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近日，考研名師張雪峰因為吐槽“6年還60萬房貸利息57萬”上了數(shù)次熱搜。伴隨輿論發(fā)酵，張雪峰在今日午時致歉稱沒有搞清具體情況，并呼吁媒體朋友別再“關(guān)心”。

但他恐怕很難如愿。張雪峰不小心投了一顆石子，關(guān)于房貸的討論早已千層浪起。

“還60萬房貸利息57萬”？文明人也坐不住了

知名升學(xué)規(guī)劃博主張雪峰以一種意外的方式驗證了自己在教育領(lǐng)域的“頂流身份”。

@張雪峰老師 微博截圖 / 目前該條已刪除

2月20日，@張雪峰老師 在微博發(fā)帖稱：“還了6年房貸，每年10萬，一共還了3萬本金，57萬利息……這合理么？？？真的我現(xiàn)在是個文明人，要不然我……”網(wǎng)帖發(fā)出后很快引發(fā)熱議，相關(guān)微博話題累計4.5億次閱讀。

有人在評論里抱怨相似的經(jīng)歷：“我還了三年十萬左右，本金才還了兩萬”，也有人質(zhì)疑“3萬本金，57萬利息”具體數(shù)額的真實性。而關(guān)于“等額本息、等額本金哪個更好”的疑惑則被頂?shù)搅藷嵩u高位。

今日上午，張雪峰又在微博上連發(fā)兩條微博對上述言論做出澄清，稱在與友人交流時沒搞清具體情況。實際還款的60萬中，本金占了23萬元，剩余37萬元是利息。此外 ，張雪峰公開致歉稱，以后會少義憤填膺，在沒搞清具體情況、一面之詞的時候不說話，“我在抽自己，求求別罵了”。

不過有意思的是，該致歉微博下幾乎是安慰和調(diào)侃的評論，相關(guān)詞條里也有不少“不必道歉”的聲音。張雪峰這一扇翅膀，激起的是長期以來公眾關(guān)于房貸話題的關(guān)心討論。

辛辛苦苦還的多是利息，等額本息劃算嗎？

前期利息高于本金，大概率張雪峰朋友采用的是等額本息的還款方式。一般來說，購房者在向銀行貸款時會面臨等額本息和等額本金兩種選擇。

其中等額本息是指每月還款總額（利息+本金）固定不變，其中利息部分逐月遞減，本金部分逐月增加。在這種情況下，還款前期需要償還更多的利息。但由于額度固定且初期還款金額較少，相對“穩(wěn)定”的等額本息已成為多數(shù)家庭的首選。也有受訪的購房者表示，其在貸款時銀行只提供了“等額本息”這一種方式。

而等額本金是將貸款總額等分，每個月償還本金固定，還款利息根據(jù)剩余貸款本金變化而變化。因為剩余本金減少，利息會相應(yīng)減少，則每月還貸總額也會遞減。但這種還貸模式下，前期還款壓力比較大，后期就相對輕松。

貸款500萬時，等額本息及等額本金模式區(qū)別 / 中國銀行(行情601988,診股)貸款計算器

看起來，還款方式的選擇因人而異，其關(guān)鍵在于還款人的還款能力。如果打破砂鍋問到底，等額本金和等額本息到底哪個更劃算呢？

據(jù)上游新聞報道，重慶市銀行業(yè)資深人士段先生表示：“在其他要素一樣的前提下，無論選擇哪種還款方式，每個月還的利息是差不多的。不同的是，每個月等額本金還銀行的本金要多一點(diǎn)，相對于（等額本息）還本金的速度要快一點(diǎn)。在有效期限內(nèi)，當(dāng)事人還銀行的利息就少還一些。”

此外，段先生還表示：“個人認(rèn)為，因為銀行還貸方式固定不變，以前貸款金額小、利率低，少有客戶吐槽還貸方式。這幾年利率高、貸款金額大，可能就會摳這些還款的細(xì)節(jié)，認(rèn)為銀行還是這種固有還貸方式，估計就不淡定了。所以，在金融市場環(huán)境發(fā)生變化的情況下，大家都要理性地來看問題，適時調(diào)整個人的資金成本。”

LPR連續(xù)六月不變，但首套房利率已創(chuàng)新低

有媒體指出，還貸方式引熱議，是因為金融市場大環(huán)境變了。

經(jīng)歷2022年三次共35個基點(diǎn)的下調(diào)后，5年期LPR已由2021年年底的4.65%降至4.3%。不過，日前中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布了最新一期貸款市場報價利率（LPR）：1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%，均與上月保持一致。至此，LPR已連續(xù)六個月保持不變。

