大宗交易投資型買家借機入市 零售新開項目“新舊融合”
上海，2023年10月17日——享譽全球的房地產(chǎn)服務(wù)和咨詢顧問公司戴德梁行針對2023年三季度的寫字樓市場、零售商業(yè)市場、大宗交易投資市場和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場進(jìn)行多維度的解讀。
上海寫字樓市場存量創(chuàng)新高，進(jìn)博效應(yīng)助力辦公市場再創(chuàng)精彩
上海寫字樓市場保持高位供應(yīng)，三季度共有4個項目交付入市，分布于浦東、徐匯以及普陀三個區(qū)域，分別為浦東竹園板塊“陸家嘴金控廣場二期”、徐匯濱江板塊“云視路1號”、普陀真如板塊“中海真如境”以及長壽路板塊“鴻壽坊”。四個新項目共計規(guī)模約33.6萬平方米，前三季度累積供應(yīng)面積達(dá)百萬平方米，至此上海甲級寫字樓目前存量已突破1600萬平方米。
在新增項目的帶動下，成交也有所上揚，三季度上海甲級寫字樓凈吸納量為12.5萬平方米，比上季度增長顯著。但同時在高位供應(yīng)的影響下，甲級寫字樓整體空置率仍較上季度攀升了2.2個百分點至三季度為20.8%，租金繼續(xù)承壓，跌幅比上季度擴(kuò)大，三季度甲級寫字樓平均租金7.9元/平方米/天，環(huán)比下滑1.34%。
三季度行業(yè)成交來看，本季度TMT占比最大，比重超過2成，互聯(lián)網(wǎng)等相關(guān)企業(yè)成交較活躍。其次為專業(yè)服務(wù)業(yè)，占比達(dá)19.4%，一些兼具服務(wù)及提供裝修的靈活辦公品牌仍積極布局在新項目中，而律所咨詢等行業(yè)在傳統(tǒng)商圈續(xù)租搬遷保持熱度。排名第三的為金融行業(yè)，占到14.4%，部分頭部金融企業(yè)在原辦公地續(xù)租或搬遷至新辦公項目。以上三類行業(yè)始終占據(jù)寫字樓租賃成交中主導(dǎo)地位，總占比超過五成，這種局面未來仍將得以延續(xù)。
戴德梁行中國區(qū)項目及企業(yè)服務(wù)部總裁魏超英表示，未來供應(yīng)壓力仍較大，企業(yè)選址更看重地段、品質(zhì)、服務(wù)與租金之間的平衡，品牌項目將保持一定優(yōu)勢。當(dāng)前，除了經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)開始逐漸企穩(wěn)向好外，隨著第六屆進(jìn)博會即將召開，本次進(jìn)博會以更開放更創(chuàng)新更包容為主題，將見證越來越多參展商變成投資商。我們相信在以政策創(chuàng)新推動更高水平對外開放的指引下，上海辦公市場也將以進(jìn)博會舉辦為契機再創(chuàng)往日精彩。
零售市場新開優(yōu)質(zhì)項目“新舊融合”
三季度，優(yōu)質(zhì)開發(fā)商的零售物業(yè)項目分別有鴻壽坊和龍華會。9月28日，由瑞安房地產(chǎn)開發(fā)、瑞安新天地打造的城市更新項目鴻壽坊正式開街納客。鴻壽坊始建于1933年，歷經(jīng)近百年歷史變遷，目前首批有60余個品牌入駐，包括51個上?；騾^(qū)域首店，旨在留存滬西城市市民生活記憶與溫度，塑造“精致煙火氣”的上海15分鐘生活圈商業(yè)新范式。而龍華會與千年古剎龍華寺相望而立，總商業(yè)體面積約10萬平方米，9月26日街區(qū)部分開業(yè)迎客。龍華會在形如街巷的商業(yè)空間中，將龍華廟會和京劇元素融入商業(yè)體，同時龍華會的年輕力在其品牌選擇中也可一窺。龍華會已集結(jié)超過200個品牌，其中全國首店、上海首店、浦西首店、徐匯首店等各能級首店超過70家，地面商業(yè)中首店占比近90%。這些風(fēng)格各異的業(yè)態(tài)在內(nèi)退的玻璃幕墻和打開的半戶外空間中，形成了古今交融的全新商業(yè)氛圍。
