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近日，青島市部分共有產(chǎn)權(quán)房交付難事件，揭開了地方城投資金壓力的“冰山一角”。

“青島家安運營管理有限公司未及時付款導致個別共有產(chǎn)權(quán)購房人延遲收房，在此，我們深表歉意?，F(xiàn)已經(jīng)安排資金付款，于今天將48套未撥付房款2571萬元全部撥付到位，購房人可以到開發(fā)商處辦理收房手續(xù)?！鼻鄭u城陽市政投資集團2月2日官方微信發(fā)文稱。

記者從青島城陽政務網(wǎng)查閱到，自2020年3月青島市城陽區(qū)推出人才共有產(chǎn)權(quán)房政策以來，在相關(guān)領(lǐng)導留言板中，針對共有產(chǎn)權(quán)房“市政不打款”“無法收房”的投訴達上千條。

國家發(fā)改委國土經(jīng)濟室主任黃征學分析認為，青島共有產(chǎn)權(quán)房交付難事情，既暴露地方財政收入承壓，也反映部分地方城投企業(yè)債務風險在加速累積。在這種情況下，地方城投仍然舉債拿地，將進一步增加企業(yè)違約風險。

他建議，地方政府切實負起防范風險責任，做到“誰家孩子誰抱回去”，著力化解城投債務風險。

交付難或蔓延至保障房項目

在房地產(chǎn)行業(yè)下行期，城投平臺資金壓力正被一個個保障房業(yè)主維權(quán)案例揭露出來。

近日，有購房者在山東省青島市城陽區(qū)長信箱留言稱，兩年前其掏空所有積蓄，通過市政共有產(chǎn)權(quán)方式，購買了城陽白云山(行情600332,診股)龍湖舜山府房屋，最終卻因市政公司未支付相應部分首付款項，開發(fā)商拒絕交房。

對此，涉事方城陽市政投資集團的答復是：正在積極籌措資金解決付款問題。

隨著該事件在網(wǎng)絡(luò)上的快速發(fā)酵，幾日后，青島城陽市政投資集團微信號發(fā)布說明并道歉，并稱已將所欠房款撥付到位。

城陽市政投資集團還表示，目前公司經(jīng)營穩(wěn)健，資產(chǎn)質(zhì)量優(yōu)良，從未出現(xiàn)過債務逾期等問題，債務風險可控，經(jīng)營呈穩(wěn)健上升態(tài)勢。

記者注意到，在青島城陽政務網(wǎng)領(lǐng)導留言板中，有關(guān)“共有產(chǎn)權(quán)房市政不打款”的投訴有1400條，被投訴城投公司有城陽市政投資集團、青島城陽城市發(fā)展集團有限公司、青島動車小鎮(zhèn)投資公司，投訴時間集中于2021年~2022年。

青島城陽區(qū)的共有產(chǎn)權(quán)政策從2020年才開始。2020年3月，青島市城陽區(qū)出臺聚集人才六條舉措，針對人才“買房難”、“買房貴”難點，將不同層次的人才購房者與區(qū)屬國有企業(yè)的產(chǎn)權(quán)比例進行劃分，由區(qū)屬國有企業(yè)墊付或贈予30%房款。

上述出現(xiàn)交付困難的白云山龍湖舜山府項目，其中就有約200套用于人才引進。

這一政策的推出令城陽區(qū)樓市快速回暖，大大消化了區(qū)內(nèi)商品房存量。青島網(wǎng)上房產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2020年，城陽區(qū)全年新房共成交2.485萬套，較2019年幾乎翻番，其中僅人才共有產(chǎn)權(quán)住房網(wǎng)簽量就達到1.1萬余套，貢獻近半。

“但壓力卻落到了需要墊付30%的城陽區(qū)城投平臺身上，部分城投平臺付款方面出現(xiàn)延期，開發(fā)商不得不墊資開發(fā)，后來部分開發(fā)商逐漸退出?！鼻鄭u當?shù)匾晃黄髽I(yè)人士稱。

按最初設(shè)想，青島市城陽區(qū)共有產(chǎn)權(quán)人才政策將持續(xù)至2023年，但到了2022年3月31日，城陽區(qū)財政局方面稱，因即將出臺新的人才住房政策，為確保與新政策順暢銜接，即日起暫停人才共有產(chǎn)權(quán)住房政策。這日后，向引進人才發(fā)放購房券的新政策出臺了。

