從鼓勵(lì)支持協(xié)商到指導(dǎo)有序調(diào)整，半月內(nèi)，央行兩次針對(duì)存量房貸利率發(fā)聲意味著什么？市場(chǎng)有哪些反應(yīng)？

8月2日，大河財(cái)立方記者走訪鄭州多家銀行了解到，目前銀行方面尚未有調(diào)整存量房貸利率的通知，具體如何實(shí)施還要等政策落地。

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“從降低商業(yè)銀行協(xié)商成本，提升相關(guān)業(yè)務(wù)辦理效率角度，不排除效仿2008年通過(guò)批量打折方式，但由于各家銀行經(jīng)營(yíng)和房貸結(jié)構(gòu)差異，相關(guān)措施應(yīng)兼顧個(gè)體銀行差異。”光大銀行金融市場(chǎng)部宏觀研究員周茂華接受大河財(cái)立方記者采訪時(shí)表示，未來(lái)應(yīng)該把更多決定權(quán)交給市場(chǎng)。

多家銀行回應(yīng)：未接到通知，等待政策落地

8月1日，央行再提降存量房貸利率，將因城施策精準(zhǔn)實(shí)施差別化住房信貸政策，繼續(xù)引導(dǎo)個(gè)人住房貸款利率和首付比例下行，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率。

自去年以來(lái)，調(diào)降存量房貸利率的呼聲四起，半個(gè)月內(nèi)，政策端再次重磅發(fā)聲，市場(chǎng)反應(yīng)如何？

8月2日，大河財(cái)立方記者對(duì)鄭州多家銀行進(jìn)行了走訪，多位客戶經(jīng)理表示，目前尚未接到下調(diào)存量房貸利率的具體政策通知，購(gòu)房者仍按照合同簽訂利率執(zhí)行還貸。

“還沒(méi)接到總行關(guān)于調(diào)整存量房貸利率的通知，是每個(gè)地區(qū)統(tǒng)一調(diào)整還是各家銀行根據(jù)自身情況調(diào)整都還是未知數(shù)?！蹦彻煞菪袀€(gè)貸經(jīng)理告訴記者，當(dāng)前存量房貸與新增房貸利率存在較大利差，央行半月內(nèi)兩次表態(tài)，預(yù)計(jì)年內(nèi)存量房貸利率大概率會(huì)調(diào)整，但是具體怎么實(shí)施，目前還不清楚。

某國(guó)有大行河南分行客戶經(jīng)理表示，如果該行有調(diào)整存量房貸利率的通知，個(gè)貸經(jīng)理會(huì)通知客戶前來(lái)辦理。

“央行剛發(fā)文，具體落地實(shí)施應(yīng)該還需要一段時(shí)間?！蹦吵巧绦锌蛻艚?jīng)理告訴記者，最近前來(lái)咨詢存量房貸利率的購(gòu)房者明顯增多，但一切都要等具體調(diào)整政策落地。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，央行表述由此前的“支持”和“鼓勵(lì)”，轉(zhuǎn)變至現(xiàn)在的“指導(dǎo)”，這就意味著政策改革進(jìn)入到實(shí)操層面，也意味著一些銀行在實(shí)操中可能有困惑，需要央行來(lái)定調(diào)。

光大證券首席固收分析師張旭稱，存量房貸利率的降幅應(yīng)以市場(chǎng)化、法治化為原則，由商業(yè)銀行和借款人自主協(xié)商確定，金融管理部門不宜對(duì)降幅做強(qiáng)制要求和統(tǒng)一安排。

業(yè)內(nèi)人士：存量房貸利率下調(diào)有望在三季度啟動(dòng)

事實(shí)上，此前曾有過(guò)存量房貸利率下調(diào)的先例。

2008年10月，央行決定將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限由貸款基準(zhǔn)利率的0.85倍擴(kuò)大至0.7倍；最低首付款比例調(diào)整為20％。隨后，多家銀行宣布對(duì)符合條件的存量房貸利率從8.5折降到7折。

“未來(lái)無(wú)論是通過(guò)變更合同約定，還是貸款置換，下調(diào)存量房貸利率不存在實(shí)質(zhì)性障礙，完全可以在政策引導(dǎo)下有序進(jìn)行，如針對(duì)不同存量房貸利率，設(shè)置差異化的折扣比例或降點(diǎn)幅度等?！睎|方金誠(chéng)首席宏觀分析師王青預(yù)計(jì)，存量房貸利率下調(diào)有望在三季度啟動(dòng)，為維護(hù)房貸市場(chǎng)秩序，如果采用貸款置換方式，將限于本行，不會(huì)鼓勵(lì)跨行“轉(zhuǎn)按揭”。

存量房貸利率應(yīng)該怎么調(diào)？

“建議商業(yè)銀行在提出變更合同和置換貸款的方案時(shí)，繼續(xù)落實(shí)好差別化住房信貸政策，并采用‘利率越高，降幅越大’的規(guī)則，即降幅向高息客戶傾斜、相對(duì)拉平利率，這是較有利于緩解早償壓力的方案?！睆埿裾J(rèn)為，商業(yè)銀行在形成方案時(shí)，應(yīng)該充分體現(xiàn)出金融工作的人民性以及促進(jìn)消費(fèi)的政策導(dǎo)向，合理地利用本次契機(jī)推動(dòng)居民信貸成本穩(wěn)中有降。

中金貨幣金融研究預(yù)計(jì)調(diào)整存量房貸利率可能有以下特點(diǎn)：一是針對(duì)性下調(diào)存量按揭利率“加點(diǎn)”而非LPR基準(zhǔn)利率普遍下調(diào)；二是“市場(chǎng)化原則”意味著各城市下調(diào)幅度可能并非“整齊劃一”，而是以當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)化形成的新發(fā)放利率為基準(zhǔn)，即存量利率下調(diào)和用新發(fā)放貸款置換效果等同，對(duì)于新發(fā)放利率加點(diǎn)下調(diào)較多的三四線城市下調(diào)幅度更大，一線城市幅度相對(duì)較少；三是“以新發(fā)放貸款置換原來(lái)的存量貸款”意味著跨行轉(zhuǎn)按揭（他行新發(fā)放貸款置換本行按揭）存在放開的可能性，但“依法”“有序”意味著放開過(guò)程可能較為謹(jǐn)慎，避免出現(xiàn)銀行間過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)。

調(diào)降存量房貸利率對(duì)銀行影響幾何？

中金貨幣金融研究認(rèn)為，存量按揭利率下調(diào)對(duì)按揭敞口比例較高的國(guó)有大行影響更大，對(duì)區(qū)域行影響較小?？紤]到調(diào)整過(guò)程可能需要一定時(shí)間逐步落地，對(duì)銀行收入的影響可能較為平緩。

東方金誠(chéng)研報(bào)顯示，存量房貸利率下調(diào)會(huì)收窄新、老房貸利差，緩解“提前還貸潮”“轉(zhuǎn)貸降息”現(xiàn)象，穩(wěn)定房貸市場(chǎng)秩序，并為新發(fā)放居民房貸利率進(jìn)一步下調(diào)拓展空間。對(duì)于銀行在利息方面的損失，可通過(guò)引導(dǎo)銀行適度下調(diào)存款利率等方式部分彌補(bǔ)。

張旭表示，降低存量房貸利率是遏制提前還貸勢(shì)頭的一個(gè)好辦法，從而減輕后者對(duì)商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)的不利影響，并為帶動(dòng)居民消費(fèi)增長(zhǎng)和經(jīng)濟(jì)恢復(fù)創(chuàng)造有利條件。

（文章來(lái)源：大河財(cái)立方）