房地產(chǎn)企業(yè)融資限制繼續(xù)收緊，幅度有所超過(guò)市場(chǎng)預(yù)期。

8月20日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行在北京召開重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，研究進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制。

會(huì)議指出，為進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資的市場(chǎng)化、規(guī)則化和透明度，人民銀行、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同相關(guān)部門在前期廣泛征求意見的基礎(chǔ)上，形成了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則。會(huì)議強(qiáng)調(diào)，市場(chǎng)化、規(guī)則化、透明化的融資規(guī)則，有利于房地產(chǎn)企業(yè)形成穩(wěn)定的金融政策預(yù)期，合理安排經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和融資行為，增強(qiáng)自身抗風(fēng)險(xiǎn)能力，也有利于推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)健運(yùn)行，防范化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展。

這印證了《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》8月13日的獨(dú)家報(bào)道。

本報(bào)報(bào)道稱，監(jiān)管部門出臺(tái)新規(guī)控制房地產(chǎn)企業(yè)有息債務(wù)的增長(zhǎng)，設(shè)置“三道紅線”。房地產(chǎn)企業(yè)的“三道紅線”為：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%、凈負(fù)債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1倍。

按“三道紅線”，試點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)分為“紅、橙、黃、綠”四擋。以有息負(fù)債規(guī)模為融資管理操作目標(biāo)，分檔設(shè)定為有息負(fù)債規(guī)模增速閾值，每降低一檔，上限增加5%。也即，如果“三線”均超出閾值為“紅色檔”，有息負(fù)債規(guī)模以2019年6月底為上限，不得增加;“二線”超出閾值為“橙色檔”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過(guò)5%;“一線”超出閾值為“黃色檔”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過(guò)10%;“三線”均未超出閾值為“綠色檔”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過(guò)15%。

8月28日，《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》報(bào)道稱，參加重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)的房企包括12家，分別是碧桂園、恒大、萬(wàn)科、融創(chuàng)、中梁、保利、新城、中海、華僑城、綠地、華潤(rùn)和陽(yáng)光城。對(duì)這12家房企將進(jìn)行融資債務(wù)總規(guī)模的控制。企業(yè)需于9月底上交降檔方案，包括一年內(nèi)如何降檔、三年內(nèi)如何全面完成符合“三道紅線”的調(diào)整。若未達(dá)標(biāo)，監(jiān)管層將要求金融機(jī)構(gòu)對(duì)相應(yīng)房企的全口徑債務(wù)進(jìn)行限制。2021年1月1日起全行業(yè)將全面推行相關(guān)規(guī)則。

12家房企試點(diǎn)

參加此次座談會(huì)的12家房企，為房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)頭部企業(yè)，包括：碧桂園、恒大、萬(wàn)科、融創(chuàng)、中梁、保利、新城、中海、華僑城、綠地、華潤(rùn)和陽(yáng)光城。

根據(jù)國(guó)盛證券按“三道紅線”標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算，以2019年末數(shù)據(jù)為基準(zhǔn)，銷售排名前50位的房地產(chǎn)企業(yè)中，均未超過(guò)警戒線的有11家，超過(guò)1條警戒線的有15家，超過(guò)2條警戒線的有8家，超過(guò)3條警戒線的有15家

12家房企中，“三道紅線”位于紅檔的是4家房企：中國(guó)恒大(3333.HK)、融創(chuàng)中國(guó)(1918.HK)、綠地控股(600606.SH)、中梁控股(2772.HK);剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率分別是82.7%、84.2%、82.8%、80.8%;凈負(fù)債率分別是183.1%、214.1%、163.4%、120.9%;貨幣資金與短期債務(wù)之比分別是0.40、0.57、0.67%、0.70。

位于橙檔的是陽(yáng)光城(000671.SZ)，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率分別是77.6%，凈負(fù)債率154.4%，貨幣資金與短期債務(wù)之比1.15。

位于黃檔的是碧桂園(2007.HK)、萬(wàn)科(000002.SZ)、新城控股(601155.SH);剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率分別是82.7%、76.5%、76.5%;凈負(fù)債率分別是55.3%、36.7%、14.2%;貨幣資金與短期債務(wù)之比分別是2.14、1.68、2.42。

位于綠檔的多位央企系房地產(chǎn)公司，包括保利發(fā)展(600048.SH)、中海地產(chǎn)(0688.HK)、華潤(rùn)置地(1109.HK)、華僑城(000069.SZ);剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率分別是67.4%、55.0%、56.4%、79.3%;凈負(fù)債率分別是57.1%、30.5%、32.5%、86.6%;貨幣資金與短期債務(wù)之比分別是2.09、4.00、2.89、1.01。

其指出，隨著融資政策的不斷收緊，前期加杠桿、盲目拿地?cái)U(kuò)張的房地產(chǎn)企業(yè)將受到巨大沖擊，行業(yè)格局也將隨著監(jiān)管的趨嚴(yán)有所調(diào)整。

