開(kāi)發(fā)商的不透明操作，讓人們對(duì)公攤面積的痛恨程度日益高漲?！叭∠珨偂?，幾乎成了民間共識(shí)。但為什么直到今天，我們還在為公攤面積憂心？

最近，有關(guān)#外墻面層均計(jì)入建筑面積#的話題在社交平臺(tái)上被廣泛討論。

起因是3月1日起實(shí)行的新規(guī)——《民用建筑通用規(guī)范》。新規(guī)3.1.1條明確規(guī)定：“建筑面積應(yīng)按建筑每個(gè)自然層樓（地）面處外圍護(hù)結(jié)構(gòu)外表面所圍空間的水平投影面積計(jì)算?！?/p>

(資料圖)

這句拗口的專業(yè)表述給了輿論以廣泛的揣測(cè)空間。有分析指出，以前外墻水平投影面積不被算入建筑面積，以后則將算入，因而會(huì)大大增加公攤面積。

去年，青島一市民購(gòu)房后發(fā)現(xiàn)，110平米的房子，公攤面積占到近一半。/中新經(jīng)緯微博截圖片

由于公攤比例的不透明性，民間呼吁“取消公攤”的聲音已久。連公攤的“鼻祖”中國(guó)香港，都于2013年取消了公攤面積。重慶也早在2002年就試點(diǎn)取消了公攤。

如今已經(jīng)是2023年，為何取消公攤一事不僅沒(méi)有進(jìn)展，反而還往回走了呢？

有專家給出了相對(duì)積極的解讀。據(jù)紅星新聞報(bào)道，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉就表示：“從建筑全生命周期管理角度來(lái)說(shuō)，如果外墻計(jì)入房屋面積的話，對(duì)這部分的投入就會(huì)增加，有利于提升房屋的生命質(zhì)量?！?/p>

此言一出，輿論嘩然。網(wǎng)友對(duì)此相當(dāng)不忿：

“房屋的生命質(zhì)量？原來(lái)，割韭菜是可以上升到用生命和倫理哲學(xué)高度的?！?/p>

“質(zhì)量安全不是開(kāi)發(fā)商應(yīng)該做到的嗎？消費(fèi)者自有評(píng)判和分辨，如果質(zhì)量不好，白送都不要?！?/p>

公攤面積不僅沒(méi)取消，反而還擴(kuò)大了？

仔細(xì)對(duì)比新舊規(guī)定之后不難發(fā)現(xiàn)，在此之前，有關(guān)部門(mén)就已經(jīng)把外墻面積算進(jìn)了建筑面積里。

2013年12月，住建部發(fā)布了《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》，其中明確定義：建筑物的建筑面積應(yīng)按自然層外墻結(jié)構(gòu)外圍水平面積之和計(jì)算。注意關(guān)鍵詞——“外墻結(jié)構(gòu)外圍水平面積之和”。

不過(guò)，這項(xiàng)《規(guī)范》也明確指出了不計(jì)入建筑面積的項(xiàng)目：包括勒腳、附墻柱、垛、臺(tái)階、墻面抹灰、裝飾面、鑲貼塊料面層、裝飾性幕墻等。

今年的新規(guī)從“外墻結(jié)構(gòu)外圍水平面積之和”改為了“外圍護(hù)結(jié)構(gòu)外表面所圍空間的水平投影面積”，進(jìn)一步劃重點(diǎn)，也就是“結(jié)構(gòu)外圍”改為了“結(jié)構(gòu)外表面”。這個(gè)改動(dòng)意味著，原來(lái)不計(jì)入建筑面積的項(xiàng)目，現(xiàn)在都需要計(jì)入建筑面積。

而建筑面積由使用面積和公攤面積組成，外墻結(jié)構(gòu)外表面顯然是用不上的面積，自然要算到公攤里了。這也是輿論將新規(guī)解讀為擴(kuò)大公攤的原因所在。

很多人開(kāi)始關(guān)心，這項(xiàng)新規(guī)實(shí)施之后，公攤面積能增加多少呢？這可能取決于外墻表面的材料厚度。別小看這層材料，它不是刷層漆這么簡(jiǎn)單。

據(jù)第一財(cái)經(jīng)報(bào)道，有建筑設(shè)計(jì)從業(yè)者測(cè)算，一般來(lái)說(shuō)，真石漆墻面厚度在18-20毫米，一個(gè)總建筑面積為10萬(wàn)平方米的剛需小區(qū)，建筑面積大約增加500平方米，假設(shè)有1000戶，則每戶多出0.5平方米。

而如果是幕墻外立面，厚度在200毫米左右，同樣是10萬(wàn)平方米小區(qū)，建筑面積大約增加3000平方米，假設(shè)該樓盤(pán)為豪宅小區(qū)，戶均面積較大，總計(jì)有500戶，則每戶多測(cè)算出6平方米。

《香港愛(ài)情故事》劇照

不過(guò)近日，住建部對(duì)媒體回應(yīng)，《民用建筑通用規(guī)范》會(huì)增加公攤面積的說(shuō)法是誤讀。

目前這項(xiàng)新規(guī)主要是針對(duì)建筑設(shè)計(jì)和工程的標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)定，購(gòu)房人買(mǎi)房時(shí)，房產(chǎn)證上的公攤面積則要由房產(chǎn)測(cè)繪部門(mén)出具測(cè)繪報(bào)告進(jìn)行衡量。測(cè)繪報(bào)告的出具，則要根據(jù)各地發(fā)布的《房產(chǎn)面積測(cè)算規(guī)范》進(jìn)行。

