觀點網(wǎng) 籌備多年，招商蛇口收購南油集團資產(chǎn)獲得實質(zhì)性進展。
最初的收購計劃最早在2020年5月末提出，涉及向深投控集團發(fā)行股份、可轉(zhuǎn)債，同時通過定增融資引入中國平安，總代價金額高達70.35億元。
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這宗交易被視為招商蛇口自2018年12月完成前海土地整備工作后，對前海區(qū)域土地的又一次大力度加注。但后續(xù)雖然各方推進意愿強烈，卻礙于政策原因錯過最佳窗口期，同年11月交易宣告擱置。
等到2022年第四季度，隨著“支持房企股權(quán)融資，通過進一步放寬融資通道，為房企購買存量項目、償還債務(wù)、項目交付等方面有力補充資金”的“第三支箭”政策落地，招商蛇口選擇重啟相關(guān)收購事項。
2月17日晚間，交易方案得到披露。
根據(jù)公告顯示，區(qū)別于2020年9月修訂后“普通股+可轉(zhuǎn)債”的支付方式，招商蛇口此次將單獨通過發(fā)行股份購買深投控持有的南油集團24%股權(quán)，以及招商局投資發(fā)展持有的招商前海實業(yè)2.89%股權(quán)。
交易總對價約89.28億元，分為67.64億元以及21.64兩部分。
支付方式是招商蛇口分別以15.06元/股價格向深投控發(fā)行44915.59萬股；向招商局投資發(fā)展發(fā)行14365.90萬股。
發(fā)行價格較招商蛇口最后一個交易日2月17日收盤價14.5元/股，溢價3.86%，亦較該股前20個交易日交易均價每股14.77元，溢價1.96%。
交易完成后，深投控集團和招商局投資發(fā)展將形成對招商蛇口的持股，前者持股數(shù)量4.49億股，占重組后總股本的5.39%，超過招商局輪船成為第二大股東；后者持股1.44億股，持股比例1.72%。
換句話說，相當于引入深圳強勢國企深投控集團作為戰(zhàn)投。資料顯示，深投控集團是深圳市國資委旗下專注于金融、園區(qū)、產(chǎn)業(yè)一體化的國資投資平臺。
同時，南油集團將成為招商蛇口的全資下屬公司。南油集團持有的主要資產(chǎn)，則為通過深圳市招商前海實業(yè)發(fā)展有限公司間接持有的深圳市前海蛇口自貿(mào)投資發(fā)展有限公司50%股權(quán)。
后者擁有位于深圳前海媽灣片區(qū)約80.62萬平方米土地，包括深圳前海媽灣片區(qū)42.53萬平方米土地的使用權(quán)、前海深港合作區(qū)媽灣組團的面積為38.09萬平方米土地的使用權(quán)。
而通過對南油集團的控股，招商蛇口對招商前海實業(yè)的直接及間接持股比例將由83.10%提升至85.99%，對于招商前海實業(yè)的權(quán)益比例提升約13.65%。意味著也控制了上述80.62萬平方米優(yōu)質(zhì)土儲。
2020年招商蛇口開始籌劃收購南油集團剩余股權(quán)時，天風證券曾按整體均價8萬元/平方米對前海土地貨值進行估算，以90%可售面積，粗估計算得貨值約4032億元。
2022年12月重組預(yù)案披露后，中信建投再根據(jù)住宅部分均價12萬元/平方米、商業(yè)部分均價10萬元/平方米對前海媽灣片區(qū)土儲對應(yīng)潛在貨值進行測算，結(jié)果為4104億元。
“本次交易有利于增加公司對前海自貿(mào)投資的權(quán)益比例，增加公司享有的前海片區(qū)資源價值，加快前海蛇口自貿(mào)區(qū)的開發(fā)建設(shè)，夯實招商蛇口的綜合競爭力?！闭猩躺呖诒硎?。
據(jù)了解，招商蛇口過往已在深圳前海進行持續(xù)的建設(shè)，但這批項目較緩慢的開發(fā)、結(jié)算速度一直受到市場“詬病”。據(jù)招商蛇口管理層透露，一般而言前海土地的開發(fā)周期大約需要10年時間。
按照公告披露，招商蛇口截至目前在前海區(qū)域擁有完工落成項目：深圳海上世界船頭廣場、招商港灣廣場、前海經(jīng)貿(mào)中心一期、二期、招商領(lǐng)璽家園一期、二期等項目。
擬建和在建項目則有：深圳市前海前灣T102 0410地塊、前海媽灣錦璽一期、招商前海環(huán)貿(mào)中心等。來自業(yè)績報告數(shù)據(jù)，截至2022年中旬，招商蛇口在前海媽灣的土地儲備中仍有約390萬平方米建筑面積的項目尚未開工。
其中，主打公寓、寫字樓產(chǎn)品的招商前海經(jīng)貿(mào)中心，以及住宅項目招商領(lǐng)璽家園，是招商蛇口近年來在前海區(qū)域推售和結(jié)算的主力項目。從2020年至2022年6月末，兩年半的時間內(nèi)，這兩個項目僅向母公司貢獻了約15.17萬平方米結(jié)轉(zhuǎn)面積。
收購南油集團手中的前海土地資產(chǎn)，招商蛇口對深圳最具潛力的前海區(qū)域的優(yōu)勢得到進一步鞏固，但后續(xù)開發(fā)還有待“細嚼慢咽”，市場或?qū)⒑茈y看到瞬時的收益結(jié)果。