編者按：新年伊始，泛地產(chǎn)行業(yè)從追逐微光，到曙光向行。樂(lè)居財(cái)經(jīng)推出2023年首個(gè)策劃《曙光》，挖掘地產(chǎn)、家居和物業(yè)標(biāo)志性企業(yè)的韌性故事，尋找中國(guó)泛地產(chǎn)行業(yè)向上的力量。

(相關(guān)資料圖)

文/樂(lè)居財(cái)經(jīng)李奕和

過(guò)去一年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，民營(yíng)房企美的置業(yè)是一個(gè)特別的存在。

自2018年實(shí)現(xiàn)港股上市、2019年邁入千億陣營(yíng)以來(lái)，憑借著背后美的集團(tuán)的制造業(yè)基因及其自身穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，美的置業(yè)在眼下艱難的行業(yè)環(huán)境下，不僅與碧桂園、龍湖等成為發(fā)債示范房企，在銀行授信和專(zhuān)項(xiàng)貸款合作的白名單里面，美的置業(yè)也屢屢成為座上賓。

根據(jù)最新披露的業(yè)績(jī)，2022年1-12月，美的置業(yè)及其附屬公司連同其合營(yíng)企業(yè)和聯(lián)營(yíng)公司的合同銷(xiāo)售金額792.4億元，相應(yīng)的已售建筑面積631.6萬(wàn)平方米。

雖然受疫情等因素影響，其全年銷(xiāo)售金額止步于千億之外，然而，這并不影響其向頭部企業(yè)靠近?？硕饠?shù)據(jù)顯示，以企業(yè)全口徑銷(xiāo)售金額進(jìn)行排行，2022年的美的置業(yè)，排在中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售榜的第24位，相比2021年，繼續(xù)挺進(jìn)四位。

在一些頭部房企紛紛因陷入流動(dòng)困境掉頭向下的情況下，這樣的數(shù)據(jù)顯然已是不錯(cuò)的成績(jī)。

不僅在融資市場(chǎng)備受待見(jiàn)，過(guò)去一年行業(yè)越來(lái)越多的房企因債務(wù)導(dǎo)致保交樓出現(xiàn)問(wèn)題，美的置業(yè)也憑借自身的較為充裕的資金實(shí)力當(dāng)起了白衣騎士。它的接盤(pán)對(duì)象包括了花樣年、金科、雅居樂(lè)、正榮等項(xiàng)目合作方。

行業(yè)仍未度過(guò)艱難期，持續(xù)優(yōu)化土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)，堅(jiān)持深耕高能級(jí)城市，并以合作項(xiàng)目股權(quán)切割方式化解風(fēng)險(xiǎn)，優(yōu)化財(cái)務(wù)及管理成本，仍然是美的置業(yè)在迎來(lái)行業(yè)曙光前的主要戰(zhàn)略。

融資白名單

樓市下行，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售回款不足，對(duì)外融資成為保持正常經(jīng)營(yíng)的重要手段。但資本市場(chǎng)往往是錦上添花，而鮮少雪中送炭，美的置業(yè)在這一輪下行周期中幸運(yùn)地成為了后者。

早在2021年11月，美的置業(yè)成為銀行間交易商協(xié)會(huì)首批重點(diǎn)支持的民營(yíng)房企之一，獲批50億中票額度。2022年5月，美的置業(yè)與碧桂園、龍湖三家民營(yíng)房企被監(jiān)管機(jī)構(gòu)選定為示范房企，獲發(fā)行包括信用違約掉期（私募CDS）或信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋?xiě){證（CRMW）在內(nèi)的信用保護(hù)工具。

2022年11月，在房地產(chǎn)信貸、債券、股權(quán)“三箭齊發(fā)”支持房企融資回暖的背景下，美的置業(yè)150億元儲(chǔ)架式中期票據(jù)獲中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)受理。在一系列的融資利好支持下，美的置業(yè)在去年多次發(fā)行公司債券和中期票據(jù)。

樂(lè)居財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，美的置業(yè)在去年2月、8月、9月、12月先后成功發(fā)行了4筆中期票據(jù)，發(fā)行規(guī)模分別為15億、10億、10億、15億，合計(jì)50億元，期限3-4年，利率為2.99%-4.8%之間。

另在公司債方面，2022年5月20日，美的置業(yè)發(fā)行2022年（第一期）公司債券，規(guī)模10億元，期限4年期（2+2）；12月9日，美的置業(yè)發(fā)行2022年（第二期）公司債券，規(guī)模12.5億，債券分兩檔，分別為2年期、4年期（2+2），利率為3.9%、4.9%；12月23日，該公司發(fā)行2022年（第三期）公司債券，規(guī)模5億元，其中品種一發(fā)行2.5億，利率4.50%，品種二規(guī)模2.5億，利率4.2%。

除了連續(xù)發(fā)債融資，美的置業(yè)作為銀行授信及貸款的白名單企業(yè)，更屢屢成為座上賓。其中，在剛過(guò)去11月，行業(yè)持續(xù)的利好政策下，美的置業(yè)先后與交通銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、郵儲(chǔ)銀行、中國(guó)銀行五大國(guó)有銀行簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，總授信金額超千億。

而早在去年3月，該公司已跟招商銀行、交通銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行簽訂地產(chǎn)并購(gòu)、個(gè)人住房按揭、保障性租賃住房支持等專(zhuān)項(xiàng)貸款達(dá)650億元。

銀行、金融機(jī)構(gòu)等的融資支持，大大降低了美的置業(yè)在艱難環(huán)境下的融資成本。根據(jù)截至2022年6月30日數(shù)據(jù)，該公司加權(quán)平均融資成本4.6%，保持在行業(yè)平均水平以下。

