文/樂居財經(jīng)靳文雨

2022年畫上了休止符，但回想這一年，張輝（化名）過的并不順利。去年年中，他正趕上了公司大裁員，自己就是被裁掉的那一個。之后由于年齡和家庭的原因，一直也沒有找到合適的工作。

他本是某千億房企的一名員工。早些年公司業(yè)績不錯，老板也曾許諾員工，“要幫助高層管理者收入過億，幫助中高層收入過千萬，幫助中層收入過百萬，幫助基層有房有車?！?/p>

(資料圖片僅供參考)

“眼瞅著日子有了盼頭，全公司都跟打了雞血一樣，為了沖千億目前，每周都有幾十塊土地上報集團(tuán)，周一光是拿地開會就要一整天?！睆堓x回憶起曾經(jīng)沒日沒夜加班的日子，甚至還有一絲絲懷念。

在一邊高效拿地一邊快速周轉(zhuǎn)之下，沒幾年該房企就登上了千億規(guī)模的寶座。

然而，好景不長，伴隨著全國房地產(chǎn)市場急劇降溫，張輝所在房企也無法獨善其身，不僅項目陷入了停工的尷尬境地，還收到了清盤呈請，去年以來，和張輝一樣被裁掉的該企業(yè)員工，已超數(shù)千。而在2022年，該房企也從千億房企的名單中“消失”。

在規(guī)模論大行其道的年代，千億似乎成為房企參與競爭的標(biāo)配。無論是主動爭取還是被動跟隨，每個地產(chǎn)商都在快馬加鞭，千億、三千億、萬億的目標(biāo)接踵而至，行業(yè)廝殺也逐漸升溫。

然而，和張輝曾經(jīng)所在的房企一樣，在向千億規(guī)模進(jìn)擊的道路上，由于激進(jìn)的擴(kuò)張，很多房企不可避免地承受者負(fù)債攀升、企業(yè)運營管理等壓力，不少中型民企更是倒在了黎明之前。

數(shù)據(jù)顯示，2022年，全口徑銷售額達(dá)1000億元的房企，直接從43家腰斬至20家，有23家房企從這一陣營中滑落。

其中，恒大的銷售額由4400億下滑到455.3億，排名也從第5跌落至第42位，雖急劇但也在預(yù)料之中。而諸如奧園、中梁、佳兆業(yè)、正榮、富力、祥生等，也均摘取了千億房企的光環(huán)，規(guī)模都不足400億。

雖說規(guī)模是中小房企突破競爭的良方，但面對銷售不暢、債務(wù)壓力等困局，空談規(guī)模論顯然已脫離現(xiàn)實。行業(yè)下行的大趨勢下，地產(chǎn)商們只能回歸理性，開始考量如何險中求穩(wěn)。

千億房企腰斬

2022年可以說是近年來龍頭房企座次變換最大的一年，受銷售下行、債務(wù)到期，房企流動性困境等影響，整個地產(chǎn)行業(yè)都遭遇了大洗牌。曾經(jīng)吹響“千億”號角的諸多房企，也在爆雷聲中沉淪。

據(jù)樂居財經(jīng)獲悉，2022年房企銷售額在千億以上規(guī)模的只剩下20家。而2021年巔峰時期，行業(yè)內(nèi)的千億房企數(shù)量為43家。更早之前的2015年-2019年，這一數(shù)量分別為9家、12家、17家、32家、34家、43家。

這份退出者的名單中，包括恒大、正榮、世茂、中南、卓越、金科、陽光城、中梁、龍光、融信、正榮、雅居樂等，幾乎都是民營房企。

而留在千億榜上的民企，也僅剩碧桂園、龍湖、融創(chuàng)、濱江、旭輝和新城這6家，其余均為國央企背景開發(fā)商。

回望2021年，碧桂園以7588.2億萬元的全口徑銷售額一騎絕塵，登上了七千億房企的寶座，本來離萬億目標(biāo)已更近一步，但在2022年，這一數(shù)字直接縮減至4643億元。雖然它還位列第一，但是與第二名已相差不足百億。

