì)房屋進(jìn)行了維修，2020年7月25日張先生接收了房屋，并辦理收房手續(xù)。張先生詢問律師，因?yàn)殚_發(fā)商房屋的質(zhì)量問題，導(dǎo)致房屋應(yīng)交付之日與實(shí)際收房日期不一致，自己是否可以要求某開發(fā)商承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任？
律師說法：不是所有的質(zhì)量瑕疵問題都構(gòu)成房屋買受人拒收房屋的合理事由，首先要看房屋質(zhì)量問題是否存在合同約定的拒收房屋的事由；其次要看房屋的質(zhì)量問題是否達(dá)到法定的拒收事由，在無法判斷時(shí)應(yīng)看存在的質(zhì)量問題是否嚴(yán)重影響買受人的正常使用。否則，屬于開發(fā)商的維修外包范疇，在維修維保期間給買受人造成損失的，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。張先生主張房屋存在質(zhì)量問題屬于保修范圍，某開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)保修義務(wù)。依據(jù)相關(guān)規(guī)定，在保修期內(nèi)，因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)商品房進(jìn)行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。因此張先生可以要求某開發(fā)商，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)，支付相應(yīng)的賠償金額。
王潔茹律師
問題4：購買的房屋裝修標(biāo)準(zhǔn)與宣傳的不符，是否可以要求開發(fā)商賠償裝修差價(jià)損失？
2021年市民劉先生去黃島某小區(qū)看房子，開發(fā)商承諾房屋都是精裝修，且?guī)⑾壬戳藰影彘g，劉先生感覺房屋的裝修很好。當(dāng)時(shí)銷售人員承諾房子的裝修標(biāo)準(zhǔn)與樣板間一致，劉先生就簽訂了購房合同，購買了該小區(qū)的房子?？蓪?shí)際入住后，劉先生發(fā)現(xiàn)房屋裝修標(biāo)準(zhǔn)達(dá)不到合同約定的標(biāo)準(zhǔn)，房屋裝修質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)低于樣板間裝修質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。且小區(qū)內(nèi)有很多業(yè)主和劉先生有同樣的感覺，劉先生詢問律師，自己能否以精裝修房屋裝修存在質(zhì)量問題或質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)低為由要求開發(fā)商賠償裝修差價(jià)損失？
律師說法：精裝修交付的房屋越來越多，對(duì)于精裝修標(biāo)準(zhǔn)低或是存在質(zhì)量問題，買受人該如何維護(hù)自身的權(quán)益，一是本著合同有約定應(yīng)從約定，買受人如果認(rèn)為交付房屋的裝修標(biāo)準(zhǔn)不符合合同約定，則可以要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。二是房屋的裝修價(jià)值是開發(fā)商綜合了交易市場(chǎng)的供求關(guān)系、價(jià)值規(guī)律、利潤(rùn)空間等各種因素，在雙方當(dāng)事人自愿平等協(xié)商的基礎(chǔ)上形成，并非對(duì)房屋裝修中各單項(xiàng)項(xiàng)目用料及施工價(jià)值的簡(jiǎn)單累加所認(rèn)定的，該觀點(diǎn)是當(dāng)前司法實(shí)踐中普遍認(rèn)同的觀點(diǎn)。因此劉先生購買的商品房的裝修標(biāo)準(zhǔn)不應(yīng)按照鑒定后的裝修造價(jià)來判斷裝修的價(jià)值，以此要求開發(fā)商賠償裝修差價(jià)損失的訴求，很難得到法院的支持。
問題5：自己出資購買了母親的公租房，哥哥有資格要求占有嗎？
