來(lái)源：黃桷樹(shù)財(cái)經(jīng)

這是一篇高水準(zhǔn)的地產(chǎn)研究報(bào)告，膜拜者眾多。

2021年3月11日，國(guó)泰君安地產(chǎn)首席研究員謝皓宇團(tuán)隊(duì)撰寫(xiě)的《地產(chǎn)出圈系列報(bào)告之渠道篇：生態(tài)初現(xiàn)，渠道出圈》一文，在業(yè)內(nèi)引起巨大反響。

謝皓宇團(tuán)隊(duì)把房企的轉(zhuǎn)型定義為“出圈”。

房企們?cè)诋a(chǎn)業(yè)鏈上的第一個(gè)“出圈”方向是銷售渠道。

房地產(chǎn)行業(yè)的渠道已經(jīng)被貝殼深度把控。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的整體下行，房企的銷售嚴(yán)重依賴渠道。貝殼與鏈家、德佑全線打通，憑借擁有的大數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)了線上線下聯(lián)動(dòng)以及一二手房聯(lián)動(dòng)，貝殼收取著越來(lái)越高的渠道傭金，而房企的利潤(rùn)越來(lái)越薄。

這使得房企開(kāi)始自建渠道。比如，恒大的房車(chē)寶正在全國(guó)跑馬圈地，龍湖推出C5租售航道。

房企們?cè)诋a(chǎn)業(yè)鏈上的第二個(gè)“出圈”方向是裝修供應(yīng)鏈。

目前，許多房企都開(kāi)始實(shí)施集中采購(gòu)，重構(gòu)裝修市場(chǎng)從出廠到交付的價(jià)值鏈條，房企的供應(yīng)鏈平臺(tái)正在取代建材商的經(jīng)銷商，隨之而來(lái)的是建材商將原本給予經(jīng)銷商的銷售費(fèi)用轉(zhuǎn)為向供應(yīng)鏈平臺(tái)的返點(diǎn)。

同時(shí)，房企們通過(guò)各種方式滲透進(jìn)入裝修供應(yīng)鏈，比如，萬(wàn)科發(fā)起設(shè)立了第三方B2B建材采購(gòu)交易平臺(tái)，碧桂園和保利共同設(shè)立保碧基金對(duì)建材商進(jìn)行投資。

這是房企們?cè)诋a(chǎn)業(yè)鏈上的兩個(gè)出圈方向！

但相比房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主業(yè)，這些只能算是小打小鬧，利潤(rùn)完全無(wú)法與主業(yè)媲美。

于是出現(xiàn)了這樣的一幕，每一家房企都在思考轉(zhuǎn)型，都在尋找自己的第二增長(zhǎng)曲線。

正是在這樣的行業(yè)背景下，資金盯上了一家重慶的上市公司。

2021年3月12日，迪馬股份（600565.SH）開(kāi)盤(pán)即漲停，當(dāng)天一直被超過(guò)25萬(wàn)手買(mǎi)單封死漲停，市值定格于72.48億元。

蜂擁而至的資金是為迪馬股份的業(yè)績(jī)而來(lái)。

前一天晚上，迪馬股份發(fā)布2020年年報(bào)，2020年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入212.7億元，同比增長(zhǎng)7.99%，歸屬上市公司凈利潤(rùn)為18.02億元，同比增長(zhǎng)25.89%。歸屬上市公司股東凈資產(chǎn)為107.75億元，同比增長(zhǎng)17.95%。

這樣算下來(lái)，迪馬股份即使?jié)q停PE也只有4倍。

許多國(guó)內(nèi)房企其實(shí)有點(diǎn)羨慕迪馬股份，因?yàn)樗鼡碛蟹康禺a(chǎn)和專用車(chē)制造兩大主業(yè)。

某種意義上，當(dāng)這些房企都在努力“出圈”時(shí)，迪馬股份從一開(kāi)始就一只腳站在圈內(nèi)，一只腳站在圈外。

萬(wàn)科郁亮曾經(jīng)說(shuō)過(guò)，未來(lái)的房地產(chǎn)將會(huì)回歸到普通行業(yè)，“就像制造業(yè)一樣”。

這一天，正在逐漸逼近。

重慶的一位地產(chǎn)圈人士表示，一直以來(lái)，房地產(chǎn)和制造業(yè)被視為此消彼長(zhǎng)對(duì)立的兩極，“房地產(chǎn)殺死制造業(yè)”“房地產(chǎn)擠壓制造業(yè)”說(shuō)法一直不絕于耳，但實(shí)際上，房地產(chǎn)行業(yè)也是制造業(yè)，它是在用鋼筋水泥等原材料制造出房屋。

整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)能有今天，房地產(chǎn)行業(yè)功不可沒(méi)。

但拐點(diǎn)已經(jīng)來(lái)了。

綠地控股集團(tuán)張玉良直言，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的商業(yè)模式正在發(fā)生深刻變革，“金融屬性”逐漸下降，“制造業(yè)屬性”正不斷加重。

房地產(chǎn)行業(yè)已形成共識(shí)：高速增長(zhǎng)一去不復(fù)返，房企需要加強(qiáng)精細(xì)化管理，這一點(diǎn)越來(lái)越像制造業(yè)。

迪馬股份在制造業(yè)浸淫接近二十年，對(duì)豐田公司創(chuàng)立的精益管理非常精通。

迪馬股份把這一套制造業(yè)的管理體系應(yīng)用到了地產(chǎn)板塊，取得了非常好的效果。

兩組指標(biāo)能夠展示它的優(yōu)秀。

第一組是2020年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~連續(xù)六年為正。

房地產(chǎn)行業(yè)的拿地支出、建安支出和銷售回款往往在時(shí)間上存在錯(cuò)位，經(jīng)營(yíng)循環(huán)往往要2年甚至更長(zhǎng)，在保持穩(wěn)健快速增長(zhǎng)的同時(shí)，保持經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~為正非常困難。因此，縱觀整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)，在維持銷售規(guī)模中高速增長(zhǎng)的同時(shí)，經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流能夠持續(xù)為正的公司極少。

迪馬股份則是其中之一，它在2015年-2020年的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量全部為正。

第二組是“三條紅線”均未踩線。

2020年8月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行召開(kāi)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)之后，頒布了“剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%”、“凈負(fù)債率不得大于100%”、“現(xiàn)金短債比不得小于1”的“三條紅線”政策，這已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)監(jiān)管硬性指標(biāo)。

房企們隨即開(kāi)始通過(guò)“瘦身”“增肌”手段并舉，以期通過(guò)加快銷售回款、出售資產(chǎn)、股權(quán)融資等多種手段降杠桿、降負(fù)債。

迪馬股份交出的答卷是：截至2020年12月31日，迪馬股份扣除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為69.14%、凈負(fù)債率為48.21%、現(xiàn)金短債比為124.82%，“三條紅線”均未踩線。

這兩組指標(biāo)的優(yōu)秀，能保證迪馬股份源源不斷地融到資金。

整體而言，迪馬股份是一家有著制造業(yè)基因的企業(yè)。

它構(gòu)建了一套“房地產(chǎn)制造業(yè)”的底層經(jīng)營(yíng)邏輯。在過(guò)去的經(jīng)營(yíng)當(dāng)中，它一直擁有向管理要效益的本能。未來(lái)的房地產(chǎn)行業(yè)，肯定不會(huì)再有“土地紅利”和“金融紅利”，迪馬股份的這種本能，將確保它能夠活得相對(duì)較好，能夠在行業(yè)的激烈競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中脫穎而出。

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