問題現(xiàn)狀
交房即維權(quán)！
墻體、地面多處開裂！
這個小區(qū)房屋質(zhì)量堪憂！
還有多個小區(qū)爆出問題！
前移大門，私自開道...
隨著地產(chǎn)黃金時代的終結(jié)，加快周轉(zhuǎn)、嚴控成本正成為開發(fā)商們的共同選
擇。但與之伴隨的是，樓盤裝修縮水、偷工減料等惡劣現(xiàn)象頻出。
二．存在問題
1.房屋主體結(jié)構(gòu)問題；這種情況屬于致命缺陷，很少出現(xiàn)。
2.嚴重的質(zhì)量問題，主要因為在使用重要建材過程中，出現(xiàn)的樓板開裂、墻體裂縫等問題；這種情況比較明顯，也容易判斷。
3.滲水、發(fā)霉、空鼓等常見的質(zhì)量問題。這些問題比較常見，在所有的精裝修房交付中基本都會出現(xiàn)，也是本文討論的爭議點。
三、拒絕收房的書面通知
收到開發(fā)商發(fā)出的交房通知，如果存在大量質(zhì)量問題不想收房，就要及時發(fā)出《督促開發(fā)商限期維修質(zhì)量問題的函》，要求開發(fā)商限期維修，內(nèi)容如下：
上海XXXX有限公司：
我與你方于 年 月 日簽訂《上海市商品房預售合同》，購買XX區(qū)XXX路XXX弄《XXXX》（以下簡稱該小區(qū)）__號___室（以下簡稱該房屋）。你方按合同約定應當在2020年6月30日前將房屋交付給我，但你方嚴重逾期，構(gòu)成根本違約；同時，待交付房屋存在大量質(zhì)量問題、該小區(qū)公共區(qū)域大面積尚未完工、待交付公共區(qū)域存在大量質(zhì)量問題（問題清單和描述詳見附件一：《驗收報告》）。
經(jīng)過慎重考慮，我方根據(jù)合同約定和法律規(guī)定作出如下決定：
在9月5日前完成該房屋室內(nèi)質(zhì)量問題整改；
在10月1日前完成該小區(qū)公共區(qū)域施工和問題整改；
你方按我方已支付的房價款日萬分之二向我方支付違
約金，違約金自2020年7月1日算至問題全部整改完成之日止。
我方會保留運用法律手段實現(xiàn)及向你要求賠償因上述原因造成一切損失的權(quán)利。
特此函告！
函告人：
年 月 日
附件一：《驗收報告》
四．法律分析
（一）精裝修的表現(xiàn)形式
1.《上海市商品房預售合同》附件三：該房屋建筑結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)備標準
2.開發(fā)商與業(yè)主另行簽訂的裝修合同
3.業(yè)主與開發(fā)商指定的第三方簽訂的裝修合同
（二）風險判斷
1.購買的是精裝房，為什么還存在這么多讓人眼花繚亂的形式，很明顯是開發(fā)商刻意的為了規(guī)避法律風險而設(shè)計。
2．交付標準一定要注明：精裝房或者按樣板房交付?？吹臉影宸?、買的精裝修最后按毛坯房標準交付，出現(xiàn)問題成了業(yè)主和裝修公司之間的裝修合同矛盾，明顯就是通過合同條款減輕自己的合同義務。
五、解決方案
1.業(yè)主可以存在質(zhì)量問題為由拒絕收房。
理由是：
第一，拒絕收房給開發(fā)商壓力，督促其將存在的質(zhì)量問題及時維修。否則業(yè)主一旦收房，業(yè)主就會陷入被動，維修就會被一直拖延。
第二，未收房的情況下，開發(fā)商即使寄送交房通知書，也可能會面臨被認定為逾期交房，而承擔逾期交房違約金的法律風險。
2.業(yè)主以裝修標準縮水為由主張差價損失。
法院支持的理由參考南京業(yè)主起訴富力地產(chǎn)再審案件：
南京中院再審認為，根據(jù)《江蘇省城市房地產(chǎn)交易管理條例》第十三條第二款的規(guī)定，《商品房預售方案》系房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向房產(chǎn)管理部門申報商品房預售許可的必備材料，雙方當事人簽署的補充協(xié)議第十三條裁明“涉及的資料、圖示、數(shù)據(jù)等均以政府主管部門批準文件為準”，申報商品房預售許可證的材料屬應批準文件，且《商品房預售方案》載明4500元/平方米裝修的單價信息已在“南京市網(wǎng)上房地產(chǎn)”網(wǎng)向全社會進行公示，按照補充協(xié)議的約定，《商品房預售方案》中明示的裝修單價信息應作為雙方合同權(quán)利義務的內(nèi)容。
上述《管理條例》第十五條第一款規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房，應當向購房人明示計價方式和計價依據(jù)”?！渡唐贩款A售方案》載明的4500元/平方米信息應視為富力公司向購房人明示的精裝修計價方式，富力公司主張該單價僅是銷售單價，不是裝修標準，該主張與上述行政法規(guī)的規(guī)定不符，南京中院再審不予采信。
2017年12月28日，南京中院做出再審判決，撤銷一、二審判決結(jié)果，改判南京富力地產(chǎn)賠償業(yè)主裝修差價。法院最終認定，《商品房預售方案》載明的裝修單價信息對被申請人具有法律約束力。因此，南京中院撤銷了一審、二審的判決。
六、結(jié)語
精裝房交房時除了具備竣工驗收備案材料外，還要符合合同對于精裝修標準的約定，這一點與毛坯房存在本質(zhì)區(qū)別。換句話說，精裝房要達到開發(fā)商銷售時宣傳的拎包入住標準，存在太多的質(zhì)量問題，自然達到了業(yè)主無法居住使用的程度，開發(fā)商除了承擔繼續(xù)維修責任外，還要承擔逾期交房的違約責任。否則，任由開發(fā)商以保修為擋箭牌，房屋質(zhì)量問題只會愈演愈烈。
免責聲明：市場有風險，選擇需謹慎！此文僅供參考，不作買賣依據(jù)。