文/樂居財(cái)經(jīng)楊宏彬

【資料圖】

一榮俱榮，一損俱損。

房地產(chǎn)業(yè)流動性危機(jī)的爆發(fā)，導(dǎo)致上游企業(yè)建筑設(shè)計(jì)業(yè)的日子也不好過。收不回的款項(xiàng)，已經(jīng)讓他們不堪重負(fù)，無奈之下，只得讓房企以資抵債。

9月22日晚間，尤安設(shè)計(jì)(300983.SZ)發(fā)布公告稱，擬與綠地控股、保利集團(tuán)、大眾置業(yè)、融創(chuàng)中國、中國金茂、中糧集團(tuán)、寶能集團(tuán)以及他們控制下的企業(yè)（簡稱“債務(wù)重組人”），進(jìn)行債務(wù)重組。

債務(wù)重組人擬以其開發(fā)建設(shè)的總計(jì)建筑面積17,213.35平方米的144項(xiàng)已建成和在建商品房，作價(jià)約2.95億元，用以抵償其所欠付尤安設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)咨詢費(fèi)合計(jì)約2.95億元，差額98862元由尤安設(shè)計(jì)以現(xiàn)金方式結(jié)付。

截止2022年8月31日，本次債務(wù)重組所涉尤安設(shè)計(jì)的債權(quán)已計(jì)提信用減值損失合計(jì)5196.43萬元，該等債權(quán)在尤安設(shè)計(jì)賬面的凈值約為2.43億元。

尤安設(shè)計(jì)表示，此次債務(wù)重組是為了為減少應(yīng)收賬款的壞賬損失風(fēng)險(xiǎn)，防范因房地產(chǎn)市場調(diào)整產(chǎn)生的下游客戶流動性危機(jī)帶來的應(yīng)收賬款信用風(fēng)險(xiǎn)。

換房144套

根據(jù)各債務(wù)人結(jié)欠尤安設(shè)計(jì)的款項(xiàng)來看，綠地控股為本次債務(wù)重組中最主要的債務(wù)人。其欠付設(shè)計(jì)費(fèi)項(xiàng)目企業(yè)數(shù)量達(dá)111家，重組債權(quán)金額約為2.61億元，占債務(wù)重組總額的88.47%，對應(yīng)設(shè)計(jì)合同數(shù)量237份。

因此，綠地所拿出的抵債的資產(chǎn)也是最多的。共拿出119套商品房，房產(chǎn)面積14712.72平方米，抵債作價(jià)2.61億元，但該等資產(chǎn)的評估價(jià)只有2.24億元，相差了3700萬元。

同樣的，大眾置業(yè)所拿出的11套房產(chǎn)抵債作價(jià)2070.35萬元，但評估價(jià)只有1525.36萬元；融創(chuàng)中國拿出的7套房產(chǎn)抵債作價(jià)447.76萬元，評估價(jià)為445.86萬元；寶能集團(tuán)拿出的2套房產(chǎn)抵債作價(jià)379.74萬元，評估價(jià)343.72萬元。

包括綠地在內(nèi)，這4家房企所拿出的房產(chǎn)評估價(jià)均低于抵債金額。只有保利集團(tuán)、中國金茂、中糧集團(tuán)分別拿出的3套、1套、1套房產(chǎn)評估金額，高于抵債金額。

所有抵押房產(chǎn)的資產(chǎn)評估價(jià)值為2.52億元，評估值低于抵債房產(chǎn)的作價(jià)2.95億元，差異率為14.61%。

尤安設(shè)計(jì)表示，為盡快實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金回流，公司經(jīng)審慎考慮后認(rèn)為：對部分客戶的資產(chǎn)抵償作出適當(dāng)讓步，以債務(wù)重組方式來化解應(yīng)收賬款的回款風(fēng)險(xiǎn)是實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)安全的最佳辦法。公司預(yù)計(jì)因本次債務(wù)重組而增加的稅前利潤合計(jì)為885.47萬元。