目前來(lái)看，各地的《房產(chǎn)面積測(cè)算規(guī)范》略有不同，主要是鑲貼塊料面層、裝飾性的幕墻、垛、勒腳等是否計(jì)入建筑面積的區(qū)別。

也就是說(shuō)，3月1日《民用建筑通用規(guī)范》的發(fā)布不會(huì)影響到公攤面積的增減，除非《房產(chǎn)面積測(cè)算規(guī)范》發(fā)生調(diào)整，后者才是關(guān)鍵。

既然叫“公攤”，至少要公開(kāi)透明

公攤面積的概念最早出現(xiàn)在香港，歷史并不長(zhǎng)。

20世紀(jì)50年代，中國(guó)香港的房屋以整棟銷(xiāo)售為主，這種方式簡(jiǎn)單直接，但價(jià)格也高，因此成交量低。隨后，香港便出現(xiàn)了按戶出售的售賣(mài)模式。但問(wèn)題馬上出現(xiàn)，樓梯、走廊等公共空間的建設(shè)成本由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)呢？

位于香港尖沙咀的香檳大廈第一個(gè)提出了公攤的方式，這樣既可以顯得房屋面積大，又降低了每平米的單價(jià)，從而解決了這個(gè)問(wèn)題。此后，更多房產(chǎn)商開(kāi)始使用這種方式。

發(fā)明公攤的香港，如今已經(jīng)取消了這項(xiàng)制度。/土衛(wèi)六攝

與香港毗鄰的深圳，也將公攤引進(jìn)到當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)銷(xiāo)售中。此后，這種模式從深圳輻射到全國(guó)其它地區(qū)，成為了中國(guó)房屋面積計(jì)算的主要模式。

但物極必反，各地開(kāi)始出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商以公攤侵害購(gòu)房者利益的事件。

2006年，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目“元朗四季豪園”開(kāi)售。交房后業(yè)主發(fā)現(xiàn)，原本300多平方米的洋房，實(shí)用面積只有不到90平方米，實(shí)際得房率僅為29%，而整個(gè)項(xiàng)目的得房率最高也只有42%。

類(lèi)似的事件屢見(jiàn)報(bào)端，前文提及的青島樓盤(pán)也是如此。

花園有多大、走廊有多寬，購(gòu)房者尚且可以主觀感受到，但墻有多厚，就很難感受到了。如果將來(lái)修改《房產(chǎn)面積測(cè)算規(guī)范》，也將“結(jié)構(gòu)外表面”算進(jìn)公攤，開(kāi)發(fā)商能搞的小動(dòng)作可以更多，比如外墻用很厚的磚，用來(lái)防止雨水反濺的勒腳也可以更寬……

開(kāi)發(fā)商的不透明操作，讓人們對(duì)公攤面積的痛恨程度日益高漲?！叭∠珨偂保瑤缀醭闪嗣耖g共識(shí)。

《買(mǎi)房子的女人》劇照

早在2011年兩會(huì)期間，就有全國(guó)人大代表建議取消商品房預(yù)售制和公攤面積，與國(guó)際接軌。2021年兩會(huì)期間，全國(guó)政協(xié)委員周世虹提交了一份“取消公攤面積”的提案；2022年，全國(guó)政協(xié)委員洪洋也提案建議取消商品房公攤面積。

“發(fā)明”公攤的香港，在2013年取消公攤后甚至明文規(guī)定，新房銷(xiāo)售必須按照實(shí)用面積標(biāo)注，否則將被罰款100萬(wàn)至500萬(wàn)港幣、判處3至7年監(jiān)禁。針對(duì)存量房售賣(mài)，政府要求賣(mài)家提供以“套內(nèi)面積”和“建筑面積”計(jì)價(jià)的雙份資料。

有專家說(shuō)，公攤面積較小、實(shí)用率較高，并不意味著居住就舒適，電梯間、樓梯間或走廊太小，一梯多戶、沒(méi)有避難層等設(shè)計(jì)，盡管縮小了公攤面積，但居住者的舒適度、安全感也降低了。

公攤=公共空間？這樣的等號(hào)不負(fù)責(zé)任

但公攤面積不應(yīng)該與公共空間面積劃等號(hào)。大多數(shù)國(guó)家都沒(méi)有公攤面積這個(gè)概念，難道國(guó)外住宅中就不存在公共空間了嗎？

本質(zhì)上說(shuō)，人們呼吁取消公攤，一方面是希望房?jī)r(jià)的計(jì)算能透明一些，另一方面則是因?yàn)檫@部分面積還會(huì)影響其他費(fèi)用的計(jì)算，比如物業(yè)費(fèi)、北方的供暖費(fèi)，這些費(fèi)用的收取都要按照房屋面積來(lái)計(jì)算。

誠(chéng)然，公攤面積的取消，短期內(nèi)難以實(shí)現(xiàn)，但既然具有一定的公共屬性，那么它的范圍、面積都應(yīng)該明確公開(kāi)，這樣，公共空間能發(fā)揮該有的作用，實(shí)用面積也能得到保障。

作者| 土衛(wèi)六

編輯| 晏 非

校對(duì)| 楊 潮

排版| 韓博菲