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本文來源：大偉看樓市 作者：中原地產(chǎn)首席分析師張大偉

最近，關(guān)于房貸提前還款的話題，又是多次被拉上了熱搜頭條。

但是，大家的視角和關(guān)心的話題，發(fā)生了巨大的改變。去年還是要不要提前還？今年已經(jīng)變成了怎么才能快點(diǎn)提前還？

這個(gè)話題其實(shí)根本不成為話題，因?yàn)楹芎?jiǎn)單，只要你有余錢，錢生錢的速度趕不上房貸利率，當(dāng)然要提前還。

但最近這個(gè)話題隨著最近新增房貸利率大幅下調(diào)，存量房貸利率部分甚至是新辦房貸一倍的情況下，疊加老百姓(行情603883,診股)天天接到各種消費(fèi)貸經(jīng)營(yíng)貸的電話，還有提前還款銀行開始害怕不讓正常預(yù)約的影響下：

報(bào)復(fù)性“提前還款”來了，媒體上各種報(bào)道，那么今天偉哥專門挑其中錯(cuò)誤、值得注意的地方給大家科普一下：

1：提前還貸沒有不劃算，只要有余錢就去提前還款！

2023年1月13日，央行有關(guān)負(fù)責(zé)人在國新辦新聞發(fā)布會(huì)上表示，2022年12月新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率，全國平均為4.26%，與2021年12月同比下降1.37個(gè)百分點(diǎn)，是2008年有統(tǒng)計(jì)以來的歷史最低水平。

銀行不希望居民提前還房貸，一方面是基于銀行房貸工作指標(biāo)要求考慮；另一方面是因?yàn)榘唇掖婵钤阢y行屬于重要的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，風(fēng)險(xiǎn)小，利潤(rùn)大。

家庭在做好投資消費(fèi)、養(yǎng)老醫(yī)護(hù)、子女教育等各方面的綜合平衡，兼顧生活質(zhì)量的前提下，當(dāng)然要提前還款。

有些所謂的專家說“大多數(shù)消費(fèi)者選擇的是等額本息還款方式，在還款前期還的利息較多。如果購房者還款多年，其實(shí)已經(jīng)償還了不少利息，在這樣的情況下，不太適合提前還款。”

這是一個(gè)錯(cuò)誤的概念，利息對(duì)應(yīng)的是本金和利率，本金少了，利息會(huì)等比例下調(diào)。

2：需要提前還款留幾百用來減免個(gè)稅？

這個(gè)完全沒有必要，網(wǎng)上各種教程，說為了減免一個(gè)月1000的個(gè)稅減免額度就提前還款留幾百，事實(shí)上，你打開個(gè)稅APP，只要第一次申請(qǐng)通過，就會(huì)自動(dòng)保留貸款期限的減免，不會(huì)重新審批。

3：經(jīng)營(yíng)貸消費(fèi)貸提前還款！

近年來，部分居民收入不穩(wěn)定性增大，對(duì)未來預(yù)期不明朗。部分借款人試圖通過全部或部分提前還款來減輕還貸壓力，降低住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)。與此同時(shí)，2022年以來，我國股票、基金等價(jià)格大幅度下行，一貫穩(wěn)健的銀行理財(cái)產(chǎn)品出現(xiàn)“破凈”。普通居民投資收益下降明顯，風(fēng)險(xiǎn)偏好趨于保守，故將原來用于投資的部分資金用于提前還貸。

此外，此前部分存量住房貸款利率偏高，也是借款人提前還款的原因之一。2020年以來發(fā)放的部分住房貸款利率在6%以上，盡管2022年貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）下降三次，但部分存量房貸利率仍然顯著高于目前約4.3%的平均房貸利率。而最近，全國多城市明確執(zhí)行首套房貸利率下調(diào)到3.8%，“這只是開始，后續(xù)很可能只有少數(shù)一些城市還能高于4%，全國房貸都會(huì)進(jìn)入‘3’時(shí)代，市場(chǎng)越差的城市，房貸利率會(huì)越低，購房者會(huì)越謹(jǐn)慎”。

當(dāng)下提前還貸潮中，不乏以經(jīng)營(yíng)貸置換房貸，“很多金融貸款企業(yè)都在各種推銷用3點(diǎn)多的經(jīng)營(yíng)貸置換按揭貸款”，從政策趨勢(shì)看，不應(yīng)該對(duì)提前還貸設(shè)置排隊(duì)等期限，對(duì)于自有資金閑置的應(yīng)該鼓勵(lì)提前還貸。

100萬20年的月供，過去經(jīng)營(yíng)貸一般周期只有1-3年，但現(xiàn)在很多銀行已經(jīng)可以做到20-30年，即使有中途歸本也不影響接近30萬的利差吸引力。

而且從當(dāng)下市場(chǎng)看，很多審批非常容易的消費(fèi)貸3年30萬，利率只有3點(diǎn)多，即使挪用這30萬，3年就可以節(jié)省1.5萬的利息！所以當(dāng)下很多排隊(duì)都屬于這類挪用。

4：提前還款設(shè)置約束是違規(guī)的

提前還貸是指借款人將自己的貸款部分向銀行提出提前還款的申請(qǐng)，并保證以前月份沒有逾期且歸還當(dāng)月貸款；按照銀行規(guī)定日期，將貸款部分全部一次還清或部分還清。

目前商業(yè)銀行針對(duì)提前還貸有幾種處理方式：一是無論何時(shí)還款，均不收違約金。二是在一定時(shí)期（3個(gè)月、半年、一年）內(nèi)不允許提前還款，此后不收違約金。