融資獲資本市場(chǎng)看好，一方面是美的置業(yè)背靠美的集團(tuán)這棵大樹(shù)；另一方面，也與美的置業(yè)較為穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)有莫大關(guān)系。2022上半年，美的置業(yè)凈負(fù)債率44.9%；剔除受限制現(xiàn)金的現(xiàn)金短債比1.73；扣除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率70.3%。

去年3月的年度業(yè)績(jī)會(huì)上，該公司管理層表示，美的置業(yè)鞏固穩(wěn)健的財(cái)務(wù)策略，增厚風(fēng)控安全墊，回歸行業(yè)房住不炒的本質(zhì)，逐步轉(zhuǎn)向低杠桿的制造業(yè)邏輯。其將在嚴(yán)控有息負(fù)債成本、遵循三道紅線(xiàn)的情況下穩(wěn)步發(fā)展，計(jì)劃2022年三條紅線(xiàn)全部轉(zhuǎn)綠。

新白衣騎士

2015年，美的置業(yè)全年銷(xiāo)售破百億，2019年成功跨入千億門(mén)檻。從百億到千億的突破，美的置業(yè)僅用了四年時(shí)間。這期間規(guī)模的快速擴(kuò)張，離不開(kāi)與同行的合作。

然而，隨著行業(yè)危機(jī)的爆發(fā)，不斷有房企出現(xiàn)流動(dòng)問(wèn)題，合作也蘊(yùn)藏風(fēng)險(xiǎn)。

為了化解項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，2021年以來(lái)美的置業(yè)不得不對(duì)一些合作項(xiàng)目進(jìn)行股權(quán)托底收購(gòu)，逐漸成為行業(yè)的新晉白衣騎士。尤其在2022上半年，美的置業(yè)的收購(gòu)行為最為明顯。

去年2月，美的置業(yè)從合作方正榮手中全盤(pán)接下天津“和筑梅江”項(xiàng)目的股權(quán)，項(xiàng)目地塊由雙方合資企業(yè)在2020年12月以11.28億拿下；3月，美的置業(yè)以9.07億向金科收購(gòu)南京科宸房地產(chǎn)53%股權(quán)及南京山河宸園50%股權(quán)。兩家公司同樣是雙方的合作企業(yè)。

僅在2022上半年，美的置業(yè)合計(jì)收購(gòu)了8個(gè)項(xiàng)目，總貨值63億元。

而根據(jù)管理層去年8月中期業(yè)績(jī)會(huì)上介紹，美的置業(yè)當(dāng)時(shí)已經(jīng)完成29宗項(xiàng)目的股權(quán)交易，其中2022年上半年完成了17宗，股權(quán)交易項(xiàng)目的對(duì)手有花樣年、金科、雅居樂(lè)、正榮等企業(yè)，主要的收購(gòu)方向在美的置業(yè)的戰(zhàn)略深耕城市，包括天津、重慶、佛山、南京等地。

這些項(xiàng)目多為美的置業(yè)與對(duì)方的合作項(xiàng)目。

對(duì)于合作以及低能級(jí)城市風(fēng)險(xiǎn)的解除，自2019年以來(lái)，該公司持續(xù)進(jìn)行換倉(cāng)，實(shí)施區(qū)域升級(jí)、城市深耕戰(zhàn)略，收斂聚焦，主動(dòng)低量級(jí)城市的出清，堅(jiān)定回歸長(zhǎng)三角、大灣區(qū)及一二線(xiàn)強(qiáng)三線(xiàn)城市的高質(zhì)量布局戰(zhàn)略。并逐步提升拿地的權(quán)益比，以及降低合作項(xiàng)目的數(shù)量。

去年上半年，該公司持續(xù)優(yōu)化土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)，并以合作項(xiàng)目股權(quán)切割方式，優(yōu)化財(cái)務(wù)及管理成本，助力高價(jià)值項(xiàng)目獲取，期間，完成多個(gè)項(xiàng)目的股權(quán)切割，實(shí)現(xiàn)了城市聚焦，促進(jìn)項(xiàng)目回款。2022年，美的置業(yè)目標(biāo)權(quán)益占比預(yù)計(jì)將達(dá)到75%。

對(duì)于2022下半年的投資動(dòng)作，該公司管理層曾表示，市場(chǎng)仍在筑底，美的置業(yè)會(huì)更多考慮現(xiàn)有手上的土地資源以及合作項(xiàng)目的安全問(wèn)題，在土地新增方面投入精力會(huì)較少，而在合作項(xiàng)目會(huì)投入比較大的精力，確保按時(shí)交付。

值得關(guān)注的是，經(jīng)過(guò)近幾年深耕戰(zhàn)略的實(shí)施，美的置業(yè)的區(qū)域和城市聚焦效果有所顯現(xiàn)。2022上半年，美的置業(yè)在長(zhǎng)三角和大灣區(qū)的合約銷(xiāo)售占比超過(guò)60%，銷(xiāo)售集中度進(jìn)一步提升。

在城市的占有率上，2022年全年，美的置業(yè)在合肥、貴陽(yáng)、昆明、南昌、無(wú)錫、佛山、徐州、邯鄲、南通等城市的市占率保持在TOP10。截至2022年6月30日，美的置業(yè)共有337個(gè)物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，擁有土地儲(chǔ)備總建筑面積4294萬(wàn)平方米，土地儲(chǔ)備充沛，結(jié)構(gòu)較為合理。

相關(guān)公司：美的置業(yè)hk03990