春節(jié)過(guò)后，在各種因素的綜合作用下，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇似乎比市場(chǎng)預(yù)期的要更快一些。

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從最新統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)來(lái)看，2月中國(guó)各線城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比總體上漲。一線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，漲幅與上月相同；二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.7%，漲幅比上月擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)。二線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比由上月下降0.3%轉(zhuǎn)為上漲0.1%。三線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比由上月下降0.1%轉(zhuǎn)為上漲0.3%；二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比由上月下降0.4%轉(zhuǎn)為持平。

判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)的邊際回暖狀況，用環(huán)比指標(biāo)比同比要更直接和靈敏。相比1月份的房?jī)r(jià)環(huán)比增速，顯然2月份二線和三線城市的回暖速度更為明顯，尤其是三線城市的新建和二手住宅環(huán)比已經(jīng)止跌，這意味著2月份70城一二三線房?jī)r(jià)全部上漲。

本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的幾個(gè)特征：

一是改善型住房?jī)r(jià)格回暖是2月新房上漲的主要拉動(dòng)力。70城新建住宅價(jià)格中，90平米以下的平均環(huán)比增速為0.27%，90-144平米的平均環(huán)比增加為0.31%，144平米以上的平均環(huán)比增速0.26%。這意味著在2月份的新建住宅房?jī)r(jià)變動(dòng)中，改善型為主的購(gòu)房需求對(duì)2月房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的貢獻(xiàn)最大。

二是房?jī)r(jià)變化的區(qū)域特征依然明顯。東北地區(qū)的房?jī)r(jià)依然沒(méi)有出現(xiàn)止跌跡象。沈陽(yáng)、大連、長(zhǎng)春三地的2月房?jī)r(jià)環(huán)比增速仍然為負(fù)，降速較1月略有放緩。哈爾濱表現(xiàn)略好，2月房?jī)r(jià)環(huán)比轉(zhuǎn)正。而長(zhǎng)三角以及西南地區(qū)房間增速較強(qiáng)，如寧波、重慶、成都、昆明、遵義等城市的環(huán)比增速較快。中東部地區(qū)表現(xiàn)不溫不火，總體均現(xiàn)邊際改善。

三是經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)的二手房?jī)r(jià)格回暖更為明顯。在70城的二手房住宅價(jià)格中，北京、上海、成都、無(wú)錫等地的2月增速相對(duì)較強(qiáng)，這與正常邏輯也是一致的。

是什么因素促使房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了顯著的邊際回暖呢？

首先，疫情期間暫時(shí)擱置的剛性需求被釋放。疫情期間，售樓處、中介門(mén)店幾乎處于停業(yè)狀態(tài)，對(duì)于房地產(chǎn)銷(xiāo)售這種接觸型服務(wù)業(yè)無(wú)疑是致命的打擊。這一輪房地產(chǎn)下行周期從2021年7月開(kāi)始，至2022年底的這18個(gè)月，商品房銷(xiāo)售量的平均跌幅為19.1%，2022年平均跌幅為24.3%，2022年12月的跌幅依然達(dá)到31.7%，這意味著房地產(chǎn)需求的萎縮可能出現(xiàn)了扭曲。疫情防控優(yōu)化后又適逢春節(jié)，被壓制的需求必然會(huì)在春節(jié)后開(kāi)始釋放。

其次，政策面的推動(dòng)起到了不可替代的作用。2022年11月以前，房地產(chǎn)融資政策漸進(jìn)松綁，但著重對(duì)前期收縮性政策的回收和糾偏，比如并購(gòu)貸不再計(jì)入“三道紅線”、保租房貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理、中債增信支持房企發(fā)債、允許少量涉房企業(yè)A股融資等。進(jìn)入11月，監(jiān)管對(duì)房企融資的態(tài)度發(fā)生根本轉(zhuǎn)變，從交易商協(xié)會(huì)表示將繼續(xù)推進(jìn)并擴(kuò)大“第二支箭”、央行及銀保監(jiān)會(huì)出臺(tái)“金融16條”、到三部委指導(dǎo)銀行向優(yōu)質(zhì)房企開(kāi)具保函抵頂預(yù)售資金、證監(jiān)會(huì)發(fā)布“新5條”支持房地產(chǎn)股權(quán)融資，房企融資環(huán)境發(fā)生歷史性轉(zhuǎn)變，讓市場(chǎng)意識(shí)到整個(gè)宏觀決策層對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇的迫切。此外，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。對(duì)于剛性購(gòu)房需求的居民來(lái)說(shuō)，顯然是實(shí)質(zhì)性重大利好。

第三，金融市場(chǎng)動(dòng)蕩可能會(huì)促使一部分居民重新配置房地產(chǎn)資產(chǎn)。自2022年以來(lái)，美聯(lián)儲(chǔ)的持續(xù)加息，給金融市場(chǎng)帶來(lái)較大的波動(dòng)，普通居民配置可實(shí)施性較強(qiáng)的美元、美股都出現(xiàn)了大幅的波動(dòng)，境內(nèi)A股也并未出現(xiàn)可圈可點(diǎn)的行情。房地產(chǎn)作為一種資產(chǎn)，價(jià)格已經(jīng)連續(xù)18個(gè)月下行，已經(jīng)具備了相當(dāng)?shù)奈?。價(jià)格的回暖和政策層面的支持，也增強(qiáng)了這部分居民的配置型需求。

房地產(chǎn)市場(chǎng)后續(xù)會(huì)怎么走？

政策方面，2023年兩會(huì)政府工作報(bào)告把提振剛性和改善性住房需求作為重中之重，充分說(shuō)明對(duì)住房消費(fèi)的重視。當(dāng)前各地對(duì)于住房消費(fèi)已經(jīng)有了積極全面的支持，包括行政、金融和財(cái)稅等領(lǐng)域的政策。因此，預(yù)計(jì)此類(lèi)政策在今年會(huì)延續(xù)，從而為購(gòu)房需求的積極釋放提供政策保障。

此外，根據(jù)貝殼研究院監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)，2月份符合首套房利率動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制的38個(gè)城市中，石家莊、哈爾濱、長(zhǎng)春、福州等17個(gè)城市首套房貸款利率已回調(diào)至4%以?xún)?nèi)。

我們認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格依然會(huì)維持緩慢上漲的節(jié)奏，目前可能是第一波回暖的初期。之后價(jià)格會(huì)在一個(gè)大概穩(wěn)定的水平持續(xù)一段時(shí)間。居民收入預(yù)期、利率水平、資產(chǎn)上漲是否形成羊群效應(yīng)，是回暖持續(xù)性的主要觀察目標(biāo)。如果后期能出現(xiàn)針對(duì)存量房貸利率下調(diào)的政策，那回暖的節(jié)奏和幅度可能會(huì)加速。

(文章僅代表作者觀點(diǎn))

（文章來(lái)源：界面新聞）