今年以來，韓國房地產(chǎn)“全稅詐騙”案件已導(dǎo)致多人死亡，受害者大多為剛步入社會的二三十歲青年人。隨著“全稅詐騙”案逐漸蔓延至韓國全國，這場“社會災(zāi)難”繼續(xù)發(fā)酵，引發(fā)韓國房地產(chǎn)市場混亂，甚至有可能帶來系統(tǒng)性金融風(fēng)險。

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(資料圖片)

全稅房美夢變成噩夢

全稅（或稱“全租、典稅”）制度是韓國房地產(chǎn)市場獨有的住房租賃制度，即租戶向住宅所有者一次性交付大筆押金，通常為房價的50%至70%，租房期間不再每月向房主支付月租金，合同到期后房主將押金全額退還給租戶。

這種租賃方式在韓國廣受歡迎，但也存在很大隱患。近期，韓國仁川市、首爾市、世宗市、京畿道、釜山市等多地接連出現(xiàn)“全稅詐騙”事件，“全稅詐騙”已逐步蔓延至韓國全國。

所謂“全稅詐騙”，是指房主低價買地蓋樓，房子蓋好后以全稅方式出租，再以出租出去的房子為抵押向銀行貸款，從而購買更多的房子出租，以大額押金來償還按揭貸款。

在房價上漲時期，房主通過加大杠桿投資房產(chǎn)固然能獲取更多收益，然而，一旦出現(xiàn)樓市降溫、利率上調(diào)等情況，押金不足以支付貸款，那么房產(chǎn)便面臨被抵押拍賣，全稅租戶的押金也會“打水漂”。

眾多“全稅詐騙”案中，韓國仁川市“建筑王A某”案件最受矚目，媒體曝光后引發(fā)輿論熱議。

據(jù)韓媒最新報道，“建筑王A某”擁有2700多套住宅，涉案金額超380億韓元，受害租戶超480人，其中已有4人輕生。他從2009年開始，以他人名義購買土地并建造住宅后，通過金融貸款和收取大量全稅押金，繼續(xù)建造住宅收取押金。

因涉嫌于去年1月至7月在明知房屋因拖欠貸款利息等原因被拍賣的情況下仍與161名租戶簽訂全稅租賃合同，“建筑王A某”已于今年2月被警方逮捕。其涉案公寓和別墅從2022年下半年開始正式進入拍賣市場。

據(jù)全稅受害支援中心運營資料顯示，去年9月28日至今年2月1日，其共受理受害咨詢案件2624件。按損失類型來看，未退還押金為1593件（65%），進行拍賣189件（8%），異常合同190件（8%），其他475件（20%），未注明損失類型177件。

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全稅房是如何“爆雷”的？

想象一下，剛參加工作沒多久的年輕人，每月只需要花約合1200多元人民幣，就能舒舒服服地在大城市的市中心住上一套2-3居室的大房子，那該是多么美好的事情！乍一看，韓國的全稅房制度將這個美夢變成了現(xiàn)實。

前文提到，想入住全租房，需支付大筆押金，折合人民幣或可達數(shù)百萬元。因此，不少人往往求助于銀行貸款。

針對這一情況，韓國政府為剛步入社會的年輕人和新婚夫婦提供了低息全稅貸款服務(wù)，為其籌備全稅押金提供金融支持。用銀行貸款來支付全稅高額押金，每月所需支付的錢只有普通月租的1/4，甚至更低。

租戶花不了多少錢，就能順利住進優(yōu)質(zhì)住宅；而房主只需向銀行借一部分貸款，無需有多少資金儲備，因為除首筆建設(shè)資金外，后續(xù)投入都是用租戶和銀行的錢，用后面人的錢還前面的貸款，就能通過炒房獲取高額利益。

然而，這種過度投機蘊藏極大風(fēng)險。隨著韓國經(jīng)濟形勢長期低迷，房地產(chǎn)價格下跌，美聯(lián)儲頻繁加息促使韓國調(diào)高基準(zhǔn)利率，“建筑王”們開始還不起貸款，明知可能破產(chǎn)，仍然對外出租全稅房，陷入惡性循環(huán)，最終負(fù)債累累，或選擇自殺，或選擇跑路。而銀行要拍賣房主抵押的房產(chǎn)以收回貸款，租戶不僅收不回全稅押金，還要被迫搬離住處。

近一年來，“全稅詐騙”已演變?yōu)轫n國社會的“大型災(zāi)難”。業(yè)內(nèi)人士建議，當(dāng)前急需制定相關(guān)特別法，以保護受害者權(quán)益。同時，要掌握整體損失規(guī)模，對涉事房主追查到底，還要對相關(guān)房屋中介機構(gòu)及其背后勢力進行徹查。