2020年7月，泰禾集團(tuán)股份有限公司出現(xiàn)違約，成為首例大型房企違約事件，主要受前期高杠桿、低周轉(zhuǎn)的拖累。泰禾2013-2017年舉債擴(kuò)張，2017年凈負(fù)債率達(dá)473.4%之高，遠(yuǎn)高于同業(yè)。盡管此后公司逐步降低杠桿，但仍處于較高水平。2018年以來(lái)，房企融資難度加大，加之泰禾居高不下的融資成本，公司最終資金鏈斷裂造成違約。央行“345”政策的出臺(tái)，目的是控制房地產(chǎn)企業(yè)杠桿水平，防止因大肆舉債出現(xiàn)違約風(fēng)險(xiǎn)。

房企融資渠道面臨全方位監(jiān)管

房企融資“三道紅線”試點(diǎn)推出，意味著房企融資渠道面臨全方位監(jiān)管。

8月26日，標(biāo)普信評(píng)表示，房企座談會(huì)體現(xiàn)的政策信號(hào)，從長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)能增強(qiáng)行業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展;但短期來(lái)說(shuō)，有可能增加一些企業(yè)的流動(dòng)性壓力和再融資風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)一步加速房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用質(zhì)量的分化。這或?qū)⑹欠康禺a(chǎn)調(diào)控政策收緊的重要信號(hào)。

標(biāo)普信評(píng)認(rèn)為，未來(lái)幾個(gè)月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的整體外部融資環(huán)境，或?qū)纳习肽贻^為寬松的基礎(chǔ)上轉(zhuǎn)向偏緊。座談會(huì)與會(huì)人員包括銀保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)、外匯局、交易商協(xié)會(huì)等部門負(fù)責(zé)人，以及部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人。與會(huì)人員的構(gòu)成或許意味著房地產(chǎn)融資政策將全方面覆蓋銀行及非銀機(jī)構(gòu)借款、股權(quán)融資和境內(nèi)外債券融資等各個(gè)方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在不同融資渠道之間騰挪的余地將被壓縮。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用質(zhì)量的分化加速，不過(guò)，特大型房企仍有較大融資空間。實(shí)際上，房地產(chǎn)也自2017年以來(lái)整體處于去杠桿過(guò)程中，但各企業(yè)杠桿下降程度差異較大。特大型企業(yè)(現(xiàn)金規(guī)模大于1000億元的)財(cái)務(wù)杠桿持續(xù)下降，凈負(fù)債率由2017年上半年的122%下降到2020年一季度末的79%，處于較為安全的水平。

但，部分大型和中型開發(fā)企業(yè)的融資或?qū)⑦M(jìn)一步受限，從而對(duì)其流動(dòng)性產(chǎn)生壓力。近年來(lái)大型和中型房企財(cái)務(wù)杠桿下降幅度有限，到2020年一季度末仍分別保持在132%和125%的相對(duì)高位。在融資新規(guī)下，這些企業(yè)的融資規(guī)模增長(zhǎng)可能會(huì)放慢。我們同時(shí)注意到，明年第一季度房地產(chǎn)債務(wù)到期比較集中。融資新規(guī)下，如果房企的杠桿水平接近或超過(guò)監(jiān)管的紅線，其再融資風(fēng)險(xiǎn)或?qū)⒃黾印?/p>

表外融資或?qū)⑸仙?/p>

但業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂的是，房地產(chǎn)企業(yè)表外融資或重新抬頭。

“一些超級(jí)房地產(chǎn)公司，不要把他們看成地產(chǎn)集團(tuán)，可以理解成金融產(chǎn)品設(shè)計(jì)公司。甚至可以用管理金融機(jī)構(gòu)的辦法來(lái)管理。”一位華南房地產(chǎn)金融人士坦言。

標(biāo)普信評(píng)也指出，本次融資新規(guī)將有效控制行業(yè)表內(nèi)財(cái)務(wù)杠桿，但房企仍有可能通過(guò)表外負(fù)債方式獲得外部資金。

過(guò)去兩年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍通過(guò)并購(gòu)和投資擴(kuò)展業(yè)務(wù)規(guī)模，樣本房企長(zhǎng)期股權(quán)投資在總資產(chǎn)中的占比已從2016年末的1.1%上升到2020年一季度末的2.4%。

特別是，2019年以來(lái)，大型和中型房企長(zhǎng)期股權(quán)投資在總資產(chǎn)中占比快速上升，顯示其表外項(xiàng)目不斷增加。融資新規(guī)或?qū)⑦M(jìn)一步提升房企對(duì)表外融資的依賴，增加隱性債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，房企采用聯(lián)合營(yíng)模式的大部分重要信息并未公開披露，因此有可能加大市場(chǎng)評(píng)估開發(fā)企業(yè)真實(shí)信用指標(biāo)的難度。