■編者按

近日，受臺風(fēng)“杜蘇芮”“卡努”影響，全國部分地方遭遇特大暴雨、洪水災(zāi)害，災(zāi)害對百姓生命和財產(chǎn)造成巨大損失。面臨這種突發(fā)的自然災(zāi)害，受災(zāi)群眾的經(jīng)濟(jì)損失是否有救濟(jì)渠道？當(dāng)房屋因此出現(xiàn)漏水的情況，有無緊急處理的方式？在暴雨中，如果房屋因為雨水倒灌等問題導(dǎo)致百姓財產(chǎn)損失，物業(yè)是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任？針對這些社會關(guān)注的問題，《法治周末》本期推出專題報道。

當(dāng)暴雨來臨，住宅小區(qū)出現(xiàn)外墻滲漏、頂層漏雨等情況，誰應(yīng)該承擔(dān)維修責(zé)任？什么情況下可以使用公共維修基金解決漏水問題

(資料圖)

《法治周末》記者 肖莎

“我家北面窗臺漏水，外墻的防水不行了?！?/p>

“我家東面、東南角墻體泡水發(fā)霉了?！?/p>

“剛從車庫上來，車庫好幾處在漏水?！?/p>

“我家漏得厲害，昨晚半夜天花板上的墻皮掉了一大塊，這要掉到頭頂，不得砸出個好歹！”

……

在北京暴雨期間，上述對話出現(xiàn)在北京二環(huán)內(nèi)某小區(qū)的業(yè)主群中。

這個小區(qū)建于2001年前后，在這場大雨到來之前，業(yè)主群里時不時就會有關(guān)于外墻滲漏的討論，不少業(yè)主希望物業(yè)公司可以盡快對小區(qū)防水進(jìn)行整體處理。

“但是物業(yè)公司對于解決這些問題并不是很積極。這次漏水后，物業(yè)經(jīng)理給的回復(fù)是：如果需要專業(yè)的防水公司，物業(yè)公司可以推薦?！痹撔^(qū)住戶陳力告訴《法治周末》記者，物業(yè)公司絕口不提進(jìn)行維修的事情，只說可以推薦防水公司，“在此前物業(yè)公司提到要動用公共維修基金在小區(qū)內(nèi)加裝攝像頭，所以這次大雨后，有些業(yè)主提到用公共維修基金進(jìn)行小區(qū)防水，對此物業(yè)公司負(fù)責(zé)人并未接茬?！?/p>

8月2日，北京市住建委針對近期強(qiáng)降雨引發(fā)的小區(qū)房屋漏雨訴求集中的情況，緊急發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)房屋漏水應(yīng)急情況下住宅專項維修資金使用工作的通知》（以下簡稱《通知》），其中優(yōu)化完善了房屋漏雨應(yīng)急情況下使用住宅專項維修基金的流程。

8月4日，北京市住建委發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，在過去幾天的極端暴雨中，不少居民遭遇“屋里下雨”，12345熱線接聽的3.3萬件涉雨來電中，房屋漏雨相關(guān)占比近半。

陳力看到這一《通知》后，立刻轉(zhuǎn)到了小區(qū)業(yè)主群，她希望這一通知能夠幫助自己所在小區(qū)盡快啟動外墻和屋頂?shù)姆浪S修工作。

當(dāng)暴雨來臨，房屋出現(xiàn)外墻滲漏、頂層漏雨等情況，誰應(yīng)該承擔(dān)維修責(zé)任？什么情況下可以使用公共維修基金解決漏水問題，是很多購房者關(guān)心的問題。

房屋漏水并不一定能用“公維”

北京市律師協(xié)會物業(yè)管理法律專業(yè)委員會副主任王佳紅對《法治周末》記者分析，暴雨之下出現(xiàn)房屋漏水，有可能是因為房屋防水做得不好，也有可能是開發(fā)商沒有按圖施工違反施工規(guī)范，還有可能是開發(fā)商的施工質(zhì)量不好，材料本身不合格，也有可能是鄰居施工或者是裝修過程中某些部位受到破壞導(dǎo)致的。

“如果是開發(fā)商防水有問題，或者是開發(fā)商的施工材料有問題，或者開發(fā)商沒有按圖施工，肯定是開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任。如果說是由于房屋自然老化導(dǎo)致漏水，那在保修期內(nèi)開發(fā)商是要承擔(dān)責(zé)任的，保修期外開發(fā)商就不承擔(dān)責(zé)任了。如果是由于鄰居的原因，或者第三人的原因，或者自己裝修導(dǎo)致的，那肯定是鄰居承擔(dān)責(zé)任，或者自己承擔(dān)責(zé)任。”王佳紅說。