線上國貨品牌向線下融合發(fā)展
從品牌端層面來看，國際品牌加速開店之余，本土線上品牌也在加快走向線下的腳步，如8月中旬，從線上渠道起家的專業(yè)洗護(hù)品牌effortless開啟線下布局，其首個線下體驗空間「植愈所」在上海靜安嘉里中心開業(yè)，消費者不僅可以體驗其全系產(chǎn)品，還可在現(xiàn)場匹配出適合自己的定制護(hù)發(fā)方案。9月，設(shè)計師品牌Lost in echo和Zé by SANKUANZ分別開設(shè)了首家線下門店，而原創(chuàng)香水品牌UTTORI五朵里也走出集合店，于青浦蟠龍?zhí)斓芈涞厥准易誀I線下門店。可見國內(nèi)潮流品牌在嘗試了線上低成本平臺的搭建后，對于上海整體的商業(yè)市場任然保持樂觀向上的態(tài)度，選擇在較為優(yōu)質(zhì)的商業(yè)載體中開設(shè)第一家線下店鋪，這也表明上海線下實體店消費并未受到線上消費的沖擊，在未來線上與線下的消費將更好的進(jìn)行融合發(fā)展。
戴德梁行華東區(qū)商業(yè)部高級助理董事陳云九表示，三季度整體市場平穩(wěn)，基于一系列優(yōu)質(zhì)振興消費的措施與政策出臺，上海零售市場恢復(fù)平穩(wěn)，無論是開發(fā)商、品牌端還是消費者表現(xiàn)都是積極正面的。展望未來，上海在挖掘存量商業(yè)的過程中，會將歷史保護(hù)建筑的價值發(fā)揮到極致，同時秉承“修舊如舊”的概念，將歷史保護(hù)建筑與商業(yè)有機的融合。如Prada與榮宅將品牌展示融入歷史保護(hù)建筑，Z-Hotel與沙美大樓將歷史保護(hù)建筑中的商業(yè)業(yè)態(tài)得到創(chuàng)新。無論是“煥活”為開發(fā)商的商業(yè)運營空間，還是品牌端產(chǎn)品與活動的展示地。我們將共同期待上海更多未被挖掘的老舊建筑可以被激發(fā)其潛在的價值，并以煥新的商業(yè)面貌呈現(xiàn)給消費者。
戴德梁行華東區(qū)董事總經(jīng)理黎慶文也同時表示，未來上海商業(yè)將以線上與線下融合發(fā)展的模式展開，而實體店將不再是單純的銷售場所，還將成為消費者體驗、品牌形象展示、售后服務(wù)等多種功能的綜合體，勢必成為線上線下融合的重要載體。總體而言，以信息化應(yīng)用為支撐，依托“線上平臺+線下載體”兩大消費陣地，線上線下雙向發(fā)力，通過拉動商流、聚集客流、活動引流、擴(kuò)大需求、加速周轉(zhuǎn)、拓展渠道，打造消費流量引力場，提升消費集聚和增值效應(yīng)。
上海大宗交易成交放緩，投資型買家借機入市
三季度，上海大宗交易市場共收錄21筆、共計162億元成交，金額同比下降34%、環(huán)比下降33%，成交有所放緩。
物業(yè)類型方面，因中糧海景壹號和寶龍公寓的帶動，公寓/住宅以56.4億元、35%的市場占比躍居首位，辦公/研發(fā)辦公則暫退居第二，但考慮到上半年其基礎(chǔ)雄厚，不排除全年成交統(tǒng)計中辦公/研發(fā)辦公重回第一的可能。
關(guān)于買家類型，有一個微妙的積極變化，投資型買家發(fā)力明顯、占比大幅提升，2022、2023上半年上海大宗交易市場投資型買家占比分別為65%、59%，而2023第三季度這一數(shù)字飆升至87%，漲幅明顯。自用型買家占總成交額的13%，其中又以消費類和專業(yè)服務(wù)類較為活躍，二者占到自用型買家成交總額的半數(shù)以上。
