文/樂(lè)居財(cái)經(jīng)鄧鑫妮

2021年11月，京城佳業(yè)（02210.HK）上市鐘聲在北京城奧大廈響起。外界對(duì)這支“胡同第一股”有著不小的期待，隸屬于北京城建集團(tuán)，有著獨(dú)特的胡同資源，吸引了東方雨虹董事長(zhǎng)李衛(wèi)國(guó)作為基石投資人入股……

然而在這場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)下行的風(fēng)險(xiǎn)中，物管股的連帶風(fēng)險(xiǎn)從資本市場(chǎng)蔓延到業(yè)績(jī)，京城佳業(yè)也沒(méi)能幸免。

(資料圖片)

3月15日收盤(pán)后，京城佳業(yè)披露了2022年的業(yè)績(jī)情況。營(yíng)收、凈利同比都有增長(zhǎng)，但京城佳業(yè)的凈利率和毛利率偏低，且毛利率同比下滑，盈利乏力的“老毛病”仍然存在。

不僅如此，京城佳業(yè)的幾個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)也值得關(guān)注。非控股所占利潤(rùn)比例縮小，與之相對(duì)應(yīng)的非控股權(quán)益同比增加，剪刀差進(jìn)一步增大。

另一方面，應(yīng)收賬款也給了京城佳業(yè)當(dāng)頭一棒。2022年，京城佳業(yè)應(yīng)收賬款激增80%，預(yù)計(jì)信貸虧損擴(kuò)大131%。

上市一年多，京城佳業(yè)交出自己的第二份年報(bào)，表現(xiàn)中規(guī)中矩并未在資本市場(chǎng)引起太大水花。截至3月16日上午收盤(pán)，報(bào)價(jià)3.02港元/股，當(dāng)日上浮0.33%，總市值4.43億港元。

三業(yè)務(wù)毛利率下跌，規(guī)模儲(chǔ)備隱憂

目前，京城佳業(yè)仍有65.8%在管面積來(lái)自住宅業(yè)態(tài)，包括胡同在內(nèi)的非住宅業(yè)態(tài)比例較少。此外，期內(nèi)三大主營(yíng)業(yè)務(wù)——物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)和社區(qū)增值服務(wù)的毛利率全線下跌，以至于整體毛利率下調(diào)。

公告顯示，截至2022年12月31日，京城佳業(yè)的總收入約為15.67億元，較2021年同期增加約28%。此外，毛利約為3.47億元，較2021年同期增加約27.4%；毛利率為22.2%，較2021年同期下降0.1個(gè)百分點(diǎn)。年內(nèi)溢利約為人民幣1.15億元，較2021年同期增加約37%。

期內(nèi)，京城佳業(yè)物業(yè)管理服務(wù)的毛利率約為21.3%，非業(yè)主增值服務(wù)的毛利率約為32.3%，社區(qū)增值服務(wù)的毛利率約為15.0%；與2021年同期相比，分別下跌0.4個(gè)百分點(diǎn)、4.2個(gè)百分點(diǎn)和1.3個(gè)百分點(diǎn)。

對(duì)于物管業(yè)務(wù)占主流的物業(yè)公司來(lái)說(shuō)，在管面積與營(yíng)收密切相關(guān)。眼下，京城佳業(yè)有近6成收入來(lái)自物業(yè)管理，但是其規(guī)模增長(zhǎng)顯露疲態(tài)，對(duì)業(yè)績(jī)來(lái)說(shuō)亦有隱憂。

截至2022年12月31日，京城佳業(yè)管理面積約3690萬(wàn)平方米，較2021年12月31日增長(zhǎng)約16.7%；同時(shí)其合同管理面積僅有約3920萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)約15%.