王佳紅補(bǔ)充，如果是開發(fā)商應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任的，或者第三人承擔(dān)責(zé)任的情況，不能用公共維修基金；如果是已經(jīng)符合使用公共維修基金條件的，那通常就需要通過業(yè)主大會表決。

根據(jù)《住宅專項維修資金管理辦法》，住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

當(dāng)小區(qū)的公共部位，比如樓頂、外墻漏水導(dǎo)致屋內(nèi)漏水，理論上可以申請使用公共維修基金，但是根據(jù)規(guī)定，使用公共維修基金還要相應(yīng)比例的業(yè)主同意方可使用。

北京盈科律師事務(wù)所高級合伙人李松接觸過很多類似的咨詢。他表示，在實際操作中，作為公共部位的樓頂漏水時，使用公共維修基金的比例并不高，因為直接受害者是居住在樓頂?shù)臉I(yè)主，對下面樓層的住戶影響不大，一些沒有涉及該問題的業(yè)主就認(rèn)為此事與自己沒有太大關(guān)系，持“事不關(guān)己”的態(tài)度，不愿意拿自己的錢去做這些事，于是就不會在同意使用公共維修基金的征求意見單上簽字。

多地列出應(yīng)急使用“公維”的路徑

王佳紅告訴記者，為了提高公共維修基金的利用率，北京市2009年在《北京市住宅專項維修基金管理辦法》中就明確規(guī)定，發(fā)生六種危及房屋使用安全的緊急情況，需要立刻對住宅共用部位等進(jìn)行維修和更新或改造的，不需要先通過業(yè)主同意就可使用公共維修基金。

這六種緊急情況的第一項就是“屋面防水損壞造成滲漏”，其余情況為：電梯故障危及人身安全的；高層住宅水泵損壞導(dǎo)致供水中斷的；樓體單側(cè)外立面五分之一以上有脫落危險的；專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財產(chǎn)安全的；消防系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙，消防管理部門要求對消防設(shè)施設(shè)備維修、更新、改造的。

當(dāng)時規(guī)定的緊急使用公共維修基金的具體流程為：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料，向區(qū)、縣建委(房管局)房屋安全和設(shè)備管理部門申請列支，區(qū)、縣建委(房管局)房屋安全和設(shè)備管理部門、房改管理部門審核同意后，向市住房資金管理部門區(qū)縣管理部發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項維修資金的通知，市住房資金管理部門區(qū)縣管理部將所需住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位?！?/p>

北京市2016年又發(fā)布《關(guān)于簡化程序方便應(yīng)急情況下使用住宅專項維修資金有關(guān)問題的通知》，其中要求，申請材料符合要求，各區(qū)縣建委或房管局應(yīng)當(dāng)在接到申請后的2個工作日內(nèi)作出同意的決定；情況特別緊急的，應(yīng)當(dāng)場作出同意決定。申請材料有問題的，應(yīng)指導(dǎo)申請單位或個人抓緊補(bǔ)正相關(guān)材料。

《法治周末》記者查詢公開資料發(fā)現(xiàn)，《天津市已交存維修資金房屋應(yīng)急解危專項資金管理辦法》第六條也規(guī)定：房屋應(yīng)急解危專項資金應(yīng)當(dāng)用于物業(yè)項目共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的應(yīng)急維修，不得挪作他用。發(fā)生以下危及房屋使用和人身財產(chǎn)安全緊急情況之一的，可以使用該項目的房屋應(yīng)急解危專項資金。

天津規(guī)定的其中第一種緊急情況即：“屋面和外墻滲漏、外墻脫落等影響業(yè)主正常使用和住用安全的?！?/p>

依據(jù)《天津市已交存維修資金房屋應(yīng)急解危專項資金管理辦法》有關(guān)內(nèi)容，“使用房屋應(yīng)急解危專項資金，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會或者業(yè)主委員會（或其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)）作為申請人；無業(yè)主委員會的，由居（村）民委員會代為申請使用房屋應(yīng)急解危專項資金”，不需要召開業(yè)主大會及相關(guān)業(yè)主同意，“相關(guān)業(yè)主對維修工程有異議的，應(yīng)當(dāng)以書面形式向項目所在地居（村）民委員會提出，并由居（村）民委員會組織召開社區(qū)物業(yè)管理工作聯(lián)席會議及時協(xié)調(diào)處理”。

除了天津和北京，廣州市、杭州市等地也都規(guī)定，在屋面漏水等嚴(yán)重影響物業(yè)正常使用的緊急狀況下，可以不用業(yè)主投票同意緊急使用公共維修基金，但組織實施單位應(yīng)當(dāng)及時告知業(yè)主。