市民王女士的母親有一套公租房，戶主是母親，王女士的戶口也在房子里。王女士和母親一起居住在公租房?jī)?nèi)，哥哥成家后在外居住，戶口也不在房子內(nèi)。后來母親去世了，房子一直是王女士自己居住。后來在政策允許的情況下，王女士出資購買了該公租房，也辦理了房屋登記手續(xù)。前段時(shí)間，哥哥找到王女士，提出當(dāng)年母親在世時(shí)，曾明確表示該房子歸他所有，要求王女士將房子過戶給他。王女士咨詢律師，自己出資購買的房子，哥哥有權(quán)利占有嗎？
律師說法：公租房是由國(guó)家提供政策支持、限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和租金水平，面向符合規(guī)定條件的人群提供的保障性住房。公租房不是歸個(gè)人所有，而是由政府或公共機(jī)構(gòu)所有。王女士的房子原本是公租房，母親是原有的承租人，母親去世后，房屋的承租人變更為王女士。對(duì)于公租房，承租人房子只有使用權(quán)，并沒有產(chǎn)權(quán)，承租人并沒有權(quán)力去處置該房產(chǎn)。雖然母親在世時(shí)表示房子留給哥哥，但其實(shí)那是無效的遺囑，因?yàn)槟赣H對(duì)房產(chǎn)沒有處置權(quán)。因?yàn)檎咴?，王女士現(xiàn)在已經(jīng)出資購買了該房產(chǎn)，房產(chǎn)也已經(jīng)登記在王女士名下，這屬于王女士的私有財(cái)產(chǎn)，哥哥是沒有權(quán)利要求王女士過戶給他的。
問題6：與前夫婚后購買的房產(chǎn)，前夫私自處理是否合理？
市民李女士與高先生在婚姻存續(xù)期間育有一子，2021年，李女士與高先生協(xié)議，離婚，兒子跟李女士一起生活。為了給共同的孩子一個(gè)保障，李女士與高先生離婚后，決定由雙方共同出資，購買一套房產(chǎn)，性質(zhì)為按份共有，即李女士與高先生各占50%。同時(shí)雙方簽訂協(xié)議，約定等兒子成年后，將該房產(chǎn)過戶給他?？勺罱钆堪l(fā)現(xiàn)，原本登記在前夫高先生名下的房產(chǎn)份額已經(jīng)被他轉(zhuǎn)讓給現(xiàn)在的妻子。李女士詢問律師自己是否有權(quán)主張前夫高先生按協(xié)議履行？
律師說法：李女士與前夫高先生是在離婚后共同購買的房產(chǎn)，雖然雙方簽訂了相關(guān)的協(xié)議，約定日后該房產(chǎn)將過戶到自己孩子名下，但其實(shí)該協(xié)議實(shí)際上是一種贈(zèng)與協(xié)議或贈(zèng)與合同。在法律上稱之為諾成性合同，基于該合同的諾成性，贈(zèng)與人做出意思表示時(shí)雖未實(shí)際取得但將來可以取得的財(cái)產(chǎn)，也可成為贈(zèng)與合同的“標(biāo)的”。贈(zèng)與，是指既不需要付息也不需要還本，是“標(biāo)的”單方面轉(zhuǎn)移。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定：贈(zèng)與人享有任意撤銷權(quán)，即贈(zèng)與人在贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈(zèng)與。房子是李女士和前夫高先生按份共有購買的，高先生名下的份額屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)，在房產(chǎn)沒有過戶給孩子之前，是有權(quán)處置其個(gè)人財(cái)產(chǎn)的。當(dāng)然李女士可以和前夫高先生進(jìn)行協(xié)商，畢竟是雙方的孩子，希望高先生能繼續(xù)履行協(xié)議。
問法感悟：
