天風(fēng)研究所宏觀宋雪濤團(tuán)隊(duì)對(duì)房地產(chǎn)供給側(cè)的政策進(jìn)行了解讀，對(duì)地產(chǎn)政策效果如何的問題進(jìn)行了解答。

(1)近期供給側(cè)政策效果預(yù)計(jì)如何？

(2)需求側(cè)會(huì)有大規(guī)模刺激嗎？

【資料圖】

(3)供給側(cè)政策還會(huì)有什么？

近期供給側(cè)政策效果預(yù)計(jì)如何？

供給側(cè)政策信號(hào)大于實(shí)際，未出險(xiǎn)的優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企流動(dòng)性修復(fù)

我們認(rèn)為，盡管監(jiān)管部門在近期連續(xù)出臺(tái)政策穩(wěn)定房地產(chǎn)的供給側(cè)，可能會(huì)對(duì)部分優(yōu)質(zhì)房企起到支持作用，但對(duì)宏觀層面而言，實(shí)際效果可能會(huì)低于市場(chǎng)的預(yù)期。

一方面，強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)化運(yùn)作的情況下，政策能支持的范圍相對(duì)較小。另一方面，經(jīng)過我們統(tǒng)計(jì)，“金融16條”中的一半政策都對(duì)應(yīng)了已出臺(tái)的存量政策。

因此，盡管市場(chǎng)對(duì)“金融16條”的反應(yīng)較為強(qiáng)烈，但我們認(rèn)為，受制于金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)管理以及政策增量影響有限，實(shí)際的落地效果可能會(huì)低于市場(chǎng)預(yù)期，未出險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企可能從中受益，但對(duì)其他民營(yíng)房企的救助作用預(yù)計(jì)有限。

相比于實(shí)際效果，“金融16條”的信號(hào)意義顯然更大。我們?cè)?月報(bào)告《市場(chǎng)在擔(dān)心什么？》中已經(jīng)提出判斷，“對(duì)地產(chǎn)(供給側(cè))，最差的時(shí)候已經(jīng)過去，解決地產(chǎn)問題的速度比想象中要快”，地產(chǎn)供給側(cè)的政策底實(shí)際上早已確立。在某種程度上，可以認(rèn)為“金融16條”的出臺(tái)是央行對(duì)民營(yíng)房企融資態(tài)度轉(zhuǎn)向的信號(hào)，是對(duì)供給側(cè)政策底的進(jìn)一步強(qiáng)化，預(yù)計(jì)未來政策對(duì)房企的支持力度會(huì)進(jìn)一步加碼，未出險(xiǎn)優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企的流動(dòng)性有望逐漸企穩(wěn)并修復(fù)，已出險(xiǎn)房企有望加速出清，風(fēng)險(xiǎn)繼續(xù)暴露的概率有所下降。

需求側(cè)會(huì)有大規(guī)模刺激嗎？

需求側(cè)長(zhǎng)期下行或不可逆，也會(huì)限制供給側(cè)政策效果

如果能夠明確當(dāng)前房地產(chǎn)領(lǐng)域問題的根源所在，就不難發(fā)現(xiàn)，需求側(cè)的長(zhǎng)期下行或不可逆，不支持再一次的大規(guī)模刺激。雖然政策對(duì)房企的態(tài)度已經(jīng)發(fā)生了本質(zhì)的變化，并且房企支持政策仍有進(jìn)一步出臺(tái)的可能性，但在需求側(cè)難有大幅反彈的情況下，實(shí)際效果的釋放可能會(huì)比較緩慢。

我們?cè)趫?bào)告《四問四答：托經(jīng)濟(jì)會(huì)從哪方面入手？》中已經(jīng)明確指出，基于對(duì)未來房地產(chǎn)潛在需求的判斷，我們認(rèn)為小規(guī)模刺激的效果有限，大規(guī)模刺激的可能性有限。解決地產(chǎn)問題的關(guān)鍵仍然在于供給側(cè)而非需求側(cè)，加速對(duì)冗余供給的出清可能對(duì)新周期的確立更有幫助。

供給側(cè)政策還會(huì)有什么？

如果任由供給側(cè)繼續(xù)快速回落，未來大概率會(huì)面臨地產(chǎn)供給小于潛在需求的情況，進(jìn)而產(chǎn)生新的供需矛盾，當(dāng)前已經(jīng)到了“保主體”的必要階段，未來對(duì)優(yōu)質(zhì)房企的支持力度有望進(jìn)一步加大。我們認(rèn)為，房地產(chǎn)供給側(cè)的政策將沿著三個(gè)方向推進(jìn)和演繹：繼續(xù)支持優(yōu)質(zhì)房企，適當(dāng)“保主體”來支持“保交樓”，加速出清出險(xiǎn)房企。

相比于2022年第二季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告，近期發(fā)布的三季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告中的防風(fēng)險(xiǎn)部分，在以往“堅(jiān)決守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的底線”的基礎(chǔ)上，新增了“維護(hù)好廣大人民群眾的利益”，民生問題的重要性進(jìn)一步提升。在更加強(qiáng)調(diào)金融工作的政治性、人民性的情況下，“保交樓”作為一項(xiàng)重大的民生工程，有必要出臺(tái)政策來進(jìn)一步推進(jìn)。

因此，我們認(rèn)為，從“保交樓”也需要適當(dāng)“保主體”的角度考慮，地產(chǎn)的供給側(cè)政策也有望進(jìn)一步加碼。

【風(fēng)險(xiǎn)提示】

疫情發(fā)展可能超預(yù)期，進(jìn)而導(dǎo)致穩(wěn)增長(zhǎng)壓力加大；政策效果不不及預(yù)期，進(jìn)而改變政策出臺(tái)的節(jié)奏。

（文章來源：天風(fēng)研究）