如此看來(lái)，除去已經(jīng)管理的面積，合約面積中的儲(chǔ)備面積所剩不多。

雖然第三方的面積占比在過(guò)去一年有所增加，但其過(guò)半的的規(guī)模仍來(lái)自關(guān)聯(lián)方。所有在管面積中，來(lái)自北京城建集團(tuán)及其合營(yíng)企業(yè)或聯(lián)營(yíng)公司的在管面積約為2020萬(wàn)平方米，來(lái)自第三方在管面積約為1670萬(wàn)平方米，分別占比54.6%和45.4%。

分配“厚此薄彼”，非控股凈利縮水44%

2022年，京城佳業(yè)的營(yíng)收和利潤(rùn)如期增長(zhǎng)，但凈利率較低的問(wèn)題依舊懸在頭頂。

報(bào)告期內(nèi)，京城佳業(yè)凈利潤(rùn)約1.15億元，較2021年同期增加約37%，期內(nèi)凈利率7.36%，同比上浮0.48個(gè)百分點(diǎn)。在物管行業(yè)，京城佳業(yè)的凈利表現(xiàn)并不算亮眼，此前披露財(cái)報(bào)的越秀服務(wù)，其凈利率達(dá)到17.07%。

京城佳業(yè)表示，年內(nèi)溢利的增長(zhǎng)主要由于：管理規(guī)模的持續(xù)擴(kuò)大帶來(lái)收入提升，以及集團(tuán)于年內(nèi)有效控制成本、費(fèi)用增長(zhǎng)。

不過(guò)受制于規(guī)模和營(yíng)收的體量，京城佳業(yè)的凈利潤(rùn)數(shù)額偏低，而且在利潤(rùn)分配上也“厚此薄彼”。

年報(bào)顯示，2021年，非控股股東分到的凈利潤(rùn)為139.4萬(wàn)元，2022年卻縮水到96.7萬(wàn)元，降幅44.2%，所占比例從1.66%減少至0.84%。而在另一邊，歸母凈利潤(rùn)1.14億元，同比增長(zhǎng)38%。

期內(nèi)，非控股股東權(quán)益為2897.2萬(wàn)元，同比增加23.8%，此時(shí)京城佳業(yè)權(quán)益總額為7.82億元，非控股股東占比3.7%，較2021年增加0.4個(gè)百分點(diǎn)。

換言之，京城佳業(yè)的少數(shù)股東的權(quán)益增加而凈利減少，3.7%的權(quán)益只分到0.84%的凈利潤(rùn)。

應(yīng)收賬款激增，預(yù)期信貸虧損擴(kuò)大131%

2022年，物企在市值和業(yè)績(jī)上遭遇雙重打擊，一方面，從地產(chǎn)圈席卷而來(lái)的信任危機(jī)籠罩著物管股，另一方面，地產(chǎn)的爆雷也從一定程度上影響了物業(yè)的收入。

近期，關(guān)于物企業(yè)績(jī)談?wù)撟疃嗟木褪?，?yīng)收賬款回收不及時(shí)導(dǎo)致的業(yè)績(jī)削減，如今京城佳業(yè)也被激增的應(yīng)收賬款所困擾。

截至2022年12月31日，京城佳業(yè)應(yīng)收賬款約為7.39億元，較2021年同期的4.1億元增加了79.6%。其中，第三方應(yīng)收賬款占了大頭，總額5.32億元，同比上漲79.5%

應(yīng)收賬款猛增，推高了流動(dòng)資產(chǎn)。期內(nèi)，京城佳業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)總額為18.8億元，較2021年增加3.2億元，應(yīng)收賬款增加的數(shù)額幾乎覆蓋了這部分資產(chǎn)。

京城佳業(yè)指出，應(yīng)收賬款主要與提供予物業(yè)擁有人及物業(yè)開(kāi)發(fā)商的物業(yè)管理及相關(guān)服務(wù)所產(chǎn)生的收入有關(guān)。

值得一提的是，應(yīng)收賬款存在著諸多風(fēng)險(xiǎn)，并不代表能夠完全收回。2022年1月1日，京城佳業(yè)應(yīng)收賬款已經(jīng)確認(rèn)信貸虧損2240萬(wàn)元，較2021年同期的970萬(wàn)元猛增131.5%。此外，全年為應(yīng)收賬款減值撥備8400萬(wàn)元，2021年也撥備近6200萬(wàn)元。

京城佳業(yè)進(jìn)一步表示：“所有應(yīng)收賬款及其他應(yīng)收款項(xiàng)預(yù)計(jì)將于一年內(nèi)收回或確認(rèn)為開(kāi)支?！?/p>

如果沒(méi)能如期收回，應(yīng)收賬款就會(huì)變成爛賬，京城佳業(yè)只能自己吞下苦果，最終以開(kāi)支入賬。

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