平潭奧園翡翠嵐都小區(qū)建成游樂區(qū)。圖為孩子在游樂區(qū)蕩秋千。
(資料圖)
莆田市城廂區(qū)海峽廣場，工作人員在修繕小區(qū)地面，改善小區(qū)居住環(huán)境。
泉州市豐澤區(qū)浦西花園增設(shè)保健設(shè)施。圖為老年人在體驗保健設(shè)施。
服務(wù)大田縣天譽小區(qū)的物業(yè)公司未取得業(yè)主大會同意，臨時搭建游泳池沐浴房。圖為工人在進行整改作業(yè)。
大田縣天譽小區(qū)臨時游泳池沐浴房已經(jīng)完成整改，恢復(fù)綠化。
核心提示
《民法典》第282條規(guī)定，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。
現(xiàn)實中，屬于全體業(yè)主的公共收益常被侵占。規(guī)范小區(qū)公共收益管理，系民之所盼。2021年初，省紀(jì)委監(jiān)委試點開展“點題整治”，將“整治物業(yè)公司侵占業(yè)主公共收益、收入及分配不公開等問題”列為18個整治項目之一。近期，我省又在物業(yè)服務(wù)行業(yè)開展專項行動，重拳整治侵占小區(qū)業(yè)主公共收益行為。
如何建章立制，對小區(qū)公共收益進行規(guī)范管理？在收入與支出之間，怎樣實現(xiàn)處置公開、公平、公正？本期關(guān)注帶來記者的觀察。
把屬于大家的錢算清楚
近日，福州世茂某小區(qū)業(yè)主古曉華在乘坐電梯回家時，發(fā)現(xiàn)電梯里貼著一份公告，上面印著小區(qū)公共收益收、支、結(jié)存情況。
看到這份公告，古曉華既高興又生氣。高興的是小區(qū)公共收益賬目終于公開了；生氣的是，賬雖然公開了，但并不準(zhǔn)確。
記者了解到，二季度，該小區(qū)公共收益共2.954萬元，包括場地租賃收入2.81萬元，社區(qū)傳媒0.144萬元，支出為0。該小區(qū)公共收益期末結(jié)余約26.7萬元。
“怎么可能只有2項收入？小區(qū)地下車庫是對外經(jīng)營的，停車費沒列進去?！惫艜匀A說。
記者致電小區(qū)所在地房管部門，工作人員介紹，小區(qū)車位對外經(jīng)營分三種情況，一種是物業(yè)與業(yè)主商定私有車位代租，一種是公共車位出租，第三種是占用地庫通道用于停車經(jīng)營。據(jù)了解，該小區(qū)車位對外經(jīng)營同時存在以上三種情況。
“我們會派出審計人員進駐小區(qū)，對賬目進行核查，停車收入中屬于小區(qū)公共收益的部分將要求物業(yè)公司進行公示?！痹摴ぷ魅藛T表示。
小區(qū)公共收益包括哪些？按照省住建廳發(fā)布的整治通知，住宅小區(qū)業(yè)主公共收益范圍包括樓道、屋面、電梯、外墻、道閘等廣告費；公共場地、公共道路的車輛停放場地使用費；公共場地擺攤、自助售賣機、快遞柜等進場費；通信基站等設(shè)備占地費；屬于全體業(yè)主的會所、幼兒園、游泳池（館）、健身室（館）、物業(yè)服務(wù)用房、架空層等公建配套用房或公共場地的租金收入。
《民法典》第943條規(guī)定，業(yè)主共有部分的經(jīng)營與收益情況，物業(yè)公司必須向業(yè)主定期公開，并向業(yè)主大會、業(yè)主委員會進行報告?！陡＝ㄊ∥飿I(yè)管理條例》第47條也規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)醒目位置公示公共部位經(jīng)營收益情況，并可以通過移動通信等電子信息方式告知全體業(yè)主，接受業(yè)主監(jiān)督。
記者從省住建廳了解到，此次整治，就是要依法行政，促進相關(guān)法律法規(guī)在全省落地。特別推動各物業(yè)服務(wù)企業(yè)進一步規(guī)范財務(wù)制度，健全住宅小區(qū)公共收益賬目、票據(jù)、工作臺賬等相關(guān)資料，并依法公示公共收益收支情況。
當(dāng)前，我省各地正深入推進整治工作。如泉州市對478個物業(yè)小區(qū)開展審計，通過通報、警示、約談、督辦、問責(zé)等方式督促企業(yè)整改；今年5月，龍巖市城管局創(chuàng)新開啟普法直播，聯(lián)合龍巖中院司法人員走進新建小區(qū)，實地為收看直播群眾線上解讀物業(yè)管理相關(guān)法律問題。
用業(yè)主的錢辦業(yè)主的事
公共收益用于公共支出，也是法規(guī)明確的方向。
根據(jù)省紀(jì)委去年底公布的數(shù)據(jù)，我省累計存入住宅專項維修資金賬戶、業(yè)主大會或業(yè)主委員會專戶的公共收益約1.78億元。
如何使用這筆資金？《福建省物業(yè)管理條例》規(guī)定，前期物業(yè)服務(wù)期間，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共收益在扣除物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營管理費用后，應(yīng)當(dāng)存入專項維修資金專戶。經(jīng)營管理費用支出不得超過公共收益的30%。經(jīng)業(yè)主大會決定，公共收益可以用于抵扣業(yè)主的物業(yè)管理費用以及業(yè)主大會決定的其他事項支出。
