文/樂居財(cái)經(jīng)李姍姍
(資料圖)
過去一周，有關(guān)地產(chǎn)行業(yè)的利好消息層層疊疊，“第二支箭”射出、龍湖200億額度落地、央媽金融16條等等，多重消息無不釋放出房企融資環(huán)境的巨大轉(zhuǎn)變。
盡管如此，長期以來被債務(wù)危機(jī)包裹的房企，因現(xiàn)金流短缺帶來的地產(chǎn)信托產(chǎn)品違約事件仍層出不窮。
近日，國通信托被多名投資者爆料旗下超8億元的信托產(chǎn)品出現(xiàn)無法正常兌付的情況。
據(jù)悉，國通信托投向鄭州世茂云尚城A06、B11地塊的“東興909號”以及投向合肥世茂國風(fēng)二區(qū)項(xiàng)目的“東興653號”兩款信托計(jì)劃均出現(xiàn)違約。截至今年9月底，這兩款信托產(chǎn)品存續(xù)規(guī)模合計(jì)約8.25億元。
不僅是個(gè)人投資者，A股上市公司“踩雷”國通信托地產(chǎn)相關(guān)理財(cái)產(chǎn)品也時(shí)有發(fā)生。
此前杭州解百（600814.SH）公告稱，公司購買的“國通信托·東興870號國茂南京特定資產(chǎn)收益權(quán)集合資金信托計(jì)劃”（下稱“東興870號”）信托產(chǎn)品，存在延期兌付風(fēng)險(xiǎn)。
公告顯示，受房地產(chǎn)市場環(huán)境影響，該信托計(jì)劃融資人南京世榮置業(yè)有限公司（下稱“世榮置業(yè)”）未能按約履行債務(wù)，國通信托決定將該信托計(jì)劃項(xiàng)下各筆融資期限整體延期一年，同時(shí)新增三項(xiàng)增信措施。
這并非杭州解百首次認(rèn)購國通信托的地產(chǎn)信托產(chǎn)品出現(xiàn)兌付風(fēng)險(xiǎn)，此前還投資了“東興890號”，同樣發(fā)生實(shí)質(zhì)性違約。不過杭州解百最終收到該信托剩余本金及收益，但并未達(dá)到預(yù)期收益。
除了杭州解百，今年以來，安克創(chuàng)新（300866.SZ）、塔牌集團(tuán)（002233.SZ）、微光股份（002801.SZ）、華媒控股（00607.SZ）等多家上市公司先后公告投資的地產(chǎn)信托產(chǎn)品展期，相關(guān)的信托公司包括中建投信托、中融信托、中航信托、民生信托等，踩雷的對象也大多為頭部房企。
5000萬投資陷延期
資料顯示，杭州解百為一家以零售為主業(yè)，并向健康醫(yī)療、體育等板塊進(jìn)行產(chǎn)業(yè)拓展的商業(yè)上市公司，主要業(yè)態(tài)有百貨商場、購物中心。
去年8月底，杭州解百董事會審議通過《關(guān)于利用閑置資金購買信托產(chǎn)品的議案》，同意公司購買由國通信托發(fā)行的東興870號信托產(chǎn)品，投資金額為5000萬元，期限為12個(gè)月，預(yù)計(jì)年化收益為7.2%，預(yù)計(jì)收益金額為360萬元。
彼時(shí)，杭州解百稱購買信托產(chǎn)品的資金為公司自有流動資金，不影響公司主營業(yè)務(wù)正常開展及日常運(yùn)營資金的使用需要，這筆投資可以提高資金的使用效率和增加收益。
從資金最終使用情況來看，該產(chǎn)品為一款標(biāo)準(zhǔn)的地產(chǎn)信托，資金最終使用方為世榮置業(yè)。
資料顯示，世榮置業(yè)成立于2017年7月19日，為世茂集團(tuán)開發(fā)南京浦口G24項(xiàng)目所設(shè)的項(xiàng)目公司。目前，世榮置業(yè)由南京碩天置業(yè)有限公司和諸暨文耀房地產(chǎn)投資合伙企業(yè)（有限合伙）分別持股50%。
2017年7月7日，經(jīng)過301輪競拍，世茂以49.8億元摘得南京市浦口區(qū)江浦街道光明路以西、浦虹路以南的NO.2017G24地塊，樓面價(jià)1.98萬元/㎡，認(rèn)建保障房3.04萬㎡。東興870號信托計(jì)劃募集的資金正是用于世榮置業(yè)在該地塊上開發(fā)建設(shè)的“世茂璀璨江山”項(xiàng)目。
按照杭州解百的認(rèn)購時(shí)間，該信托計(jì)劃應(yīng)于今年9月2日到期。然而，杭州解百等來的卻是延期的消息。
9月5日，杭州解百公告稱，其收到來自國通信托的《告知函》，截至東興870號到期日，融資人未能按約定期限清償債務(wù)，導(dǎo)致該信托計(jì)劃第4期延期。
而據(jù)最新公告顯示，截至9月23日，杭州解百僅收到此次投資收益291萬元以及本金69.37萬元，剩余本金4930.63萬元尚未收回。
目前，該信托計(jì)劃項(xiàng)下各筆融資期限整體延期一年，將到期日調(diào)整至2023年9月2日。
對此，杭州解百表示，將督促國通信托密切追蹤融資人及項(xiàng)目情況，盡快向公司兌付余下的投資本息。
二次栽坑
這是杭州解百今年第二次官宣地產(chǎn)信托產(chǎn)品被延期，而上一次也是來自于國通信托。
在投資“東興870號”之前，杭州解百曾在去年7月9日認(rèn)購了同樣由國通信托管理的“東興890號融創(chuàng)1890項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃”第六期B類，認(rèn)購金額也同樣為5000萬元，投資期限12個(gè)月，預(yù)期收益7.2%。
該信托資金最終投向的是由武漢融景臻遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)的“融創(chuàng)1890項(xiàng)目”。雖然背靠大房企，但該信托計(jì)劃仍然出現(xiàn)違約情況。
