紅周刊丨熊穎

“大學城”建設、發(fā)展至今已經(jīng)過去20多個春秋。而伴隨“大學城”建設與時俱進的不光有周邊配套，還有被挖掘出巨大商業(yè)價值的地產(chǎn)項目。

繼20世紀90年代高校合并、高校擴招等一系列動作，大學城如雨后春筍般在全國范圍內(nèi)遍地開花。2000年8月，廊坊東方大學城率先拉開序幕；同一年時間，上海松江大學城啟動建設；2003年，廣州大學城開始建設。

(資料圖片僅供參考)

不過，《紅周刊》盤點各“大學城”周邊地產(chǎn)項目發(fā)現(xiàn)，被賦予巨大想象力的大學城地產(chǎn)項目在實際的落地過程中，有人歡喜有人愁。各大學城在選址位置、高校師資等方面各有不同。受此影響，發(fā)展至今，各大學城生態(tài)的成熟程度也各有不同，而正是這一關鍵要素，直接影響著其比鄰大學城項目的去化速度和受歡迎程度。

房企押寶“大學城”概念

哪一類大學城更受青睞？

據(jù)不完全統(tǒng)計，當前全國800多所公辦本科院校中有424所在同城建立了450余個新校區(qū)，全國已建成或在建的大學城數(shù)量超過120個。

大學城的集聚效應也吸引來眾多地產(chǎn)商的看好。以廣州大學城為例，廣州本土房企較早發(fā)現(xiàn)了廣州大學城的商業(yè)價值。2009年，廣州市國土和房屋管理局先后推出9宗廣州大學城地塊，均被越秀地產(chǎn)收入囊中，越秀地產(chǎn)也由此成為廣州大學城板塊名副其實的“大地主”。

那么，對開發(fā)商來說，什么樣的大學城算得上是一個好的投資標的？

合碩機構首席分析師郭毅向《紅周刊》表示，開發(fā)商拿地，核心會考慮的兩大指標，一是價格；二是去化流速。而落到大學城本身來看的話，核心是看大學城能給周邊的地產(chǎn)項目帶來多大的增量購房需求。在大學城內(nèi)，學生并不具備住宅這類大宗商品的消費能力，購房主力之一包括了各大學的教職員工，因此，大學城整體規(guī)模的大小、教職員工數(shù)量的多少，一定程度上決定了大學城能夠帶來多大的周邊輻射需求。

但大學城內(nèi)教職員工的數(shù)量總歸有一個上線，購房主力還需要新的增量用戶。因此，能否以大學城作為一個原點，去構建產(chǎn)業(yè)形態(tài)，形成一個較好的人才鏈條、產(chǎn)業(yè)鏈條，最終形成產(chǎn)業(yè)閉環(huán)，為周邊帶來更好的發(fā)展狀態(tài)，才是大學城的核心競爭力。

郭毅指出，對開發(fā)商來說，其實并不是說它要投資的是大學城本身，而是投資的圍繞大學城所衍生出來的一系列未來產(chǎn)業(yè)落地的可能性。如果大學城具備一定人才、資源以及資金的吸附力，并最終形成學-研-產(chǎn)-用全鏈條，完成從象牙塔到產(chǎn)業(yè)園區(qū)的蛻變，吸引更多的產(chǎn)業(yè)人群，那么就有可能帶來更豐富和源源不斷的購房需求。這樣的話，以大學城為核心的產(chǎn)業(yè)園區(qū)才能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場形成直接的拉動作用，才會是一個好的投資標的。

相反，如果大學城僅僅只是起到教書育人的作用，對周邊市場沒有太多的價值拉動，那么它則可能不太具備投資價值。

“大學城”拉動周邊房價上漲

項目去化快慢還受成熟度影響

據(jù)《紅周刊》觀察，大學城一般地處城市郊區(qū)位置居多。而伴隨大學向欠發(fā)達地區(qū)的加速遷入，最直接的影響就是，城市周邊土地的利用方式由此發(fā)生變化，比如，農(nóng)用地轉商服、住宅等城市建設用地等。而伴隨土地性質(zhì)的變化，土地價值也會隨之水漲船高。

