觀點網(wǎng) 物管行業(yè)上市陣營再添新兵。

(資料圖)

近日，據(jù)港交所消息，潤華生活服務集團控股有限公司通過港交所聆訊，即將叩開港交所大門。

從新三板摘牌到籌備主板上市，這家來自山東的物管企業(yè)接連經(jīng)歷三次遞表后，終于迎來了好消息。

不過，市場也有擔憂。畢竟，幾年前藍海市場之下，資本市場等待上市的物管企業(yè)如過江之鯽；但近兩年，地產(chǎn)行業(yè)走入調控深水區(qū)，風口“退熱”、估值縮水、上市破發(fā)，就連萬物云也難逃破發(fā)“魔咒”。

在此情形下，資本市場對當前物管企業(yè)上市飽含憂慮。

但也有分析人士認為，上市可以提供新的融資渠道，有利于企業(yè)降低融資成本、改善經(jīng)營效率，也能助力企業(yè)進行戰(zhàn)略性投資及收購，以擴大相關業(yè)務發(fā)展。

三度遞表

潤華生活服務的上市之旅幾經(jīng)波折。

該公司最早于2016年3月掛牌新三板，許是看到了彼時物管行業(yè)的上市熱潮，2019年8月潤華生活服務于新三板摘牌，正式向港交所主板發(fā)起沖擊。

籌謀近兩年時間后，2021年6月29日，該公司首次以“潤華物業(yè)科技發(fā)展有限公司”的名字遞表上市，同年12月招股書到期失效。

三個月后，更名為“潤華智慧健康服務有限公司”，重新向港交所發(fā)起沖擊。

但更名后的潤華生活服務再次碰壁，并于2022年9月14日第三次遞交招股書。

從港交所聆訊后資料來看，該公司此次將以“潤華生活服務集團控股有限公司”的名字登陸香港資本市場。

與大多數(shù)物管企業(yè)不同，成立于1996年的潤華生活服務主要進行醫(yī)院及公共物業(yè)管理服務。

但可謂成也蕭何，敗也蕭何。

重倉醫(yī)院和公共物業(yè)，為其另辟了新的發(fā)展賽道、提供了大量的業(yè)績來源，但這兩項物業(yè)整體毛利率偏低，也在一定程度上影響了企業(yè)的盈利水平。

數(shù)據(jù)顯示，2019年、2020年、2021年及2022年上半年，潤華生活服務的在管面積分別為1231.9萬平方米、1302.6萬平方米、1633.0萬平方米、1771.6萬平方米。

其中，醫(yī)院和公共物業(yè)的在管規(guī)模占較大比例。僅今年上半年，潤華生活服務在管38個醫(yī)院項目，在管面積約300.9萬平方米，占總面積的16.8%；在管公共物業(yè)105個，在管面積約852.7萬方，規(guī)模占比約50%。

可以說，醫(yī)院和公共物業(yè)的物管服務是潤華生活服務的“金字招牌”，這項業(yè)務也為其帶來了高額的收益。

招股書提到，2019年、2022年、2021年及2022年前六個月，潤華生活服務分別實現(xiàn)營業(yè)收入3.97億元、4.86億元、6.01億元和3.21億元。

期內(nèi)，該公司實現(xiàn)醫(yī)院及公共物業(yè)物管服務收入分別達到2.85億元、2.96億元、4.09億元、2.39億元，分別占總收益的71.79%、60.91%、68.05%、74.45%。

從盈利層面來看，報告期內(nèi)，醫(yī)院物管毛利率僅為10.9%、15.6%、13.3%、16.3%，雖有逐年升高之勢，但與商業(yè)物業(yè)管理、住宅物業(yè)管理對比來看，仍舊處于低位。

相比之下，公共物業(yè)管理的毛利率較醫(yī)院物管要高一些，同期錄得17.1%、20.2%、17.6%、22.7%，但波動幅度較大。

與此同時，近兩年在城市精細化管理，疊加物管行業(yè)向專業(yè)化、差異化發(fā)展的大背景下，越來越多物管企業(yè)將服務觸角從住宅、商業(yè)延伸至公共服務、城市服務。

分蛋糕者越來越多，“小物企”潤華生活服務壓力不小。

上市時機

實際上，2018年以來，在政策利好等大背景下，物管行業(yè)因具有輕資產(chǎn)、抗周期性、現(xiàn)金流穩(wěn)定等特點，備受資本市場青睞。

一時之間，物管企業(yè)紛紛涌向資本市場。據(jù)觀點指數(shù)不完全統(tǒng)計，2018年至2021年四年時間，上市物管企業(yè)超過了40家，其中，2018年5家、2019年9家、2020年17家、2021年13家。其中不乏IPO上市的華潤萬象生活、以介紹方式上市的碧桂園服務等。

近兩年，地產(chǎn)行業(yè)走入調控深水區(qū)，房企暴雷聲四起，一方面，伴隨著輸血地產(chǎn)、出售償債等案例的出現(xiàn)，物管行業(yè)風口“退燒”、估值縮水；另一方，交易所、證監(jiān)會加強了物管企業(yè)上市審核及問詢次數(shù)。

數(shù)據(jù)顯示，2021年8月至同年年末，成功登陸港交所的物管企業(yè)僅2家，2022年開年至今，成功上市的物管企業(yè)僅有7家，包含金茂服務、力高健康生活、東原仁知服務、魯商生活服務、蘇新服務、中天服務和萬物云，整體數(shù)量較往年大幅減少。

與此同時，包括瑞安新天地、龍湖智創(chuàng)生活等多家物管公司均出現(xiàn)招股書失效的情況。

從估值層面看，行業(yè)下行，物管行業(yè)估值回歸理性，過往PE較高的商管公司也出現(xiàn)了股價下跌情況。

此前，申港證券發(fā)布報告稱，物企資本市場表現(xiàn)急轉直下，物業(yè)板塊市盈率（TTM）2021年初達到頂峰67.01倍，后迅速降溫，2021年末物業(yè)服務板塊市盈率（TTM）僅為19.81倍，較2020年末（50.76倍）降幅達60.97%。

不僅如此，緊隨著今年9月龍頭物企萬物云上市破發(fā)，不少市場人士直呼，當前并非物管企業(yè)的上市最佳時機。

因此，趕上末班車的潤華生活服務，能否獲得資本市場青睞，成為市場關注的重點。

不過，對潤華生活服務而言，并非依附于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分拆而來，醫(yī)療物業(yè)的管理服務和公共物業(yè)的管理服務才是其布局的重要賽道，或許能夠降低估值方面帶來的壁壘。

更重要的是，醫(yī)院后勤服務、公共物業(yè)服務方面屬于長坡厚雪的賽道，隨著中國健康產(chǎn)業(yè)固定投資的增加，未來醫(yī)院數(shù)量、醫(yī)院后勤服務的要求不斷提高，奠定了這一細分行業(yè)的潛力空間。

即便當前越來越多企業(yè)關注到醫(yī)療服務、城市服務、公共物業(yè)服務方面的機遇，加快布局，但潤華生活或能搶占先機。

除此之外，單純從上市角度而言，無論當前時機如何，潤華生活服務能夠成功上市，意味著企業(yè)能夠獲得新的融資渠道，有利于企業(yè)降低融資成本、改善經(jīng)營效率，也能助力企業(yè)進行戰(zhàn)略性投資及收購，以擴大相關業(yè)務發(fā)展。