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韓國樓市或?qū)⒈┑?/p>

今年以來，韓國公寓、聯(lián)排住宅、商務(wù)樓等公共住宅公示價格比去年平均下降了18.63%。

韓國分析人士預(yù)測，今年8月至11月，韓國或?qū)⒚媾R房地產(chǎn)市場大混亂危機，聯(lián)排住宅的全稅押金將暴降，租戶大量流失，房主沒有租戶為其墊錢，預(yù)計下半年或?qū)⒈龈笠?guī)模的“全稅詐騙”事件，如果政府不能出臺有效措施管控局面，則可能面臨銀行壞賬增加、信貸市場惡化、房地產(chǎn)市場硬著陸等多重惡果。

根據(jù)韓國住宅城市擔(dān)保公社(HUG)去年9月發(fā)表的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，僅2022年8月，全稅押金返還理賠款金額高達1089億韓元（1人民幣約合178韓元）。根據(jù)HUG統(tǒng)計數(shù)據(jù)，從2015年開始理賠金額呈現(xiàn)逐年增長趨勢，預(yù)計今年的全稅押金損失金額將滾雪球式增長，雖然尹錫悅政府上臺后出臺措施穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，但房價整體下行的勢頭難以遏制。

房價下降的同時，伴隨著物價暴漲、韓元匯率下跌和銀行基準(zhǔn)利率攀升，韓國家庭債務(wù)負(fù)擔(dān)劇增，在政府連續(xù)加息潮的背景下，普通家庭的房貸負(fù)擔(dān)更加沉重，資不抵債的高危險家庭數(shù)量持續(xù)增加。

據(jù)韓國銀行（央行）本月23日公布的《2023年第一季度家庭信用》報告顯示，今年第一季度的住宅擔(dān)保貸款為1017.9萬億韓元，比去年四季度增加了5.3萬億韓元，創(chuàng)下歷史最高紀(jì)錄。

而據(jù)國際金融研究所(IIF)2021年發(fā)布的全球負(fù)債報告，2021年一季度韓國家庭債務(wù)與國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)之比已經(jīng)突破100%，達到104.3%，在36個主要經(jīng)濟體中位列第一。

由于韓國70%以上的未償房貸都是基于浮動利率，自2022年4月以來，韓國銀行已連續(xù)7次加息，這無疑將引發(fā)家庭財務(wù)狀況惡化，大幅增加房貸違約風(fēng)險。

《東亞日報》日前也發(fā)表社論，不要提倡民眾貸款買房。隨著韓國房地產(chǎn)行業(yè)蕭條和世界金融市場的不穩(wěn)定，住房貸款或成為引發(fā)金融危機的導(dǎo)火線。

房地產(chǎn)融資問題也越發(fā)凸顯。以去年9月末為基準(zhǔn)，以保險、證券機構(gòu)等為代表的第二金融圈的房地產(chǎn)項目融資風(fēng)險暴露額規(guī)模達115.5萬億韓元，是歷史最高水平。證券公司的房地產(chǎn)項目融資貸款滯納率從2021年末的3.7%上升到2022年9月末的8.2%。

去年，由地方政府提供擔(dān)保、被視為沒有風(fēng)險的江原道樂高樂園出現(xiàn)擔(dān)保違約，為其辦理房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的券商面臨倒閉，引發(fā)人們對房地產(chǎn)融資項目的擔(dān)憂。韓國金融部門同年10月不得不出臺總額高達50萬億韓元的救市計劃。

漢陽大學(xué)經(jīng)濟系教授河俊京表示，在利率上升時期，與房地產(chǎn)相關(guān)的貸款最為脆弱，而恰是這里容易產(chǎn)生信任危機。

今年4月，國際貨幣基金組織(IMF)發(fā)布全球金融穩(wěn)定報告，對韓國房地產(chǎn)價格下降及負(fù)債方無法償還銀行貸款表示擔(dān)憂。IMF發(fā)出警告說，韓國可能會出現(xiàn)房地產(chǎn)項目融資(PF)虧損，同時家庭債務(wù)也存在風(fēng)險，同時在最近一份報告中連續(xù)四次下調(diào)了韓國的經(jīng)濟增長預(yù)期。

去年年底，韓國政府在《2023年經(jīng)濟政策方向》中提出放寬樓市限制方針，提出針對多套房業(yè)主放寬稅收、房貸限制，扶持房屋出租業(yè)，放松多項監(jiān)管，以保樓市軟著陸。

這些措施實施后，今年韓國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)些許積極信號，本月首爾江南3區(qū)和龍山區(qū)等公寓價格呈現(xiàn)微幅上漲，但由“全稅詐騙”牽扯出的一系列房地產(chǎn)隱患依舊存在，今年下半年將迎來能否化解風(fēng)險的關(guān)鍵時期。

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