(相關(guān)資料圖)

上海第四輪土拍，一幅地塊引來了12家房企圍獵，出現(xiàn)了久違的喧囂。

到場的其他競爭者，紛紛瞪大了眼睛。保利、金茂、建發(fā)、招商蛇口(行情001979,診股)、中鐵置業(yè)等，哪一個都是國資背景、托底主力，但此次卻都眼睜睜地看著熱門地塊，從手邊溜走，落入了上海本地房企佳運置業(yè)的囊中。

這宗寶山顧村鎮(zhèn)共富社區(qū)宅地，僅用了23輪，就達到了地塊中止價，隨后在一次性書面報價環(huán)節(jié)后，佳運置業(yè)以9.4%的溢價率、20.796億的價格，將地塊收下。

今年的土拍市場，品牌房企隱退，但一些城市的“地頭蛇”，卻反而不斷進擊。佳運置業(yè)便是其中之一，年內(nèi)它已三度奪地，尤為顯眼。

雖然眼下的表現(xiàn)受到關(guān)注，但相比于品牌房企，佳運置業(yè) 總體的拿地節(jié)奏，仍較為緩慢。 可以看出，老板沈仁興想將佳運置業(yè)打造成“小而美”的公司，也常自我標(biāo)榜品質(zhì)， 只是旗下公司屢遭處罰，項目也多次令業(yè)主不滿。

沈仁興極為低調(diào)，公開資料幾乎找不到關(guān)于他的創(chuàng)業(yè)故事。不過，細看這家名氣不大的房企，其股權(quán)變更中，似乎隱藏著家族成員進退的跡象。沈仁興掌控公司的手段，也在其中若隱若現(xiàn)。

虎口奪食

此次佳運置業(yè)競得的上海寶山區(qū)顧村鎮(zhèn)住宅地塊，出讓面積3.46萬平米，建筑面積6.23萬平米。地塊所在板塊，為今年宅地成交熱門區(qū)域。前三批次，大華、中建八局、華發(fā)等主體，均曾在此拿地。

今年6月，在上海疫情后重啟的首輪土拍中，佳運置業(yè)也迅速展開行動，以12.7億斬獲寶山羅店鎮(zhèn)宅地，溢價率8%；又以6.8億梅開二度，競得金山新城宅地。加上近來拿下的顧村鎮(zhèn)地塊，年內(nèi)其已拿下三宗地塊。

不過，眼下的顯眼表現(xiàn)，并不代表佳運置業(yè)有著擴大布局的雄心，它向來幾年拿一次地，開發(fā)節(jié)奏也頗為緩慢。

比如，2003年，佳運置業(yè)在土拍市場，競得上海浦東新區(qū)康橋鎮(zhèn)0號地塊B街坊一期土地，此后鮮有擴儲動作，直至2006年才又出手拿下臨近的二期土地。其布局的視野，似乎只集中在周邊的一畝三分地上。

2009年，佳運置業(yè)終于想有所改變，其腳步邁出了上海，在江蘇東臺建了住宅項目“時代豪庭”；但后來外拓事業(yè)又踟躕不前，9年后才進軍浙江寧波杭州灣區(qū)，在慈溪開發(fā)10萬多平米地塊。

在這低頻的獲地舉措中，佳運置業(yè)也曾歷經(jīng)曲折，空手而歸。

2003年3月，佳運置業(yè)和旗下的上海興日置業(yè)，與松江房地局簽訂土地出讓合同，獲得位于 上海市松江區(qū)中山西路一號B地塊， 總面積4.946萬平方米，土地使用權(quán)為40年，作價4839.228萬元。

與此同時，佳運置業(yè)還需向松江土發(fā)中心，支付調(diào)撥用地、動遷、安置等前期開發(fā)費（含城防費、輕軌建設(shè)費和市政公用基礎(chǔ)設(shè)施費）1.13億元。