萬科也從榜眼的位置跌落至第三，取而代之的是保利發(fā)展，其2022年銷售額為4573億元，排名較2021年提升了2個位次。融創(chuàng)中國則以1692.1億元的銷售額，從第3名直接跌出前十，位列第11，而其2021年銷售額還是5385億元。

老牌房企恒大的下滑，更是在是意料之中，其銷售額由4400億急劇下滑到455.3億，排名也從第5跌落至第42位。還有諸如奧園、佳兆業(yè)、正榮、富力、祥生等，也均摘取了千億房企的光環(huán)，規(guī)模都不足400億。

由此可見，行業(yè)前三甲都在四千億規(guī)模徘徊，五千億規(guī)模以上的房企已變成了過去式。就連三千億房企也從3家縮水到1家，兩千億房企更是從原來的8家銳減到4家。

當(dāng)然，慘淡的市場行情中，也有少數(shù)企業(yè)開啟了逆勢增長，其中最為典型的逆襲者，當(dāng)屬建發(fā)房產(chǎn)與濱江集團(tuán)。

2022年，建發(fā)實現(xiàn)銷售額1307.2億元，比2021年的1711.3億元略微下降，但排名卻從第21位大跨步升至第10位；濱江銷售額則為1539.3億元，排名從第22升位到第13位，進(jìn)階迅速。

除此之外，還有越秀地產(chǎn)和華發(fā)股份，排名較前一年分別提升21個和14個名次，排名第16和第18。中海、華潤置地、招商蛇口、金地、龍湖等一眾國央企、優(yōu)質(zhì)民企，憑借自身的資金、布局和運營優(yōu)勢，在本輪行業(yè)下行調(diào)整周期中表現(xiàn)穩(wěn)健，均躋身前十。

狂奔“代價”

曾經(jīng)規(guī)模為王的時代，追逐千億可以說是屬于民企的狂歡盛宴。多數(shù)中小房企不惜犧牲利潤與安全，不斷搶占市場份額，做大做強(qiáng)。畢竟在高周轉(zhuǎn)的階段，千億房企在融資、拿地、銷售等方面有著明顯的優(yōu)勢。

諸如贛系房企新力控股從2010年創(chuàng)辦到千億業(yè)績，僅用10年的時間做到。而為了沖擊千億，新力采用“120天啟動開發(fā)、180天達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)”的高周轉(zhuǎn)開發(fā)模式。

“川系一哥”的藍(lán)光也是如此。2016年，其實現(xiàn)銷售額339.1億元，次年楊鏗便提出沖刺千億銷售額計劃，這一數(shù)據(jù)在2017年和2018年分別快速增長至582億元、855.39億元。2019年，藍(lán)光以1079.8億元銷售額正式進(jìn)入千億房企俱樂部，并在當(dāng)年設(shè)立上海總部。

踏著“高舉高打”的節(jié)奏，房企規(guī)模的車輪轆轆前行，千億目標(biāo)也被更多房企隨口喊出。然而，高周轉(zhuǎn)下也積藏了巨大風(fēng)險。短暫的順風(fēng)順?biāo)?，地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了寒冬。

恒大的暴雷，拉開了房企風(fēng)險蔓延的序幕，地產(chǎn)市場風(fēng)聲鶴唳，加之資金斷裂、銷售滑坡，一眾民企難以招架。素有風(fēng)險偏好的金融機(jī)構(gòu)，“雨天收傘”、凍結(jié)地產(chǎn)商資產(chǎn)，更讓他們不堪重負(fù)。

2021年9月，剛坐上千億寶座不久的新力，就因出現(xiàn)流動性危機(jī)，導(dǎo)致了股債雙殺，淪為仙股，至今仍因發(fā)不出業(yè)績而處在停牌中。此外，藍(lán)光也因為早前沖千億時步子邁太大而一蹶不起，不僅重回大本營四川，還淪落到控股股東持有股份被司法拍賣的境地。

