文/樂居財(cái)經(jīng)李姍姍
(資料圖片僅供參考)
繼牽手四大AMC機(jī)構(gòu)之一的華融資產(chǎn)以及地方AMC江蘇資產(chǎn)后，中南建設(shè)又搭上了中國信達(dá)的船。
10月27日，中南建設(shè)（000961.SZ）公告披露，其全資子公司南通中南新世界中心開發(fā)有限公司（下稱“南通新世界”）及南通日禾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“南通日禾”）作為有限合伙人，與獨(dú)立第三方信達(dá)資本和中國信達(dá)合作設(shè)立南京信璟紓困產(chǎn)業(yè)投資合伙企業(yè)（有限合伙）（下稱“南京信璟”），進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目投資。
其中，信達(dá)資本作為執(zhí)行事務(wù)合伙人和普通合伙人（GP），出資100萬元；中國信達(dá)作為優(yōu)先級有限合伙人，出資6.65億元。
同時(shí)，南通日禾（LP2）和南通新世界（LP3）均作為劣后級有限合伙人，分別出資約2.38億元和3.67億元，合計(jì)6.05億元，占中南建設(shè)2021年度歸屬上市公司股東權(quán)益的2.59%。
在投資收益的分配上，公告顯示，南京信璟的收益來源于投資項(xiàng)目的債權(quán)收購暨債務(wù)重組回收資金及補(bǔ)足資金，按順序先向GP分配執(zhí)行合伙事務(wù)報(bào)酬，再向監(jiān)管方支付監(jiān)管服務(wù)費(fèi)，向LP1分配固定收益和實(shí)繳出資，向GP分配實(shí)繳出資后，剩余收益向LP2、LP3分配。
對于此次與中國信達(dá)合作，中南建設(shè)表示，本次投資旨在拓寬合作渠道，與合作方一起推進(jìn)公司業(yè)務(wù)發(fā)展，加快行業(yè)恢復(fù)良性循環(huán)。
信達(dá)馳援
此次中國信達(dá)紓困中南的模式是“債權(quán)%2B股權(quán)”，開展問題資產(chǎn)的并購重組，即通過收購債權(quán)和股權(quán)，成為項(xiàng)目債權(quán)人，對還款金額、還款方式、還款時(shí)間及擔(dān)保抵押方式等進(jìn)行重組，從而緩解地產(chǎn)項(xiàng)目流動性資金困難的問題。
它將通過南京信璟，收購南通嘉康和泰興逸帆近乎全部股權(quán)及債權(quán)。其中，南京信璟擬以1980萬元和2.35億元分別收購南通嘉康置業(yè)99%股權(quán)及2.4億元債權(quán)，并擬以999萬元和4.3億元分別收購泰興逸帆置業(yè)99.9%股權(quán)及4.39億元債權(quán)，重組期限均為36個月。
在該重組中，泰興逸帆和南通嘉康相互作為共同債務(wù)人，中南建設(shè)作為這兩家子公司共同債務(wù)人，為有關(guān)重組提供擔(dān)保。
具體來看，南通嘉康成立于2021年2月，法定代表人為俞建，注冊資本2000萬元，目前對外投資企業(yè)僅有一家，即海安鼎鑫置業(yè)。
樂居財(cái)經(jīng)《資管K線》查詢獲悉，海安鼎鑫置業(yè)由南通嘉康和南通神輝置業(yè)分別持股60%和40%，后者實(shí)控人為南通市通州區(qū)財(cái)政局。目前，海安鼎鑫置業(yè)旗下?lián)碛小昂０泊猴L(fēng)里”項(xiàng)目，該項(xiàng)目位于海安市核心區(qū)域，整體規(guī)劃7棟住宅，約462戶，已于去年5月開盤。
另一邊的泰興逸帆置業(yè)對外投資企業(yè)也僅有一家，為南通嘉熙置業(yè)，由泰興市逸帆置業(yè)、南通市海門海泰置業(yè)分別持股55%和45%，后者由南通市海門區(qū)政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理辦公室全資持股。
經(jīng)查，南通嘉熙置業(yè)子公司泰州市弘悅房地產(chǎn)為“中南君啟雅苑”項(xiàng)目的開發(fā)商，該項(xiàng)目占地8.1萬平方米，建筑面積23.21萬平方米，總戶數(shù)1220戶，已于去年6月底開盤。2020年11月6日，南通嘉熙置業(yè)經(jīng)過55輪競拍后，以13.84億摘得泰地儲告〔2020〕17-1號地塊，成交樓面價(jià)8804元/㎡，溢價(jià)率達(dá)36%。
值得注意的是，在南京信璟10月25日入股泰興逸帆置業(yè)之前，該公司是由南通中南新世界、泰州市璟榮企業(yè)管理咨詢合伙企業(yè)（有限合伙）共同持股，后者是由上海愛建信托、上海愛建澤盈投資以及南通中南新世界中心、南通源茂置業(yè)共同成立的合伙企業(yè)。
此外，在南通嘉康的股東行列中，同樣有愛建信托的身影。目前，南通嘉康由南通尚柏管理咨詢合伙企業(yè)（有限合伙）和南通日禾分別持股99%和1%，前者是中南建設(shè)與愛建信托共同設(shè)立的合伙企業(yè)。
