2024年9月3日-9月6日，億翰智庫(kù)在上海隆重舉辦“新動(dòng)力，新園區(qū)——2024產(chǎn)業(yè)園區(qū)未來(lái)大會(huì)”，期間重磅發(fā)布《2024全國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)輕資產(chǎn)服務(wù)商綜合能力30強(qiáng)》研究成果。

— 2024全國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)輕資產(chǎn)服務(wù)商綜合能力30強(qiáng) —

榜單說(shuō)明：

1、時(shí)間：截至2024年6月30日。

2、樣本企業(yè)：國(guó)內(nèi)主流從事園區(qū)輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)。

3、測(cè)評(píng)體系：從規(guī)模、能力、品牌、模式，四大維度的八項(xiàng)子指標(biāo)對(duì)企業(yè)運(yùn)營(yíng)情況進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。

4、數(shù)據(jù)來(lái)源：PDS園產(chǎn)地、企業(yè)公開(kāi)資料、項(xiàng)目走訪調(diào)研、企業(yè)調(diào)研復(fù)核。

榜單解讀

行業(yè)情況——園區(qū)發(fā)展進(jìn)入存量時(shí)代，企業(yè)加速開(kāi)啟輕資產(chǎn)模式

目前，產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入存量運(yùn)營(yíng)時(shí)代，在行業(yè)利潤(rùn)率下降的大背景，僅依賴傳統(tǒng)的重資產(chǎn)項(xiàng)目復(fù)制規(guī)模擴(kuò)張已經(jīng)不通，園區(qū)企業(yè)必須在現(xiàn)有存量的基礎(chǔ)上進(jìn)行盈利深挖，越來(lái)越多的園區(qū)運(yùn)營(yíng)商紛紛從重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)移。

整體來(lái)看，企業(yè)做輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)可以分為基礎(chǔ)型、進(jìn)階型和最終型三個(gè)模式：

基礎(chǔ)型，即代管或代建類(lèi)輕資產(chǎn)，企業(yè)依托于某個(gè)點(diǎn)狀能力為業(yè)主方企業(yè)進(jìn)行服務(wù)。此種模式獲利的關(guān)鍵點(diǎn)有兩個(gè)，一個(gè)是點(diǎn)狀能力具備稀缺性，業(yè)主方“非你不可”；另一個(gè)是，可以綁定穩(wěn)定的買(mǎi)單方“前端業(yè)主方或后端付費(fèi)者”。但這種模式當(dāng)前發(fā)展也遇到了瓶頸，因能力不具備稀缺性且買(mǎi)單方越來(lái)越少，容易被甲方企業(yè)降維淪入完全賣(mài)人力的情況，此類(lèi)企業(yè)發(fā)展困難重重。

進(jìn)階型，即全周期服務(wù)類(lèi)輕資產(chǎn)，企業(yè)依托于多個(gè)點(diǎn)狀能力為業(yè)主方企業(yè)進(jìn)行綜合性服務(wù)。此種模式獲利的關(guān)鍵點(diǎn)有三個(gè)，一是基于多點(diǎn)能力，打動(dòng)甲方購(gòu)買(mǎi)，對(duì)甲方形成一定的議價(jià)能力；二是基于多點(diǎn)能力，對(duì)甲方形成服務(wù)購(gòu)買(mǎi)的長(zhǎng)尾效應(yīng)，增加項(xiàng)目收入；三是基于自身能力形成品牌，富集區(qū)域資源，形成業(yè)務(wù)發(fā)展的良性循環(huán)。目前這種模式的發(fā)展現(xiàn)狀是，具備強(qiáng)服務(wù)能力的企業(yè)發(fā)展尚可，弱服務(wù)能力的企業(yè)處境與賣(mài)產(chǎn)品的企業(yè)類(lèi)似。

最終型，即生態(tài)構(gòu)建類(lèi)輕資產(chǎn)，這種模式不是向甲方賣(mài)“產(chǎn)品與服務(wù)” ，而是甲方主動(dòng)加入到企業(yè)的生態(tài)平臺(tái)。此種模式獲利的關(guān)鍵點(diǎn)有兩點(diǎn)，一是通過(guò)對(duì)甲方的議價(jià)能力，獲取更多收益；二是通過(guò)平臺(tái)業(yè)務(wù)衍生鏈條獲取收益。這種模式很強(qiáng)勁，但國(guó)內(nèi)尚沒(méi)有真正探索出企業(yè)型的可復(fù)制模式。

企業(yè)——TOP30四維評(píng)價(jià)分析

我們認(rèn)為輕資產(chǎn)的關(guān)鍵是能力與模式可持續(xù)性：規(guī)模看昨天，能力+品牌決定今天，模式?jīng)Q定明天，故我們從“規(guī)模”、“能力”、“品牌”、“模式”4個(gè)維度搭建綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，權(quán)重占比分別為2:3:2:3，評(píng)選出《2024全國(guó)園區(qū)輕資產(chǎn)服務(wù)商綜合能力30強(qiáng)》。

1）TOP30規(guī)模維度分析

規(guī)模維度整體占比20%，包含運(yùn)營(yíng)規(guī)模和運(yùn)營(yíng)質(zhì)量?jī)蓚€(gè)二級(jí)指標(biāo)。根據(jù)綜合調(diào)研，此次TOP30企業(yè)中，獲得S+、S、A評(píng)級(jí)的企業(yè)共有10家企業(yè)：