然而，在未成立業(yè)委會的小區(qū)，要實現(xiàn)“業(yè)主大會決定”，需要經(jīng)歷復(fù)雜且漫長的流程，許多小區(qū)公共收益未被動用。
龍巖市新羅區(qū)牡丹園小區(qū)投用3年多，共1260戶，目前小區(qū)業(yè)主公共收益年收入合計約15萬元。小區(qū)興隆物業(yè)負(fù)責(zé)人溫秀珍告訴記者，該小區(qū)從未使用過公共收益?！耙话阈灾С霰热珉娞菥S修等，我們一般計入物業(yè)經(jīng)營管理費用，因為動用專項維修資金或公共收益的程序較多，有些時候沒有必要。”
福州市鼓樓區(qū)老舊小區(qū)眾多，2000年前建成的小區(qū)占比過半，多數(shù)為單位房改房、安置房，長期未收物業(yè)費或低收費，許多業(yè)委會或者社區(qū)暫時引入物業(yè)代管，公共收益則被直接用于日常管理。
“有些物業(yè)服務(wù)企業(yè)由于收費低，把停車費、廣告位等公共收益算入企業(yè)的收益作為運營成本。對小區(qū)公共收益的嚴(yán)格管理，可能造成一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)無法實現(xiàn)收支平衡，或面臨退盤風(fēng)險，給小區(qū)管理造成一定困境?！备Ｖ菔泄臉菂^(qū)房管局局長陳曦說。
盡管公共收益使用面臨不少困難，但采訪中記者了解到，我省也不乏利用公共收益改造小區(qū)居住品質(zhì)的做法。
位于福州市臺江區(qū)的福州萬科金域花園，已交付使用6年有余，尚未成立業(yè)委會。小區(qū)項目經(jīng)理馬思宇介紹，從2019年至今年6月，小區(qū)公共收入共入賬207.16萬元，改造支出達(dá)36.3萬元，包括修繕商業(yè)街路面、電梯鋼絲繩、小區(qū)主管道等。
“改造過程的資金配比較為靈活，一部分從公共收益中支出，一部分由地產(chǎn)公司出資，還有一些是業(yè)主與地產(chǎn)公司共同出資?！瘪R思宇說，“專項維修基金如果用完，需要業(yè)主再次繳納，所以使用公共收益進行改造更受歡迎。如我們征詢業(yè)主意見后，決定全部動用公共收益用于小區(qū)電梯鋼絲繩更換?！?/p>
永春縣金色家園成立了業(yè)委會，今年，業(yè)委會牽頭利用公共收益，增設(shè)電梯風(fēng)扇、綠化修整、公共主管道維護等，得到小區(qū)業(yè)主好評。
“建議在法規(guī)條例中，進一步明確公共收益的使用范圍、使用方法，在確保嚴(yán)格監(jiān)管、規(guī)范管理的同時盡量簡化使用流程，方便公共收益用于日常小區(qū)維護?！备Ｖ萏斐形飿I(yè)管理有限公司總經(jīng)理鄭明云說。
努力實現(xiàn)共有共享共管
記者了解到，目前我省已成立業(yè)委會的小區(qū)占比仍未過半，多數(shù)小區(qū)公共收益管理主體仍為物業(yè)企業(yè)。
記者采訪的不少業(yè)主認(rèn)為，當(dāng)前對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的制約手段還不夠系統(tǒng)，對于小區(qū)業(yè)主委員會違法履職、違規(guī)使用公共收益資金等方面也還缺乏有力監(jiān)管措施。
此外，公共收益支出如何優(yōu)化也頗受業(yè)主關(guān)注。如何快速、有序動用公共收益，需探索有效機制。
建章立制，能更好實現(xiàn)小區(qū)公共收益長效管理。記者了解到，當(dāng)前我省正在收集匯總整治成效，積極推動《福建省物業(yè)管理條例》修訂工作。我省進一步規(guī)范收支管理的《住宅小區(qū)公共收益管理規(guī)定》，以及進一步規(guī)范公開公示管理的《物業(yè)服務(wù)事項公開公示管理規(guī)定》即將出臺，對《福建省物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用綜合評價辦法（試行）》也將進行修訂。
與此同時，借助數(shù)字技術(shù)，我省多地正在探索難題解決之道。
漳州市龍文區(qū)開發(fā)建設(shè)龍文區(qū)智慧物業(yè)服務(wù)管理平臺，實現(xiàn)公共收益網(wǎng)上公開、電子投票、投訴建議等功能。莆田市將小區(qū)公共收益管理接入“莆田惠民寶”App系統(tǒng)，方便業(yè)主隨時查看監(jiān)督。龍巖市城管局依托“e龍巖”公共服務(wù)平臺，同步上線“物業(yè)管理”模塊，業(yè)主通過手機端即可進行電子投票、實時查看小區(qū)公共收益公開信息。廈門則創(chuàng)新住宅小區(qū)公共收益統(tǒng)一代理記賬制度，探索以街道為單元，委托第三方機構(gòu)對住宅小區(qū)公共收益統(tǒng)一交存、代理記賬、及時公示。
據(jù)了解，下一步，我省各地主管部門將協(xié)助屬地鎮(zhèn)（街道）、社區(qū)指導(dǎo)小區(qū)業(yè)主成立業(yè)主委員會，進一步強化小區(qū)管理，加強小區(qū)監(jiān)督管理主體。同時，進一步發(fā)揮物業(yè)行業(yè)協(xié)會作用，指導(dǎo)協(xié)會制定行業(yè)自律公約，強化行業(yè)內(nèi)部互相監(jiān)督制約。（記者 游笑春 通訊員 蘇建成 華逸凡 文/圖）