各家銀行對(duì)于提前還貸的規(guī)定彼此各不相同。但交通銀行(行情601328,診股)這種不論什么時(shí)候提前還款，都要收違約金的的確罕見（這份文件很快撤回了，所以是不是執(zhí)行存疑，但背后銀行的吃相的確有點(diǎn)難看了）

從邏輯上看，房奴提前還款天經(jīng)地義，為了盡早擺脫房奴的身份，也為了少還利息，許多房奴都會(huì)選擇提前全部或者部分還貸。

如果是想懲罰投資投機(jī)者，即使可以要求在短期內(nèi)提前還完貸款解抵押的客戶有一定的懲罰，而不是現(xiàn)在的只要提前部分還款，也有罰息。

并非所有銀行都執(zhí)行了這個(gè)政策，所以這不是調(diào)控。實(shí)際市場(chǎng)中，其實(shí)過去各地的銀行也一樣都支持提前還款，但合同中一般都有一定的違約金，當(dāng)然，在過去幾年，基本都是你只要申請(qǐng)一下，這個(gè)違約金都是可以不繳的。

第五：銀行為什么不讓提前還貸

其實(shí)很簡(jiǎn)單：銀行要賺錢

一旦借款人選擇了提前還貸，那么銀行的利益就會(huì)受到損失，而為了彌補(bǔ)這部分利潤(rùn)損失，銀行就會(huì)收取一定的違約金！如果提前還款多了，銀行的運(yùn)營(yíng)成本相對(duì)會(huì)出現(xiàn)增加。

打亂了銀行的資金計(jì)劃

如果借款人選擇提前還貸，那么就會(huì)打亂銀行的資金規(guī)劃，為了爭(zhēng)搶購房者來貸款，有些銀行就會(huì)采取優(yōu)惠的貸款政策，并希望日后靠利息來彌補(bǔ)這些損失。一旦購房者選擇了提前還貸，那么銀行收到的利息也就無法保證。

所有中國房地產(chǎn)的所有亂象，其實(shí)都來源與錯(cuò)配的金融！

首套房購房者，每貸款100萬，過去30年期85折月供只要4872元，而目前在25年期1.1倍月供達(dá)到了6075元。1.2倍就是6369元。

月供每個(gè)月增加1500元：按照一套剛需物業(yè)總價(jià)400萬計(jì)算，剛需購房者如果貸款200萬，那么每個(gè)月月供需要增加超過3000元。

從樓市調(diào)控角度看，過去幾年銀行針對(duì)剛需提高利率，屬于趁火打劫。調(diào)控政策是抑制投資與投機(jī)，但銀行明顯在抑制剛需。

我們看銀行的年報(bào)。凈利息收益率：高達(dá)2.66%，而計(jì)息負(fù)債付息率只有2.12%。非常可怕的數(shù)據(jù)，也就是說，實(shí)際銀行吸儲(chǔ)的成本只有2.12%。

銀行說自己利率虧損，但其實(shí)這是一個(gè)邏輯錯(cuò)誤。

房貸是目前各家銀行相對(duì)優(yōu)質(zhì)的信貸業(yè)務(wù)，各家銀行的吸儲(chǔ)成本也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不到3%，四大國有銀行中，平均吸儲(chǔ)成本均在2%左右，最低的一家銀行的平均吸儲(chǔ)成本僅1.85%：最大的一家銀行，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)2763億元，平均日賺7.57億元，凈息差率高達(dá)2.66%。

第六：提前還款政策

從政策趨勢(shì)看，首先不應(yīng)該對(duì)提前還款設(shè)置排隊(duì)等期限，對(duì)于自有資金閑置的應(yīng)該鼓勵(lì)提前還貸。

從法律上來講，提前還款是對(duì)原借款合同約定的貸款期限或貸款金額的變更，的確需要借款人與銀行協(xié)商一致。但近年來，國家和金融管理部門多次要求銀行加大對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)支持服務(wù)，采取切實(shí)措施為企業(yè)和個(gè)人紓困解難，降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)綜合融資成本和個(gè)人消費(fèi)信貸負(fù)擔(dān)。商業(yè)銀行應(yīng)立足長(zhǎng)遠(yuǎn)，提升服務(wù)，通過線上線下(行情300959,診股)結(jié)合等方式，為客戶提前還貸提供便利，更好地改善客戶體驗(yàn)。部分收取提前還貸“補(bǔ)償金”“違約金”的銀行，可進(jìn)一步轉(zhuǎn)變觀念，展現(xiàn)出商業(yè)銀行的應(yīng)有作為與擔(dān)當(dāng)，更好服務(wù)社會(huì)。

從房地產(chǎn)政策看，存量房貸的利率也到了必須下調(diào)的時(shí)候，這樣才能有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。

第七：簡(jiǎn)單的總結(jié)一下

1：整體看，提前還款才是開始，只要存量房貸不降低，6-7的利率和新增房貸3點(diǎn)多的利差巨大，社會(huì)各種投資收益率持續(xù)降低，定期存款3.1的大額存單都需要排隊(duì)搶，這種情況下，未來幾個(gè)月提前還款會(huì)繼續(xù)明顯增加。

2：當(dāng)下存在大量的經(jīng)營(yíng)貸與消費(fèi)貸挪用提前還款，但如果沒有3年內(nèi)還清的能力，不建議使用，畢竟你很難知道政策今天非常寬松，會(huì)不會(huì)過幾天又開始收緊。

3：銀行大概率不會(huì)主動(dòng)降低存量房貸利率，畢竟大部分已經(jīng)成為金融產(chǎn)品，而且一旦存量房貸降息，銀行的利潤(rùn)將暴跌。

4：如果你已經(jīng)預(yù)留了3個(gè)月以上的月供，而且有穩(wěn)定的工作，建議你所有余錢都可以用來提前還款，任何其他投資現(xiàn)在都不安全。