從企業(yè)具體運(yùn)營(yíng)規(guī)模來(lái)看，2024中國(guó)園區(qū)輕資產(chǎn)服務(wù)商綜合能力TOP10平均運(yùn)營(yíng)面積為567萬(wàn)方；TOP11-20平均運(yùn)營(yíng)面積為320萬(wàn)平；TOP21-30平均運(yùn)營(yíng)面積為210萬(wàn)平。30強(qiáng)企業(yè)總運(yùn)營(yíng)面積約1.0億方，其中TOP10企業(yè)運(yùn)營(yíng)面積占比超6成，園區(qū)輕資產(chǎn)服務(wù)商頭部企業(yè)集中趨勢(shì)明顯。

2）TOP30能力維度分析

能力維度整體權(quán)重占比30%，包含招商能力、運(yùn)營(yíng)能力與產(chǎn)業(yè)服務(wù)能力三個(gè)二級(jí)指標(biāo)。此次TOP30企業(yè)中，獲得S+、S、A評(píng)級(jí)的企業(yè)共有10家企業(yè)：

聯(lián)東U谷構(gòu)建了“兩院四平臺(tái)一矩陣”的數(shù)字化服務(wù)體系。從線下到線上，由谷內(nèi)到谷外，用數(shù)字化重塑產(chǎn)業(yè)組織和園區(qū)運(yùn)營(yíng)的核心能力，全面向服務(wù)科技轉(zhuǎn)型，全面提升了園區(qū)的招商運(yùn)營(yíng)能力 。

3）TOP30品牌維度分析

品牌維度整體權(quán)重占比20%，我們整理收集了2024年來(lái)各家園區(qū)輕資產(chǎn)服務(wù)商的典型網(wǎng)絡(luò)信息，包括正向輿情信息與負(fù)向輿情信息，其中負(fù)向輿情將降低品牌維度得分。此次TOP30企業(yè)中，獲得S+、S、A評(píng)級(jí)的共有11家：

4）TOP30模式維度分析

模式維度整體權(quán)重占比30%。模式是決定輕資產(chǎn)服務(wù)商未來(lái)發(fā)展情況的關(guān)鍵因素，因此，我們將“模式維度”賦予較高的權(quán)重，來(lái)衡量園區(qū)輕資產(chǎn)服務(wù)商發(fā)展模式的可持續(xù)性。此次TOP30企業(yè)中，獲得S+、S、A評(píng)級(jí)的共有8家：

其中聯(lián)東U谷可為客戶提供“全周期、高質(zhì)量、可持續(xù)”的產(chǎn)業(yè)園區(qū)整體運(yùn)營(yíng)解決方案，從前端策劃定位、園區(qū)設(shè)計(jì)，到中端成本管理、工程管理，再到后端招商運(yùn)營(yíng)、品牌推廣。中電光谷采用“P+EPC+O”全流程輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)模式，為業(yè)主方提供“策劃、設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)”全流程體系服務(wù)。

未來(lái)趨勢(shì)——企業(yè)如何做好園區(qū)輕資產(chǎn)賽道

園區(qū)輕資產(chǎn)人效不高，經(jīng)營(yíng)較好的輕資產(chǎn)人均效能平均為60-100萬(wàn)元/人，遠(yuǎn)不及地產(chǎn)開(kāi)發(fā)高，且業(yè)務(wù)模式非標(biāo)準(zhǔn)化，往往及其依賴操盤(pán)者個(gè)人能力，管理難度與成本大。同時(shí)園區(qū)輕資產(chǎn)存在區(qū)域差異性大，業(yè)務(wù)鏈條長(zhǎng)，需要聯(lián)動(dòng)整合資源多等問(wèn)題，最終使得企業(yè)化運(yùn)作往往是搭建一套松散的合伙人體系，在管理服務(wù)等多方面容易出現(xiàn)問(wèn)題。

對(duì)于企業(yè)而言，“園區(qū)輕資產(chǎn)”更適合做重資產(chǎn)業(yè)務(wù)的補(bǔ)充， 要做“有目的”、“有選擇”的“做園區(qū)輕資產(chǎn)”：

一是要順應(yīng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求。從行業(yè)發(fā)展來(lái)看，在整合區(qū)域產(chǎn)業(yè)鏈，發(fā)展區(qū)域產(chǎn)業(yè)區(qū)群趨勢(shì)下，單一產(chǎn)業(yè)園區(qū)無(wú)法滿足區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求，隨著區(qū)域一體化推進(jìn)，園區(qū)也需要“做點(diǎn)-聯(lián)線-成網(wǎng)”全方位賦能區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展，輕重結(jié)合是最佳拓展方案

二是要探索行業(yè)模式創(chuàng)新。在企業(yè)層面要“輕重結(jié)合”最終做大規(guī)模，“輕重剝離” 輕資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)企業(yè)資本化目的；在項(xiàng)目層面與基金聯(lián)動(dòng)，探索“買(mǎi)入-改造-賣(mài)出”的資管模式打法。

未來(lái)，企業(yè)要想在輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)中取得長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，必須緊密依托五大核心要素：與政府部門(mén)建立并深化穩(wěn)固的合作關(guān)系，確保政策導(dǎo)向與資源獲取的先機(jī)；不斷提升并展現(xiàn)自身在專業(yè)領(lǐng)域內(nèi)的卓越能力，樹(shù)立行業(yè)標(biāo)桿；強(qiáng)化內(nèi)部運(yùn)營(yíng)效率與執(zhí)行力，確?？焖夙憫?yīng)市場(chǎng)變化；積極擁抱平臺(tái)化思維，促進(jìn)資源共享與合作共贏；同時(shí)，保持對(duì)事業(yè)的執(zhí)著追求與不懈努力，持之以恒地推動(dòng)輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的深入實(shí)施與持續(xù)優(yōu)化。這些要素相互支撐，共同構(gòu)成了企業(yè)輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)成功的關(guān)鍵路徑。

附榜單表格版

《2024全國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)輕資產(chǎn)服務(wù)商綜合能力30強(qiáng)》