關(guān)于內(nèi)外資占比，2023開年至今上海大宗交易市場內(nèi)外資基本維持在二八開的態(tài)勢，第三季度外資買家成交銳減至4%，內(nèi)資買家占比升至96%，為歷史最高點，成為上海大宗交易市場主力軍。
展望四季度，戴德梁行華東區(qū)資本市場部執(zhí)行董事盧強提出以下預(yù)測：
1. 辦公大宗市場繼續(xù)調(diào)整，資本化率出現(xiàn)上升趨勢，賣方價格預(yù)期將進(jìn)一步降低，市場存在抄底機會；
2. 市場將繼續(xù)延續(xù)以內(nèi)資買家為主導(dǎo)的市場格局，預(yù)計四季度外資買家依然表現(xiàn)偏弱；
3. 作為新崛起的另類資產(chǎn)，長租公寓望四季度仍將是機構(gòu)投資人最關(guān)注的資產(chǎn)類別之一；
4. 消費類基礎(chǔ)設(shè)施REITs申報工作正如火如荼地進(jìn)行，四季度或?qū)⒊霈F(xiàn)成功發(fā)行案例，零售類資產(chǎn)會吸引更多投資人目光；
5. 隨著住宅政策的預(yù)期變化，住宅整棟資產(chǎn)重新受到市場關(guān)注。
預(yù)制菜冷鏈需求旺盛
預(yù)制菜產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，其保鮮及便利性受餐飲行業(yè)及消費者喜愛，預(yù)制菜市場需求旺盛。預(yù)制菜食品產(chǎn)業(yè)為保證產(chǎn)品新鮮度，對冷鏈存儲條件要求較高。多溫區(qū)綜合型冷鏈園區(qū)的進(jìn)一步發(fā)展，滿足各類預(yù)制菜食品的存儲要求，保障預(yù)制菜存儲的效率及品質(zhì)。預(yù)制菜食品產(chǎn)業(yè)布局持續(xù)擴(kuò)張，對多溫區(qū)綜合型冷鏈園區(qū)的需求呈現(xiàn)旺盛態(tài)勢，預(yù)制菜將成為冷鏈的主要去化力。
華東高標(biāo)倉庫整體表現(xiàn)平穩(wěn)
三季度，華東高標(biāo)倉庫租賃市場需求依舊整體表現(xiàn)平穩(wěn)。其中，上海市高標(biāo)倉庫市場租賃需求整體表現(xiàn)積極，平均租金環(huán)比微漲0.8%至49.5元/平方米/月，市場空置率環(huán)比微降0.8個百分點至9.8%。江蘇省高標(biāo)倉庫市場主要租戶仍為電商、快遞快運，制造業(yè)需求上升，平均租金保持穩(wěn)定為34.4元/平方米/月，市場空置率環(huán)比上升2個百分點至16%；安徽省高標(biāo)倉庫市場平均租金環(huán)比微降0.6%，至27.8元/平方米/月，空置率環(huán)比上升0.6個百分點至14.0%；浙江省高標(biāo)倉庫市場主要去化力為電商、快遞快運，平均租金微升0.5%至35.4元/平方米/月；空置率環(huán)比上升1.5個百分點至19.9%。
戴德梁行中國區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部董事總經(jīng)理蘇智淵表示，華東區(qū)域租賃市場整體租戶結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，制造業(yè)、電商及快遞快運為主要租戶。本季度租戶擴(kuò)租較少，部分項目出現(xiàn)大租戶退租及租約到期后不續(xù)租的現(xiàn)象。上海、蘇州等部分地區(qū)物流園區(qū)受政府稅收嚴(yán)苛要求影響，高稅收高產(chǎn)值的租戶如制造業(yè)類更受園區(qū)青睞。由于市場供應(yīng)量較大，租賃問詢表現(xiàn)平淡，導(dǎo)致華東整體市場去化緩慢。
免責(zé)聲明：市場有風(fēng)險，選擇需謹(jǐn)慎！此文僅供參考，不作買賣依據(jù)。