置身危機(jī)之下，曾經(jīng)的千億房企們業(yè)績也遭遇滑鐵盧。據(jù)樂居財經(jīng)統(tǒng)計，在20家千億房企中，除了排在第16位的越秀地產(chǎn)累計業(yè)績同比增長6.6%以外，其余19家千億房企業(yè)績?nèi)靠s水，累計業(yè)績較上年平均減少26%左右。

排在榜首的碧桂園全年業(yè)績較2021年縮水38.81%，排在第二位的保利發(fā)展業(yè)績也較上年下降了15.08%，第三名萬科也縮水32.26%。此外，融創(chuàng)、綠地、新城、旭輝等4家房企全年業(yè)績縮水50%以上。

不止于此，房企的業(yè)績目標(biāo)也基本“全軍覆沒”。數(shù)據(jù)顯示，15家房企公布了2022年銷售目標(biāo)，目標(biāo)完成率均值為73.6%，低于2021年的93.4%。

其中，僅濱江、越秀超額完成了年度目標(biāo)，它們2022年業(yè)績目標(biāo)分別為1500億元、1235億元，最終目標(biāo)完成率為103%、102%。多數(shù)企業(yè)截至12月末目標(biāo)完成率不足90%，不少房企甚至不足70%。

規(guī)?；氐?0年前

過去，規(guī)模對于房企來說，確實有著極大的誘惑。房地產(chǎn)的規(guī)模口號也越喊越瘋狂，三千億、五千億、七千億，仿佛不達(dá)萬億誓不罷休。

在銷售不暢、債務(wù)壓力之下，千億規(guī)模以上房企往往要比中小型房企更容易獲得融資，且融資成本上還要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于一般房企。

另一方面，在銷售端，購房者往往選擇大體量的品牌房企，置業(yè)顧問也經(jīng)常以“全國知名千億房企開發(fā)”等話術(shù)吸引購房者。不難看到，消費者一般認(rèn)為大房企開發(fā)的樓盤，質(zhì)量售后才有保證。

但在2022年殘酷市場的打擊下，地產(chǎn)運轉(zhuǎn)的邏輯與風(fēng)向發(fā)生轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)持續(xù)超過二十年的規(guī)模追逐，也開始掉落。

這一年以來，因為沒有了真金白銀，大部分民企如履薄冰，只能量力而行。這一窘迫也傳導(dǎo)至土拍市場，他們在拿地擴(kuò)儲上明顯力不從心，大量城市出現(xiàn)了城投托底的現(xiàn)象。民企除龍湖之外，基本在土拍市場上消失。

從2022年22城拿地分布來看，地方國資拿地金額占比為42%，超過了央國企的37.4%，民企僅為15.8%。即使銷售第一的碧桂園，在2020年和2021年，其拿地金額分別為1512億元和1397億元。但2022年僅投資拿地61億元，排名第66位。

在業(yè)內(nèi)人士看來，開發(fā)商刻意收縮了拿地投資力度，這或?qū)?dǎo)致未來貨值供應(yīng)減少。

另一邊，銷售端的成績同樣不理想。易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱在近日的公開演講中指出，預(yù)計2022年全年商品房成交額13.3萬億元，成交面積13.6億平方米，同比分別下降27%、24%。

他認(rèn)為，“2013、2014年的行業(yè)規(guī)模與2015年差不太多，所以我們也可以說行業(yè)規(guī)?；氐搅?0年前。過去這么多年高歌猛進(jìn)奠定的規(guī)模，在短短一年間就重回到2015年，有點諷刺，但也很真實。”而未來三至五年，全國商品房銷售規(guī)模將保持在13億平方米左右，行業(yè)規(guī)模步入無增長時代。

眼下，對于大部分房企而言，三道紅線帶來的壓力尚未緩解，又受到疫情等不可抗外界因素的影響，導(dǎo)致市場持續(xù)低迷，房企依然面臨較高的現(xiàn)金流壓力和經(jīng)營難度。比起對規(guī)模的渴望，地產(chǎn)商們已被迫回歸理性，開始考量如何險中求穩(wěn)。