《大學新建校區(qū)能帶動房地產(chǎn)價格上漲嗎？》一文指出，研究發(fā)現(xiàn)，新建校區(qū)整體提升了周邊5公里范圍內(nèi)的商服和住宅土地的交易價格；除此之外，新建校區(qū)數(shù)量越多，地價相對上漲越多，相較于單個新建校區(qū)，大學城或高教園區(qū)的集聚效應和資本化效應更強；而新建校區(qū)距離市中心越近，土地的資本化效應越強。

多位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士也向《紅周刊》證實了“大學城”對周邊房價的帶動作用。易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進向《紅周刊》指出，上海松江大學城的房價，確實會要比周邊地區(qū)更高一點，因為高校相關的周邊配套更好，尤其是結合地鐵上蓋物業(yè)，其市場表現(xiàn)會明顯強勁。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也向《紅周刊》表示，廣州大學城板塊在商品房市場中屬于比較活躍的一個板塊。

廣州大學城于2003年1月正式啟動。2004年，大學城一期進駐了中山大學、華南理工大學、華南師范大學、廣州大學、廣東外語外貿(mào)大學、廣州中醫(yī)藥大學、廣東藥科大學、廣東工業(yè)大學、廣州美術學院、星海音樂學院等十所高校；之后，暨南大學、華南理工大學國際校區(qū)、廣州醫(yī)科大學等高校又陸續(xù)進駐大學城二期。

李宇嘉分析表示，廣州大學城板塊的活躍，一方面源于大學城內(nèi)的眾多高校資源；另一方面，還在于其較為優(yōu)越的地理位置，不同于較多大學城地處偏遠，廣州大學城距離廣州核心區(qū)域較近，乘坐地鐵3號線到珠江新城約20分鐘，所以它一直都是受剛需和新市民比較歡迎的一個板塊。再加之廣州大學城也是一個科創(chuàng)板塊。

據(jù)了解，廣州大學城內(nèi)匯聚多家知名科創(chuàng)企業(yè)，比如，華潤電力、中建不二幕墻、韓國LS集團、北京先進數(shù)通、河南省交通規(guī)劃設計研究院、廣州艾媒數(shù)聚信息咨詢股份有限公司等多家世界500強等。

李宇嘉還指出，可以明顯看出，廣州大學城的成熟度較高，其產(chǎn)業(yè)、就業(yè)、人口、城鎮(zhèn)化協(xié)同發(fā)展得比較好。

而較高的成熟度，也讓廣州大學城板塊的去化速度能夠跑贏其所屬廣州市番禺區(qū)內(nèi)的較多板塊。根據(jù)此前克而瑞廣佛區(qū)域發(fā)布的廣州各區(qū)和各板塊去化周期報告，截至2022年6月末，廣州大學城板塊新房庫存套數(shù)為1496套，去化周期為13.9個月，這一去化速度遠超同在番禺區(qū)內(nèi)市橋南板塊的45.2個月、祈福板塊的30.8個月、市橋板塊的23.3個月以及化龍板塊的20.9個月。

此外，《紅周刊》還關注到，此前搶先在廣州大學城拿地布局的越秀地產(chǎn)目前仍有越秀·大學城·和樾府、越秀星匯文璽、越秀·大學·星匯城等三個廣州大學城周邊項目在售。且《紅周刊》在廣州市住建局官網(wǎng)查詢發(fā)現(xiàn)，其中部分項目去化表現(xiàn)較好，越秀星匯文璽（項目名稱：文頌華府）自2021年10月取得預售證以來的一年多時間，去化率達到91.91%。

不過值得注意的是，2022年之后，大學城板塊地產(chǎn)項目去化率開始出現(xiàn)走低態(tài)勢。越秀·大學·星匯城(項目名稱：德頌華庭）自2022年3月取得預售證至今的一年時間內(nèi)，實現(xiàn)了47.64%。而晚一個月取得預售證的越秀·大學城·和樾府（項目名稱：博頌花園）去化表現(xiàn)更是“大跳水”，僅有27.67%。李宇嘉向《紅周刊》表示，廣州大學城去化速度的變化受到整個市場下行的影響。不過在他看來，房企對廣州大學城還是比較看好的。

部分項目陷入去化難困境

“大學城”概念熱度減退

《紅周刊》調(diào)查發(fā)現(xiàn)，雖然同為大學城項目，但大學城的發(fā)展成熟度、周邊配套等因素直接影響大學城項目的受歡迎程度和去化速度，押寶“大學城”也并非一勞永逸的香餑餑。