但城投公司的資金壓力已加劇。企業(yè)預警通數(shù)據(jù)，2021年城陽市政投資集團全年營業(yè)收入13.26億元，凈利潤5880.38萬元；2022年上半年，總營業(yè)收入9.21億元，凈利潤卻僅571.31萬元。半年間，利潤迅速下滑，負債卻從84.39億元攀升到110.88億元。

據(jù)青島市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2022年青島市全市生產(chǎn)總值為14920.75億元，穩(wěn)居北方第三城。其中，城陽區(qū)GDP總量為1348.33億元，排名全市第五，但增速卻僅為1.1%，全市墊底。

據(jù)城陽區(qū)政府披露，2022年1~10月，城陽區(qū)財政支出總計285.9億元，一般公共預算收入還原后完成僅151.8億元。

托底地市樓市 城投債務壓力加劇

據(jù)公開信息，近一年來，深圳、鄭州、保定、西安等地亦有購房者在領(lǐng)導留言板上反饋，其通過人才引進政策申請的共有產(chǎn)權(quán)房、公租房、廉租房等民生保障性住房，出現(xiàn)了房屋質(zhì)量差、降標減配、延遲交房，甚至爛尾等問題。

這一個個案例也說明，目前房地產(chǎn)市場仍存交樓風險，且風險存在從普通商品住宅蔓延至保障房領(lǐng)域的可能，這背后深層次問題是城投債務的無序擴張。

土地收入是地方財政的主要來源。但自去年以來，樓市持續(xù)低迷，民企拿地意愿普遍偏低，地方財政面臨斷糧危險。于是，地方城投下場“托底”。

中指院數(shù)據(jù)顯示，2022年，拿地面積TOP100企業(yè)中，地方城投有71個，是2021年的3倍多；拿地金額TOP100企業(yè)中，地方城投數(shù)量占比達到32%，較2021年同期增加了26個百分點。

以去年青島第四批集中供地為例，在城陽區(qū)四批次12宗土地拿地企業(yè)中，都有地方城投的身影。但城投拿地相當于“左手倒右手”，并未真正為地方政府增加財政收入，有些城投甚至是舉債拿地。

去年10月份，財政部印發(fā)了《關(guān)于加強“三公”經(jīng)費管理嚴控一般性支出的通知》：嚴禁通過舉債儲備土地，不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入，不得巧立名目虛增財政收入，彌補財政收入缺口。

但似乎并未起到太大作用。在今年1月份新增土地貨值TOP100企業(yè)中，地方城投平臺上榜數(shù)量近50家，拿地金額更是占到一半，仍扮演著“托底”角色。

一位地方城投人士稱，政策只對那些有勾地協(xié)議、有托底情況的城投企業(yè)才有影響，對我們沒有影響。

除托底土地市場，在恒大、融創(chuàng)、福晟等房企暴雷后，一些地方城投陸續(xù)接手了當?shù)仨椖?，確保“交樓行動”。如濟南城投近年已接手了誠基中心、卓越時代廣場、萬豪時代廣場、中弘廣場、傳媒大廈、祥泰城等項目。

但地方城投本身開發(fā)能力并不強。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，2021年~2022年集中供地項目整體開工率僅有33%，在此情況下，城投類公司拿地開工率只有16%。

地方城投接盤項目和拿地資金從哪里來？一方面，向銀行借款；另一方面，發(fā)債。數(shù)據(jù)顯示，2013年國內(nèi)城投債余額為2.1萬億元，到了2022年5月達到13.74萬億元，翻了6倍之多，其中有將近6萬億元是這兩年新增的。

據(jù)廣發(fā)證券(行情000776,診股)統(tǒng)計，截至2022年6月末，全國城投有息債務規(guī)模達50.2萬億元，相較2015年的19.1萬億元增長1.6倍，年均增速在10%以上。

“近年來，城投公司還承擔了地方上較多基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)任務，資金投入較大。地方政府早先承諾以土地出讓收入作為給城投公司的付款條件，隨著樓市深度調(diào)整，政府土地財政收入明顯下降，直接影響了地方城投公司的財務狀況。房地產(chǎn)行業(yè)下行下，城投公司開發(fā)的地產(chǎn)項目也受到影響?！睆V東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

不得不承認，城投公司幾十年來對城市發(fā)展帶來的巨大貢獻，但也不能回避，城投債務風險正越積越高。