(資料圖)

就在剛剛過去的元旦，陽(yáng)康的年輕人，紛紛涌入街頭，走進(jìn)商場(chǎng)，迎接著充滿希望的2023年，新的一年正在朝著好的方向發(fā)展。

同樣，2022年艱難的房地產(chǎn)行業(yè)，在利好政策的加持下，2023年底樓市也將走出底部，走向新生。

2022年，受整體市場(chǎng)持續(xù)低迷影響，房企的銷售業(yè)績(jī)普遍下滑。

整個(gè)2022年，房地產(chǎn)各項(xiàng)指標(biāo)走出了一條持續(xù)下滑的曲線。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年1-11 月，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下滑9.8%，其中11月單月同比下滑19.9%；商品房銷售額同比下滑26.6%；房企到位資金同比下滑25.7%，11 月單月同比下滑35.4%。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2022年房企銷售額在千億以上規(guī)模的只剩下20家。其中排名第20位的遠(yuǎn)洋集團(tuán)銷售金額剛剛跨過千億門檻。而2020年巔峰時(shí)期，行業(yè)內(nèi)的千億房企數(shù)量為43家。2021年數(shù)據(jù)與2020年持平，僅在2022年一年，千億房企數(shù)量直接腰斬。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平在其2023中國(guó)經(jīng)濟(jì)十大預(yù)測(cè)中表示，房地產(chǎn)將步入存量分化時(shí)代，區(qū)域分化、房企分化、地段分化等將日益明顯，都市圈城市群時(shí)代來臨，房地產(chǎn)稅替代土地財(cái)政是大勢(shì)所趨。

這意味著在中期將進(jìn)入洗牌階段，其慘烈程度參考當(dāng)年的紡織、家電，剩 者為王，預(yù)計(jì)90%的房企將被淘汰或兼并。

毋庸置疑，站在行業(yè)拐點(diǎn)上，房地產(chǎn)要走向健康發(fā)展，開辟“第二增長(zhǎng)曲線”就顯得尤為重要。可以說“第二增長(zhǎng)曲線”是房企重要的發(fā)展方向。

早早開辟了“第二增長(zhǎng)曲線”的地產(chǎn)房企有碧桂園、萬科、龍湖、萬達(dá)等。在這一領(lǐng)域已經(jīng)獲得了長(zhǎng)足的發(fā)展，為企業(yè)的營(yíng)收貢獻(xiàn)了力量。

表現(xiàn)得比較亮眼的是龍湖集團(tuán)，2022年上半年，龍湖包含商業(yè)投資、租賃住房、物業(yè)管理等在內(nèi)的經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)收入首次突破百億，達(dá)110.4億元，同比增長(zhǎng)26%，3年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)36%。

早已剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)的萬達(dá)，巧妙地避開了此輪地產(chǎn)危機(jī)，并且在卡塔爾世界杯上狂砸59億元，賺足了“眼球”，萬達(dá)商管也在2022年年10月底第三次遞交招股書，上市在即。

2022年土拍市場(chǎng)熱度回落，房企拿地積極性不高，一些城市拿出優(yōu)質(zhì)地塊亦無人問津。TOP 100企業(yè)拿地總額12975億元，同比下降了48.9%，全年整體拿地低迷。

此外，土拍的城市分化還在加劇，房企聚焦核心城市，北京、上海、深圳、杭州、廈門和合肥土拍熱度相對(duì)較高。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波認(rèn)為，由于2022年拿地重點(diǎn)開始向熱點(diǎn)城市靠攏，“馬太效應(yīng)”會(huì)逐步體現(xiàn)，2023年不同城市的市場(chǎng)分化更為明顯。

從2022年22城拿地分布來看，地方國(guó)資拿地金額占比為42.0%，超過了央國(guó)企的37.4%，民企僅為15.8%。國(guó)央企和城投公司依然是拿地主力軍，民企拿地的積極性不強(qiáng)。受到資金壓力的影響，民企除龍湖之外，基本在土拍市場(chǎng)上消失。

2022年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策重心從降產(chǎn)能、去杠桿、防炒房，轉(zhuǎn)移到提信心、化風(fēng)險(xiǎn)、促需求等方面。

在一系列利好政策的刺激下，未來，房地產(chǎn)的大環(huán)境向好，毫無疑問，優(yōu)質(zhì)頭部房企、拿地補(bǔ)倉(cāng)的企業(yè)以及綠檔企業(yè)更容易生存下來。

展望2023年，房地產(chǎn)市場(chǎng)很大程度上將會(huì)整體向好，房企的生存和經(jīng)營(yíng)環(huán)境也會(huì)得以改善。

一方面，隨著住房改善消費(fèi)支持政策的進(jìn)一步深化和落地，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸解凍，不動(dòng)產(chǎn)的流動(dòng)性將得以改善。另一方面，在信貸融資、債券融資和股權(quán)融資的政策支持下，開發(fā)商尤其是優(yōu)質(zhì)頭部房企保交樓工作、債務(wù)清償?shù)软樌七M(jìn)。

此外，可以預(yù)見的是，在資金回籠周期趨于常態(tài)化后，土地市場(chǎng)也將一改低迷態(tài)勢(shì)。