5個月后，佳運置業(yè)宣稱，松江房地局不能按約交付土地，因此不再向其支付剩余款項。此后一段時間內(nèi)，佳運置業(yè)再三重申了“拒絕支付”余款的理由，但仍像一拳打在棉花上，對方并沒有做出明確的回應(yīng)。

這一拖就是四年。直到2007年10月，松江房地局才向佳運置業(yè)，發(fā)出解除土地使用權(quán)出讓合同的通知。但被消耗了耐心的佳運置業(yè)不肯罷休，指出解除合同的行為是錯誤的，并表示不能接受。

后來，松江規(guī)土局出面調(diào)停，才令雙方達成合同解除協(xié)議，使這項土地買賣的羅生門，告一段落。但無論內(nèi)中緣由如何，最終的結(jié)果是，佳運置業(yè)竹籃打水，原本已經(jīng)吃到嘴里的地塊，被迫吐出來。

官網(wǎng)上，佳運置業(yè)自稱“在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)逐步完成資本積累”，現(xiàn)擁有總資產(chǎn)48億元，凈資產(chǎn)36億元。由此計算， 其資產(chǎn)負債率為25%。

這樣的低負債水平，雖可在流動性風(fēng)險急劇的環(huán)境下，證明自身較高的債務(wù)管理能力，但也從側(cè)面說明，佳運置業(yè)“小富即安”，容易滿足現(xiàn)狀。當(dāng)下的積極拿地，只是它看中時機，一時的抄底而已。

避嫌阜興系

沈仁興較為低調(diào)，在公開資料中，幾乎找不到關(guān)于他的創(chuàng)業(yè)故事。他甚至不及他的女婿趙卓權(quán)被人熟知。

通過岳父沈仁興，趙卓權(quán)曾在地產(chǎn)領(lǐng)域積攢了不少人脈和資源。正因此，后來他與朱一棟創(chuàng)辦的阜興系，才能依靠為房企提供過橋資金，逐步建立起業(yè)務(wù)。只是后來阜興系虛構(gòu)投資項目、涉嫌自融自保東窗事發(fā)，處在輿 論的風(fēng)口浪尖。

佳運置業(yè)也曾被阜興系牽連，飽受質(zhì)疑。對此，沈仁興只能出面澄清，兩者沒有任何關(guān)系，在業(yè)務(wù)上沒有任何交集：“阜興集團股東趙卓權(quán)沒有在佳運置業(yè)上過一天班。”

在佳運置業(yè)的公司體系中，確實沒有出現(xiàn)沈仁興和 趙卓權(quán)的任何交集?？雌饋?，沈仁興比較注重與女婿劃清界限。

佳運置業(yè)旗下，有15家對外投資公司，其中有13家為房地產(chǎn)公司，另外2家公司為租賃或商務(wù)服務(wù)業(yè)，業(yè)務(wù)構(gòu)成較為簡單。

沈仁興個人的對外投資公司，只有3家。除了通過佳運置業(yè)掌控房地產(chǎn)業(yè)務(wù)之外， 他還持有上海海厚投資有限公司70%股權(quán)，持有上海浦東新區(qū)仁龍建材公司62.5%股權(quán)。 但海厚投資旗下并無對外投資公司，仁龍建材則已被注銷。

因拿得出手的項目較少，這家上海房企，對僅有的佳運公寓、時代豪庭、佳洲欣苑、仁和都市花園、興日家園等項目，如數(shù)家珍、大書特書，標(biāo)榜自身的品質(zhì)。

它在官網(wǎng)上，自稱公司對所有開發(fā)樓盤的房型都“精細雕琢”。“除做到通風(fēng)好、采光好、沒有暗室（即沒有窗戶的廚衛(wèi)），且得房率高，使用率高。”