如《杭州市物業(yè)維修基金和物業(yè)管理用房管理辦法》規(guī)定，經(jīng)房屋安全機(jī)構(gòu)鑒定為危險房屋的，以及出現(xiàn)電梯故障、屋面漏水等嚴(yán)重影響物業(yè)正常使用的緊急狀況，需要立即進(jìn)行維修的，在征得業(yè)主委員會同意后，市物業(yè)維修資金管理機(jī)構(gòu)可先予撥款，確保及時維修。相關(guān)維修費用的核定手續(xù)在維修后再予以辦理。

北京的新規(guī)尚無強(qiáng)制性

北京市住建委8月2日發(fā)布的《通知》進(jìn)一步優(yōu)化了房屋漏水情況下公共維修基金的使用程序。

根據(jù)《通知》，住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生房屋漏雨情況的，經(jīng)業(yè)委會（物管會）和物業(yè)服務(wù)人判斷維修改造已經(jīng)超出物業(yè)服務(wù)合同約定的維修范圍的，業(yè)委會（物管會）、物業(yè)服務(wù)人應(yīng)及時報告屬地居（村）民委員會，街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）應(yīng)做好統(tǒng)籌指導(dǎo)工作；屬地居（村）民委員會應(yīng)召集業(yè)委會（物管會）、物業(yè)服務(wù)人及相關(guān)業(yè)主等共同到現(xiàn)場對房屋漏雨情況進(jìn)行查看確認(rèn)；屬地居（村）民委員會應(yīng)會同相關(guān)單位明確維修改造方式和范圍，召開現(xiàn)場會議確認(rèn)并形成會議紀(jì)要，同時將會議紀(jì)要抄送屬地區(qū)住房城鄉(xiāng)（市）建設(shè)委（房管局）；由業(yè)委會（物管會）或物業(yè)服務(wù)人委托施工單位對房屋漏雨涉及部位進(jìn)行維修改造；維修改造竣工驗收通過后，業(yè)委會（物管會）或物業(yè)服務(wù)人應(yīng)委托造價咨詢單位對工程造價情況進(jìn)行結(jié)算審核，并將居（村）民委員會會議紀(jì)要、維修改造方案和工程造價結(jié)算審核結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置進(jìn)行公示，公示時間不少于3日；業(yè)委會（物管會）或物業(yè)服務(wù)人向各區(qū)住房城鄉(xiāng)（市）建設(shè)委（房管局）提出住宅專項維修資金使用申請，并提交材料；各區(qū)住房城鄉(xiāng)（市）建設(shè)委（房管局）按要求進(jìn)行審核或備案后，由市住房資金管理中心各區(qū)管理部或業(yè)主大會開戶銀行將住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)到施工單位銀行賬戶中。

王佳紅對比新舊規(guī)定后認(rèn)為，這個《通知》有兩個亮點，首先就是使用公共維修基金時不用確認(rèn)漏水的原因是防水損壞。因為按原來的規(guī)定，如果業(yè)主房屋漏水了，業(yè)主必須找到原因，是因為防水有問題，才能去啟用申請公共維修基金，這里面有一個認(rèn)定的過程。但是現(xiàn)在這個規(guī)定就比較好，只要房屋漏水了，就先給業(yè)主去做維修，再走這個專項維修資金的應(yīng)急程序，這是一個區(qū)別。

“其次，我覺得現(xiàn)在這個規(guī)定的優(yōu)點在于程序上相對簡化了。只要發(fā)現(xiàn)有漏水的情況，業(yè)委會、物管委員會或者物業(yè)公司向?qū)俚氐木樱ù澹┟裎瘑T會報告，報告以后業(yè)委會或者是物管委員會或者物業(yè)公司，就共同去現(xiàn)場確認(rèn)，確認(rèn)完了以后就可以維修，不需要先去監(jiān)管部門進(jìn)行審核，維修之后再申請公共維修基金，效率提高很多。原來的規(guī)定還是要先申請再維修的?！蓖跫鸭t說。

在北京市住建委8月2日發(fā)布通知后，陳力一直和記者保持著溝通。她告訴記者，物業(yè)公司對于是否向居委會報告這個事情，一直未給確認(rèn)的回復(fù)。

“之所以出現(xiàn)這種情況，可能是因為這一《通知》目前沒有規(guī)定強(qiáng)制性條款，就是沒有規(guī)定物業(yè)公司或物管會不及時啟動這個報告流程和公共維修基金使用流程的后果，所以相關(guān)的單位是不是一定能按照這個規(guī)定去執(zhí)行，可能還是存疑?！蓖跫鸭t分析。