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上市房企重組首單細(xì)節(jié)曝光 陸家嘴三年增收400 億 焦點(diǎn)訊息

2023-01-10 20:03:08    來源:焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)    

作者 | 王澤紅


(資料圖片)

出品 | 焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

“第三支箭”射出,A股涉房并購(gòu)重組迎來破冰后,已有3家房企通過擬發(fā)行股份購(gòu)買資產(chǎn),招商蛇口重啟南油收購(gòu)案,格力地產(chǎn)欲與珠海免稅集團(tuán) “再續(xù)前緣”。

但第一個(gè)“吃螃蟹”的是上海國(guó)企陸家嘴(600663.SH),啟動(dòng)再融資欲收購(gòu)母公司陸家嘴集團(tuán)旗下的4處資產(chǎn),搶下了上市房企并購(gòu)重組首單,卻也因此遭到上交所問詢。

所并購(gòu)的4家公司或無營(yíng)收,或營(yíng)收規(guī)模較小,或出現(xiàn)虧損,其中昌邑公司和東袤公司2022年前11月營(yíng)收為零,耀龍公司和企榮公司分別虧損29.81萬和790.71萬,上交所要求其對(duì)交易的必要性作進(jìn)一步解釋。

也正是此次問詢,揭開了這筆交易的更多細(xì)節(jié)。1月9日,陸家嘴回復(fù)上交所問詢函,用37頁長(zhǎng)篇文檔進(jìn)行了詳盡說明。

陸家嘴認(rèn)為,標(biāo)的公司項(xiàng)目或處在開發(fā)建設(shè)階段,尚未取得收入;或處在運(yùn)營(yíng)或銷售階段,隨著項(xiàng)目出租或銷售結(jié)轉(zhuǎn)將確認(rèn)收入和利潤(rùn),雖然存在無營(yíng)收或營(yíng)收規(guī)模較小、虧損的情形,但具有合理性。

對(duì)于此次交易,陸家嘴很看好,原因有兩點(diǎn):一方面是可以獲得母公司優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的注入,標(biāo)的公司持有的地產(chǎn)項(xiàng)目位于上海浦東陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)及前灘國(guó)際商務(wù)區(qū),區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。

另一方面,能增強(qiáng)可持續(xù)盈利能力。陸家嘴預(yù)計(jì),隨著各項(xiàng)目建設(shè)、預(yù)售及運(yùn)營(yíng)的逐步推進(jìn),未來三年(2023 年-2025 年)預(yù)計(jì)將合計(jì)產(chǎn)生預(yù)收款項(xiàng)(含租金收入)近400 億元。

當(dāng)中,昌邑公司住宅部分預(yù)計(jì)于 2024 年下半年啟動(dòng)分批預(yù)售,東袤公司住宅部分2024 年啟動(dòng)分批預(yù)售,耀龍公司住宅部分預(yù)計(jì)于 2023 年啟動(dòng)預(yù)售,企榮公司辦公和商業(yè)部分已啟動(dòng)出租,首期招租工作已基本完成。

對(duì)于昌邑公司從控股股東處受讓的土地權(quán)屬是否存在瑕疵,以及后續(xù)過戶是否存在問題?陸家嘴透露了最新進(jìn)展,稱昌邑公司正協(xié)商推進(jìn)土地使用權(quán)出讓合同補(bǔ)充協(xié)議簽署事宜,預(yù)計(jì)2023年一季度完成,屆時(shí)土地將直接登記至昌邑公司名下,不存在法律風(fēng)險(xiǎn)。

關(guān)于同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)方面,陸家嘴指出,日常項(xiàng)目開發(fā)、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理所需的相關(guān)部門僅在上市公司體內(nèi)設(shè)置,母公司陸家嘴集團(tuán)未設(shè)置相關(guān)業(yè)務(wù)部門及團(tuán)隊(duì)。根據(jù)陸家嘴集團(tuán)的組織架構(gòu),上市公司合并范圍外的項(xiàng)目公司主要系相關(guān)資產(chǎn)、資質(zhì)的持有主體。

就陸家嘴集團(tuán)已經(jīng)委托上市公司開發(fā)、銷售及運(yùn)營(yíng)管理的項(xiàng)目,上市公司僅收取服務(wù)費(fèi),并不擁有相關(guān)項(xiàng)目公司的控制權(quán),故不納入上市公司合并范圍,符合相關(guān)規(guī)定。

為了更進(jìn)一步說明,陸家嘴結(jié)合行業(yè)特征與前期案例,稱項(xiàng)目公司系相關(guān)資產(chǎn)、資質(zhì)的持有主體,將多個(gè)項(xiàng)目公司的日常經(jīng)營(yíng)委托給同一主體或團(tuán)隊(duì),避免同業(yè)競(jìng)爭(zhēng),符合行業(yè)經(jīng)營(yíng)特征和慣例,上海臨港、中華企業(yè)、豫園股份等也曾采用過類似委托經(jīng)營(yíng)方式。

為此,陸家嘴認(rèn)為該模式有利于避免母公司在持有相同或相近業(yè)務(wù)時(shí),通過經(jīng)營(yíng)決策損害上市公司利益的情形,有利于有效避免上市公司與控股股東陸家嘴集團(tuán)的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。

至于為何僅并購(gòu)東袤公司60%股權(quán)、耀龍公司60%股權(quán),兩家企業(yè)剩余40%股權(quán)暫由陸家嘴集團(tuán)或其子公司持有,陸家嘴解釋是為后期引入外部戰(zhàn)略合作方預(yù)留,將沿用“前灘太古里”合作開發(fā)運(yùn)營(yíng)的成功模式,通過公開掛牌方式引入頭部商管參與到項(xiàng)目的合作運(yùn)營(yíng)中。

關(guān)于子公司蘇州綠岸因土地污染對(duì)并購(gòu)重組造成的影響及解決措施,陸家嘴也披露了最新進(jìn)展,一方面蘇州綠岸已暫停相關(guān)開發(fā)、建設(shè)、銷售工作,并成立了專項(xiàng)工作小組與蘇州當(dāng)?shù)卣疤K鋼集團(tuán)交涉;另一方面對(duì)已確定污染地塊,分步開展污染地塊的退地工作。

上交所針對(duì)標(biāo)的公司財(cái)務(wù)信息、標(biāo)的公司項(xiàng)目情況、同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)、交易安排以及未決事項(xiàng)等五方面的問題,陸家嘴進(jìn)行了詳盡答復(fù),認(rèn)為此次并購(gòu)交易很有必要性,能夠增強(qiáng)其可持續(xù)盈利能力。

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