民生銀行(行情600016,診股)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家溫彬表示，2月份LPR報價維持不變，主要與MLF（中期借貸便利）等政策利率維持不變、市場利率快速上行使得銀行負(fù)債成本抬升、資負(fù)兩端疊加作用下凈息差進(jìn)一步承壓等因素有關(guān)。LPR報價沒有相應(yīng)下調(diào)的基礎(chǔ)和空間。

盡管如此，在首套房貸利率動態(tài)調(diào)整機(jī)制建立后，多地下調(diào)房貸利率已成“常態(tài)”。貝殼研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2023年2月中國103個重點(diǎn)城市首套房主流利率平均為4.04%，環(huán)比下降6個基點(diǎn)，這是過去4個月首套房貸利率水平基本平穩(wěn)后的再次明顯下行，絕對水平再創(chuàng)2019年以來新低。同期，二套房貸利率平均為4.91%，環(huán)比持平，同比回落84個基點(diǎn)。

此外，據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計，截至今年1月30日，中國至少有30城下調(diào)首套房貸款利率下限，其中最低降至3.7%。30個城市中，除蘭州外，其余29個城市房貸利率均已進(jìn)入“3時代”。

與此同時，據(jù)北京商報報道，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，若LPR不下調(diào)，那理論上存量貸款基于今年LPR數(shù)據(jù)而做出下調(diào)基本上不存在。而部分存量房貸利率仍然顯著高于目前的平均房貸利率，首套房貸利率下限調(diào)整之后，存量房貸與增量房貸的利差就進(jìn)一步擴(kuò)大了。

這也是“提前還貸潮”來臨最根本的原因之一——既然利差暫時無法改變，不如提前還掉一部分本金以節(jié)省利息。

什么情況不必提前還貸？銀行又為什么急了

據(jù)人民網(wǎng)(行情603000,診股)報道，招聯(lián)金融首席研究員董希淼指出，判斷是否需要提前還房貸，最直接的方式是看投資收益是否可以覆蓋貸款利息。

從還款方式來看，一般來說等額本金這種還款方式前期償還的本金多、利息少，相比來說提前還款會更劃算一點(diǎn)；等額本息這種還款方式前期償還的利息多、本金少，如果還款已過半，其實可以不考慮提前還款。此外，公積金利率低于商貸、還款時間不足一年可能面臨違約金等情況下，也不適合把錢提前還給銀行。

而選擇提前還貸的人，似乎并不容易。

財聯(lián)社1月中旬報道稱，其從北京地區(qū)多家銀行處了解到，目前提前還房貸的客戶較多，提前還房貸需要提前一個月申請，有銀行則表示，目前預(yù)約提前還房貸的還款時間已經(jīng)排到5月份。

據(jù)藍(lán)鯨財經(jīng)此前報道，有銀行工作人員透露，如果扎堆提前還房貸，會對銀行個人貸款規(guī)模造成負(fù)面影響，因此銀行會采取讓借款者長時間輪候、等待審核的方式推遲提前還款壓力。一業(yè)內(nèi)人士甚至對媒體坦言，“房貸業(yè)務(wù)是銀行爭取貸款利潤的收入來源之一，大面積提前還房貸，是銀行最不愿意看到的情況?！?/P>

嚴(yán)躍進(jìn)在接受北京商報采訪時曾表示，鑒于目前提前還貸中存在的一些抱怨利率太高的問題，或也可以建議具體銀行針對一些過高利率，如超過5%的利率進(jìn)行點(diǎn)對點(diǎn)的溝通和協(xié)調(diào)，類似暫時推遲1年利率支出或其他協(xié)調(diào)方式，以進(jìn)一步減少存量貸款方面各類提前還款的壓力。

溫彬同樣提到，在調(diào)降5年期以上LPR促樓市回暖之外，更重要的是通過合理舉措下調(diào)存量高成本的按揭貸款利率，以減緩提前還貸潮，降低住房消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)，穩(wěn)定居民資產(chǎn)負(fù)債表，促進(jìn)消費(fèi)恢復(fù)和地產(chǎn)平穩(wěn)運(yùn)行。

“未婚男女朋友可以作為共同還款人”

回過頭來看張雪峰吐糟引發(fā)的還貸方式討論，它和之前“房貸延至100歲”的爭議、今天“未婚情侶連心貸”的新聞，本質(zhì)上關(guān)聯(lián)的都是同一話題。據(jù)易居研究院文章，”統(tǒng)計2020年以來各地房地產(chǎn)政策和熱點(diǎn)事件，可以看出，房貸比房價更容易引起大家的關(guān)注，也容易引發(fā)熱點(diǎn)話題“。而熱鬧過后，理應(yīng)有深思、探索和改進(jìn)。