王明律師：在問法熱線中，有市民提出在期房交付時(shí)發(fā)現(xiàn)購買房屋的精裝修標(biāo)準(zhǔn)低于合同約定的裝修標(biāo)準(zhǔn)，故以此為由拒絕接收房屋。首先，因現(xiàn)在精裝修交付的房屋越來越多，對(duì)于精裝修標(biāo)準(zhǔn)低或是存在質(zhì)量問題，買受人該如何維護(hù)自身的權(quán)益，一是本著合同有約定應(yīng)從約定，買受人如果認(rèn)為交付房屋的裝修標(biāo)準(zhǔn)不符合合同約定，則可以要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。二是房屋的裝修價(jià)值是開發(fā)商綜合了交易市場(chǎng)的供求關(guān)系、價(jià)值規(guī)律、利潤(rùn)空間等各種因素，在雙方當(dāng)事人自愿平等協(xié)商的基礎(chǔ)上形成，并非對(duì)房屋裝修中各單項(xiàng)項(xiàng)目用料及施工價(jià)值的簡(jiǎn)單累加所認(rèn)定的，該觀點(diǎn)是當(dāng)前司法實(shí)踐中普遍認(rèn)同的觀點(diǎn)。其次，如購房人單單以此為由拒收房屋而沒有證據(jù)證明開發(fā)商違反合同關(guān)于裝修標(biāo)準(zhǔn)的約定，拒收房屋的事由不能成立，也無法要求開發(fā)商承擔(dān)逾期交付的違約責(zé)任。
王潔茹律師：一上午的接線活動(dòng)，有多位市民咨詢宅基地上房屋買賣問題。在我國(guó)農(nóng)村宅基地使用權(quán)是受法律限制的 ，只有本集體經(jīng)濟(jì)組織成員才能享有。故非本集體組織成員購買農(nóng)村宅基地房屋時(shí) ，法律對(duì)此予以否定性評(píng)價(jià) ，雙方合同是無效的；有咨詢的情況是購買涉案房屋的最后一手買受人是涉案房屋所在村的集體經(jīng)濟(jì)組織成員 ，此時(shí)法律所禁止的“非本集體組織成員無權(quán)取得農(nóng)村宅基地使用權(quán)”的情形已經(jīng)消失 ，出賣人無權(quán)主張合同無效。但是，關(guān)于宅基地上房屋等小產(chǎn)權(quán)房屋的買賣，存在無法辦理產(chǎn)權(quán)證、拆遷利益難以獲得等風(fēng)險(xiǎn)，買受人需要慎之又慎。
相關(guān)判例
實(shí)際交付的房屋層高嚴(yán)重不足合同約定層高時(shí)，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
【案件回顧】張某、黃某購買B開發(fā)商的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)一套，預(yù)售合同約定的建筑層高均為5.4米。房屋交付后，張某、黃某發(fā)現(xiàn)房屋的層高凈高只有5米。因買受人在購買時(shí)有按照兩層分割使用的目的，現(xiàn)層高滿足不了兩層分割的目的，故訴至法院，要求B開發(fā)商按照層高差比例并參照房屋面積差異的法律依據(jù)以及處理規(guī)則訴請(qǐng)賠償其損失近34萬元并要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)訴訟費(fèi)。
【法院裁判】法院認(rèn)為，張某、黃某依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中關(guān)于面積差的處理規(guī)則，對(duì)超過3%以上的部分按照雙倍主張賠償缺乏法律依據(jù)，最終按照體積比例的計(jì)算方法計(jì)算可利用空間對(duì)實(shí)際價(jià)格造成的影響來認(rèn)定損失，判決B開發(fā)商賠償張某、黃某層高損失20余萬元。
【律師意見】因現(xiàn)行的法律法規(guī)對(duì)層高不足的處理規(guī)則沒有任何的規(guī)定，而且當(dāng)前的商品房預(yù)售合同示范文本中對(duì)層高不足的處理規(guī)則也沒有約定。律師經(jīng)過大數(shù)據(jù)檢索關(guān)于層高不足的案例發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均忽略了對(duì)層高不足時(shí)處理的規(guī)則進(jìn)行補(bǔ)充約定，即使約定了，也是約定的過于籠統(tǒng)且不夠明晰。因此，在司法實(shí)踐中法院處理層高不足案件時(shí)沒有任何的法律依據(jù)和合同依據(jù)。法院按照體積比例的計(jì)算方法計(jì)算可利用空間對(duì)實(shí)際價(jià)格造成的影響來認(rèn)定損失更為合理。