其甚至引用第三方轉(zhuǎn)述，表示經(jīng)常聽到購買了其他小區(qū)的消費者，抱怨“后悔沒有買興日家園的房子”。

但事實卻有些反差。諸如 佳運公寓門店違建、時代豪庭將小區(qū)的物業(yè)服務(wù)承包給“三無”公司等事情， 卻偶有發(fā)生。前些年，還有時代豪庭小區(qū)業(yè)主反映，小區(qū)的防空地下室被開發(fā)商，擅自劃成停車位出售。原本地下層是小區(qū)全體業(yè)主共有的財產(chǎn)，房企是無權(quán)處置的。

佳運置業(yè)旗下的上海佳地置業(yè)有限公司（簡稱“佳地置業(yè)”），更是連遭行政處罰。

它曾因未按期辦理建設(shè)工程施工許可、未申請開工放樣復(fù)驗擅自開工建設(shè)、擅自填埋湯基港河道100平米等原因，遭到處罰。此外，佳地置業(yè)還于2019年2月成為被執(zhí)行人。

由此可見，沈仁興試圖打造“小而美”的房企，但在此過程中，仍有不少挑戰(zhàn)與煩惱。

一石二鳥

佳運置業(yè)由沈仁興、沈鐵龍分別持股80%、20%。目前尚不知“二沈”是什么關(guān)系，但從公司的股權(quán)變更歷程中，似乎可以看到沈鐵龍入局的草灰蛇線。

成立之初的2003年，佳運置業(yè)的注冊資本只有580萬元，彼時 沈仁興出資464萬元，持股80%，而鳳惠芳、沈涓梅合計出資116萬元，持股20%。 一個月后，公司的注冊資本迅速增厚到1800萬，三位股東依舊按“二八”比例，增加出資額。

這樣的架構(gòu)，維持了7年。2010年8月，鳳惠芳、沈涓梅突然退出，沈鐵龍接下兩者的持股，正式進入佳運置業(yè)的股東行列。

此后八年間，該公司進行了4次股東注資，注冊資本最終超過10億，定格為10.8億元。但無論怎樣變化，其股權(quán)架構(gòu)一直較為穩(wěn)固，沈仁興拿穩(wěn)八成股份，剩下的兩成則交給他人掌管。

由于佳運置業(yè)并未上市，因此外界并不能獲悉它具體的分紅、激勵方案。

不過，樂居財經(jīng)查閱獲悉，它曾實施了以2007年6月30日的總股本5.01億股為基數(shù)，每10股送2股轉(zhuǎn)增1股的2007年度中期分紅及資本公積金轉(zhuǎn)增股本方案，使得總股本增至6.52億股。

目前沈仁興為佳運置業(yè)董事長，顧金德、陳桂珍、沈鐵娟為董事，顧紅蘭為監(jiān)事?；蛟S是為了給予員工激勵，在佳運置業(yè)15家對外投資公司之外，沈仁興讓不少員工聯(lián)合、獨自持有旗下平臺。

如董事顧金德，曾持有上海浦東新區(qū)仁龍建材公司25%股權(quán)；監(jiān)事顧紅蘭，曾持有上海皓慧投資咨詢公司60%股權(quán)。這兩家公司雖然目前都已被注銷，但仍留下點點的蛛絲馬跡。

而另一名董事 陳桂珍 ，則是持有公司數(shù)量最多的管理層。

其目前作為自然人股東，持有上海時茂文化傳媒中心、上海蓄萊商務(wù)服務(wù)中心100%股權(quán)，并與沈鐵娟合資持有上海一升貿(mào)易，與沈鐵龍一起持有上海信橋物業(yè)管理。

這位佳運置業(yè)的重要人物，所持有的平臺涉及文化藝術(shù)業(yè)、化學(xué)原料與化學(xué)制品制造業(yè)、批發(fā)業(yè)、商業(yè)服務(wù)業(yè)等領(lǐng)域。由此看來，陳桂珍有可能是佳運多元板塊延伸的主導(dǎo)人物之一，是沈仁興的左膀右臂。

沈仁興在牢牢把控公司的同時，讓員工持股多個平臺，既能達到激勵的目的，又能發(fā)展多線業(yè)務(wù)，可謂是一石二鳥。