廣州大學城以外，良鄉(xiāng)大學城同樣被較多房企選擇布局。據(jù)了解，良鄉(xiāng)大學城是北京市委、市政府確定的兩個大學園區(qū)之一，其最早以良鄉(xiāng)高教園的身份出現(xiàn)，于2002年正式奠基興建。良鄉(xiāng)大學城地處北京城東南段，南臨六環(huán)。目前，園區(qū)內(nèi)已匯集中國社會科學院大學、北京理工大學、北京工商大學、首都師范大學、北京中醫(yī)藥大學、北京經(jīng)貿(mào)職業(yè)學院六大高校。

《紅周刊》查詢鏈家APP發(fā)現(xiàn)，北京良鄉(xiāng)大學城周邊分布有華發(fā)、首創(chuàng)、首開、龍湖、中建智地等房企的住宅或商業(yè)地產(chǎn)項目。

不過值得注意的是，目前，良鄉(xiāng)大學城周邊新盤的去化情況卻并不理想。根據(jù)鏈家APP，目前，良鄉(xiāng)大學城附近有三個新房樓盤在售，其中，萬年廣陽郡九號旗下的部分樓棟項目自2019年取得預售證后銷售至今，去化周期長達5年但仍未售罄。

除此之外，良鄉(xiāng)大學城周邊的另外兩個在售新盤中建學府印悅、中建學府印悅二期均隸屬于中國建筑集團旗下的地產(chǎn)公司中建智地。2022年末曾有媒體指出，彼時，地處北京房山價格洼地的中建學府印悅取證3個月僅網(wǎng)簽4套。

而3月16日，《紅周刊》從北京市住建委官網(wǎng)獲悉，中建學府印悅（項目名稱：學府雅園）自2022年2月末開盤至今的一年多時間內(nèi)，僅簽約287套，占總套數(shù)725套的不到四成；而中建學府印悅二期更是自2022年10月開盤至今共簽約55套，去化率僅為總套數(shù)515套的10.68%。

《紅周刊》還注意到，中建學府印悅、中建學府印悅二期均存在降價銷售的現(xiàn)象。以中建學府印悅二期（項目名稱：學府沁園）為例，根據(jù)北京市住建委官網(wǎng)信息，該項目的住宅擬售價格區(qū)間為4.1萬元/平方米～4.6萬元/平方米之間，但該項目的實際成交均價卻僅為3.98萬元/平方米，降價幅度在2.93%～13.48%不等。

令人唏噓的是，當前的去化難項目也曾是土拍市場的香餑餑，2021年10月，中建智地曾以14.6億元拿下中建學府印悅一期地塊，溢價率為8.15%。同年12月，中建智地再次出手，在28輪激烈競價后，以18.63億元的上限價格拿下中建學府印悅二期地塊。

不難看出，去化難讓“大學城”概念熱度減退，曾經(jīng)需要溢價才能拿下的良鄉(xiāng)大學城地塊也不在火熱，今年2月，中建智地僅以17.2億元底價摘得房山良鄉(xiāng)大學城0023地塊。而嚴躍進也向《紅周刊》證實，據(jù)其觀察，“大學城”的類似概念正在減弱。

郭毅向《紅周刊》指出，大學城要想真正做到學-研-產(chǎn)-用全鏈條不光需要很長的發(fā)展周期，還得具備天時地利人和。以北京的大學城舉例，真實呈現(xiàn)的，比如“學院路-中關村”，當前房價就是其價值的體現(xiàn)；而尚待發(fā)展的，比如，昌平沙河大學城、房山良鄉(xiāng)大學城，其大學城對樓市的作用，更多還是停留在規(guī)劃的想象力上。

據(jù)《紅周刊》觀察，目前全國范圍內(nèi)多個“大學城”仍處于建設和發(fā)展中，但就地產(chǎn)板塊來看，“大學城”概念是不是筆好生意還因個體而異，最終取決于“大學城”本身的成熟程度。不過值得注意的是，當前部分“大學城”仍然處于“有學而無產(chǎn)”的階段，產(chǎn)學研一體化還有很長的路要走。

（本文已刊發(fā)于3月18日《紅周刊》。提及個股僅為舉例分析，不做買賣推薦。）