2021年，愛建信托曾發(fā)布了多只與中南建設(shè)相關(guān)的信托產(chǎn)品，如“愛建共贏-中南泰州集合資金信托計(jì)劃”、“愛建共贏-中南南通1號集合資金信托計(jì)劃”等。其中，愛建共贏-中南泰州信托產(chǎn)品的底層資產(chǎn)指向的正是泰州市弘悅房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目，產(chǎn)品于今年10月2日到期。
有媒體報(bào)道稱，此次愛建信托退出，再引中國信達(dá)入局，正是為了替換掉明股實(shí)債的愛建信托。
AMC加入債務(wù)重組
實(shí)際上，過往AMC早已習(xí)慣于從金融機(jī)構(gòu)手中收購房企債務(wù)和不良資產(chǎn)，通過商業(yè)運(yùn)作，如注入資金或代建，盡可能大范圍將出險(xiǎn)房企的未完工項(xiàng)目匹配資金、完成后續(xù)開發(fā)，實(shí)現(xiàn)保交樓。
如，8月底，中國信達(dá)全資子公司信達(dá)地產(chǎn)以約1.57億元收購融創(chuàng)鑫恒投資集團(tuán)持有的合肥融創(chuàng)政新置業(yè)50%股權(quán)及對應(yīng)債權(quán)，收購預(yù)計(jì)可產(chǎn)生投資收益約2.26億元。
去年11月，佳兆業(yè)將其廣州南沙爛尾樓“悅伴灣”項(xiàng)目全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓給平安信托。今年7月，中國信達(dá)深圳分公司折價(jià)收購該項(xiàng)目債權(quán)，華建深圳提供增量資金借款，再由信達(dá)地產(chǎn)進(jìn)場操盤代建。
中國信達(dá)在半年報(bào)中透露，上半年已落地佳兆業(yè)悅伴灣等一批受困房企風(fēng)險(xiǎn)化解項(xiàng)目，保障4424套商品房按期交付，解決拖欠農(nóng)民工工資近1億元，兌付200戶、10億元房地產(chǎn)企業(yè)理財(cái)產(chǎn)品，支付271戶、5.8億元上游供應(yīng)商欠款，帶動354億元存量項(xiàng)目復(fù)工復(fù)產(chǎn)。
除了向金融機(jī)構(gòu)收購項(xiàng)目債權(quán)，AMC還作為債權(quán)人對地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行債務(wù)重組。
早前，作為泰禾最大債權(quán)方——長城資產(chǎn)曾試圖“挽救”債務(wù)危機(jī)中的泰禾，雙方達(dá)成了債務(wù)重組協(xié)議。
2020年12月，泰禾集團(tuán)全資子公司深圳泰禾房地產(chǎn)、深圳中維菁山房地產(chǎn)作為共同還款人與中國長城深圳市分公司簽署了《債務(wù)重組協(xié)議》，債務(wù)重組本金為120.03億元，期限自2017年4月21日至2020年4月18日。
深圳泰禾、深圳中維菁山與長城資管深圳市分公司就債務(wù)重組達(dá)成協(xié)議，展期至2023年12月18日，泰禾同意為該展期協(xié)議中所涉及的負(fù)債和義務(wù)繼續(xù)提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保，擔(dān)保額度為不超過160億元。
此外，今年8月22日，中國信達(dá)公告擬對中庚置業(yè)項(xiàng)目債權(quán)進(jìn)行債務(wù)重組，債務(wù)人為中庚集團(tuán)，共同債務(wù)人為福建連龍，債權(quán)總額約13.4億元，重組期限為三年，中庚集團(tuán)、福建連龍應(yīng)當(dāng)按照重組設(shè)定的分期還款計(jì)劃按期向中國信達(dá)合計(jì)支付重組對價(jià)8.91億元。
債務(wù)重組的擔(dān)保措施包括，由福建連龍?zhí)峁┑奈挥诟Ｖ葸B江的27萬㎡在建工程、3萬㎡土地使用權(quán)和2841個車位設(shè)置抵押擔(dān)保，即中庚集團(tuán)香江世界項(xiàng)目；以及城開置業(yè)公司提供的位于福州瑯岐的共計(jì)2998.44㎡商業(yè)房地產(chǎn)和479個車位設(shè)置抵押擔(dān)保，即中庚集團(tuán)香海世界項(xiàng)目。
當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)融資情況極其復(fù)雜，在此背景下，出險(xiǎn)房企的化債難度不言而喻。不少地產(chǎn)項(xiàng)目的債權(quán)債務(wù)關(guān)系復(fù)雜，處置中多方債權(quán)人爭議較大，要求不同，愿意讓步程度不一，化債進(jìn)程受阻。
而此時(shí)AMC的加入，可通過收購買斷債權(quán)，更好地理順債權(quán)債務(wù)關(guān)系，完整規(guī)劃，做出更有效的債務(wù)和解安排，共同盤活項(xiàng)目。
不過，在此過程中，AMC主要通過投資具有流動性問題的地產(chǎn)項(xiàng)目來提供支持，并非向受困開發(fā)商直接提供融資。