待抵債房產(chǎn)交付尤安設(shè)計(jì)，并取得相關(guān)房地產(chǎn)權(quán)證后，尤安設(shè)計(jì)將根據(jù)抵債房產(chǎn)所在地房地產(chǎn)市場情況，通過委托當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的方式盡快進(jìn)行處置，以確保經(jīng)營資金及時(shí)回籠。

殃及池魚

城門失火，殃及池魚。房地產(chǎn)業(yè)雷聲陣陣，而建筑設(shè)計(jì)業(yè)則是池魚中的一員。

招股書顯示，尤安設(shè)計(jì)與綠地控股（600606.SH）、保利集團(tuán)（600048.SH）、中國金茂（00817.HK）、碧桂園（02007.HK）、萬科集團(tuán)（02202.HK）、融創(chuàng)中國（01918.HK）、華潤置地（01109.HK）、龍湖集團(tuán)（00960.HK）、中冶集團(tuán)（601618.SH）等眾多國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)均建有長期合作關(guān)系。其中，綠地控股為其第一大客戶。

背靠多家百強(qiáng)房企，尤安設(shè)計(jì)自然也感受到了房地產(chǎn)的紅利時(shí)期。

2018年-2021年，尤安設(shè)計(jì)營業(yè)收入為7.3億元、8.54億元、9.26億元及9.55億元，凈利潤為1.28億元、2.65億元、2.92億元及3.04億元。營收凈利都處于連年增長。

但由于受下游房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整的影響，2022上半年建筑設(shè)計(jì)行業(yè)出現(xiàn)受托設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)大幅減少、項(xiàng)目開工延遲、業(yè)務(wù)資金回籠乏力、市場競爭加劇等方面的困難局面。

至于影響，可從尤安設(shè)計(jì)的經(jīng)營情況窺視一二。2022上半年公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入2.23億元，同比下降51.76%。實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤為-679.41萬元，同比盈轉(zhuǎn)虧。

財(cái)報(bào)顯示，尤安設(shè)計(jì)的應(yīng)收賬款是在逐年增長的，2018年僅為3.65億元，到2021年已經(jīng)增至7.72億元，三年時(shí)間已經(jīng)翻倍。同時(shí)，尤安設(shè)計(jì)多次提到房地產(chǎn)客戶集中和應(yīng)收賬款壞賬的風(fēng)險(xiǎn)。

事實(shí)上，受到房地產(chǎn)市場影響建筑設(shè)計(jì)公司不止尤安設(shè)計(jì)一家。4月25日，中泰設(shè)計(jì)提交了終止創(chuàng)業(yè)板IPO的申請。

據(jù)了解，中泰設(shè)計(jì)高度依賴房地產(chǎn)，前五大客戶分別為融創(chuàng)、恒大、北大資源、諾仕達(dá)和德商，均為房地產(chǎn)開發(fā)商。截至2021年底，中泰設(shè)計(jì)對恒大的應(yīng)收款項(xiàng)余額為3229萬元，其中已全額計(jì)提壞賬準(zhǔn)備的應(yīng)收款項(xiàng)高達(dá)2856萬元。

去年12月，遞交招股書近4個(gè)月的洲宇設(shè)計(jì)遭遇證監(jiān)會40問，其中便包括應(yīng)收賬款、客戶集中度、關(guān)聯(lián)方資金拆借等問題。

招股書顯示，洲宇設(shè)計(jì)2021年凈利潤1.1個(gè)億，應(yīng)收賬款和票據(jù)卻接近3億。其前五大客戶為藍(lán)光發(fā)展、融創(chuàng)、龍湖、綠地、新希望。已暴雷的藍(lán)光作為洲宇的第一大債主，截至2021年6月30日，包括應(yīng)收賬款、應(yīng)收票據(jù)等各類款項(xiàng)在內(nèi)共欠了洲宇高達(dá)7589.43萬元。