6月29日，杭州解百公告，“東興890號”融資人未能按照合同約定期限向國通信托支付回購價(jià)款及回購溢價(jià)款，已構(gòu)成實(shí)質(zhì)違約。
不過幸運(yùn)的是，在召開受益人大會表決通過向第三方機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)讓債權(quán)的方案后，杭州解百于7月25日收到該信托剩余本金及收益，但實(shí)際取得收益較預(yù)期收益減少了25.34%。
連續(xù)兩次經(jīng)歷地產(chǎn)信托違約風(fēng)波，杭州解百調(diào)整了投資方向，其表示，為防范地產(chǎn)類信托產(chǎn)品的投資風(fēng)險(xiǎn)，已從去年9月起暫停了地產(chǎn)類信托產(chǎn)品投資。截至目前，其投資的信托產(chǎn)品僅有東興870號這一筆，存量產(chǎn)品余額為4930.63萬元。
上市公司頻踩地雷
從宏觀環(huán)境來看，房地產(chǎn)行業(yè)自2021年下半年起逐步被債務(wù)危機(jī)包裹，A股上市公司“踩雷”地產(chǎn)相關(guān)的理財(cái)產(chǎn)品時(shí)有發(fā)生。今年以來，華媒控股、微光股份、塔牌集團(tuán)等多家上市公司紛紛公告投資的地產(chǎn)信托產(chǎn)品展期或進(jìn)入處置觀察期。
8月22日，地處浙江的上市公司華媒控股公告，2020年9月，其全資子公司與中建投信托簽署《中建投信托·安泉544號集合資金信托計(jì)劃信托合同》，認(rèn)購該信托計(jì)劃2000萬元，期限不超過24個(gè)月，預(yù)期年化收益率7.2%-8.2%。
該信托計(jì)劃原定今年8月21日到期，但華媒控股只收回了本金和投資收益約272萬元，剩余本金1915萬元及部分投資收益未能如期兌付。
同日，購買了同一信托產(chǎn)品的微光股份也發(fā)布公告，稱其于2020年8月認(rèn)購該信托計(jì)劃，今年7月收回213萬元，仍有4787萬元未如期收回。
據(jù)了解，安泉544號信托計(jì)劃總規(guī)模為3.65億元，借款人為杭州碧光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，共同還款人為蚌埠光旭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，這兩家公司均系陽光城旗下企業(yè)，資金用于其在杭州下城區(qū)三塘單元某地塊上開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。
同月，信托“踩雷大戶”塔牌集團(tuán)和微光股份再次官宣，其投資的“中融-融沛275號集合資金信托計(jì)劃”將展期11個(gè)月。其中，塔牌集團(tuán)全資子公司認(rèn)購1000萬元，微光股份認(rèn)購5000萬元。
融沛275號存續(xù)總規(guī)模12億元，信托資金用于對海倫堡旗下的上海先盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司發(fā)放信托貸款，最終用于上海嘉定“南翔新猗園生活廣場項(xiàng)目”建設(shè)。
但受疫情影響，該項(xiàng)目于今年3月底開始封閉管理，疫情期間項(xiàng)目完全停工停售，直至6月1日解除封閉管理，由此導(dǎo)致項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度和正常開盤銷售受到嚴(yán)重影響，項(xiàng)目去化及資金回籠不及預(yù)期。
截至10月20日，微光股份贖回本金1375萬元；截至8月1日，塔牌集團(tuán)全資子公司僅收到本金83.33萬元和投資收益80.28萬元。
在此之前兩個(gè)月，安克創(chuàng)新發(fā)布公告，就斥資1億元購買的“中航651號信托”理財(cái)產(chǎn)品待回收本金及投資收益存在逾期風(fēng)險(xiǎn)一事，回復(fù)深交所的關(guān)注函。該產(chǎn)品底層資產(chǎn)為陽光城旗下長沙中泛置業(yè)有限公司的“陽光城·長沙尚東灣”項(xiàng)目。
針對該信托產(chǎn)品出現(xiàn)逾期風(fēng)險(xiǎn)的原因，安克創(chuàng)新回復(fù)深交所稱，受宏觀環(huán)境、政策調(diào)控、新冠疫情等因素影響，地產(chǎn)行業(yè)整體下行，借款人和擔(dān)保人出現(xiàn)流動性困難，未能按期支付應(yīng)付的信托貸款本金及利息。
此外，還有年初時(shí)，民生控股（000416.SZ）披露稱，原定于2021年12月31日前完成現(xiàn)金分配的“中國民生信托-至信772號榮盛地產(chǎn)”，截至2022年1月12日，目前民生控股尚未收到剩余本金3010萬元對應(yīng)的收益。
對此，有業(yè)內(nèi)人士表示，在當(dāng)前復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)金融環(huán)境下，信托理財(cái)市場變化較大，對投資者所應(yīng)具備的投資知識和風(fēng)險(xiǎn)意識提出了更高的要求，未來投資信托產(chǎn)品仍需把控制風(fēng)險(xiǎn)放在第一位，獲取收益放在第二位。