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德邦證券發(fā)布研報(bào)《以日為鑒：從住房短缺到房地產(chǎn)泡沫》指出，日本在房地產(chǎn)泡沫期間，非金融企業(yè)部門大量購入證券和不動(dòng)產(chǎn)，因此在資產(chǎn)價(jià)格下跌時(shí)，企業(yè)部門容易出現(xiàn)資不抵債問題，從而帶來資產(chǎn)負(fù)債表衰退，“負(fù)債最小化”取代“利潤最大化”成為企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)。因此，要防止企業(yè)部門脫實(shí)向虛，避免企業(yè)杠桿率的大幅上升。

泡沫期間的日本貨幣金融政策接連失誤，在80年代后期資產(chǎn)價(jià)格大幅上漲期間，貨幣政策維持低利率；在1990年后又過快收緊政策，導(dǎo)致泡沫刺破。金融自由化改革也存在類似問題。日本的金融自由化改革受美國干預(yù)較多，改革進(jìn)程的不同步、不平衡，推動(dòng)了大量金融資本涌向房地產(chǎn)行業(yè)；而1991年又陡然收緊金融信貸，導(dǎo)致泡沫破滅。

1991年房價(jià)出現(xiàn)下跌苗頭時(shí)，日本開始加征地價(jià)稅、改革遺產(chǎn)稅，增加了房地產(chǎn)交易和保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)，助推泡沫破滅。房地產(chǎn)稅的出臺要注意時(shí)機(jī)，在市場下行階段出臺相關(guān)政策，可能會加劇恐慌心理，刺破資產(chǎn)泡沫。

德邦證券認(rèn)為，日本房地產(chǎn)泡沫大概率不會在我國上演。一是日本泡沫有其特殊性，如一般物價(jià)相比資產(chǎn)價(jià)格更為早期央行所看重，但2008年后各國已經(jīng)把金融穩(wěn)定納入宏觀審慎監(jiān)管的目標(biāo)；又如日本金融自由化改革受美國干預(yù)等。另外，我國政策執(zhí)行層面可能已經(jīng)注意吸取日本教訓(xùn)，防止泡沫重演。典型事實(shí)是2021年的“三道紅線”轉(zhuǎn)變?yōu)?022年的金融支持地產(chǎn)16條政策，并且2021年計(jì)劃出臺的房地產(chǎn)稅試點(diǎn)在2022年因“不具備擴(kuò)大房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市的條件”而暫緩，緊縮性的政策在市場景氣下行時(shí)會及時(shí)調(diào)整。