出讓地塊最高溢價率由30%下調(diào)至15%;競得土地后6個月內(nèi)商品房不得上市;居住區(qū)原則采用人車分流的交通組織方式，一般不得設(shè)置地面機動車泊位。根據(jù)“兩集中、三批次”的要求，南京市規(guī)劃和自然資源局于25日發(fā)布2021年度第二批次53幅土地出讓公告。與以往不同的是，南京將實行“限房價、定品質(zhì)、競地價”的全新模式，引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)提升新建住宅規(guī)劃品質(zhì)，讓市民花同樣的錢住更好的房子。
穩(wěn)地價：最高溢價率下調(diào)至15%，鼓勵好企業(yè)建好房
今年4月9日，南京發(fā)布了首批52幅住宅地塊出讓公告，并于5月20日和5月21日完成了競拍。此次53幅地塊兼顧了南部新城、河西新城等熱點地區(qū)和溧水、高淳兩區(qū)，空間分布相對均衡。
記者了解到，為堅持“房住不炒”，持續(xù)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，本次集中出讓的所有地塊，全部采用“限房價、定品質(zhì)、競地價”的出讓新模式。限房價、競地價的政策始于去年，而此次首次加入“定品質(zhì)”，預(yù)示著南京土拍的轉(zhuǎn)型，即引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)提升新建住宅品質(zhì)，避免降標減配。
在這方面，南京拿出了實實在在的舉措。南京實施土拍最高限價，超過最高限價采取搖號方式確定最終競得者。此次土拍，將最高溢價率從30%下調(diào)至最高15%。這樣釋放了一個明確的信號：開發(fā)商減少了用于土拍的資金支出，可以把更多的精力投入到選擇更好的住宅設(shè)計、采購更好的材料、投入更多的資金來提升住房品質(zhì)。
為了推動品質(zhì)落地，南京市規(guī)劃和自然資源局會同市發(fā)改委、市建委、市房產(chǎn)局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進一步完善住宅用地出讓工作的通知》(以下簡稱《通知》)。南京今后將鼓勵有能力、有實力、有責(zé)任、有擔(dān)當(dāng)、有情懷的開發(fā)企業(yè)參與高質(zhì)量新南京建設(shè)，提升城市人居品質(zhì)。
定品質(zhì)：首次明確三方面要求，接受標準才能拿地
南京對住宅品質(zhì)的要求一直都有，如日照影響、綠色建筑等。為了讓大家“有房住”，更要“住好房”，南京在既有規(guī)劃品質(zhì)要求的基礎(chǔ)上，進一步拓展。
在南京市規(guī)劃和自然資源局8月25日發(fā)布的《關(guān)于提升全市新建商品住宅規(guī)劃品質(zhì)要求的通知》(以下簡稱《要求》)中，從公共空間、建筑設(shè)計、停車設(shè)施等三個方面，助推品質(zhì)提升。
為了讓居民在室外活動時有一個完整的空間，《要求》規(guī)定小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施應(yīng)該盡量集中布設(shè)，避免零星布局。一些地下車庫的頂板覆土比較薄，導(dǎo)致小區(qū)里的綠化難見大樹。此次明確，地下車庫頂板覆土深度不得小于1.5米。
對于住宅本身，《要求》規(guī)定建筑立面中應(yīng)該使用耐臟、耐老化、易清洗的高品質(zhì)板材。當(dāng)臥室、起居室(廳)布置在噪聲源一側(cè)時，外窗應(yīng)采取三玻兩腔等隔音降噪措施。還對陽臺設(shè)計提出更高要求：新建的商品房小區(qū)應(yīng)統(tǒng)一封閉陽臺，封閉陽臺外不得設(shè)置晾曬設(shè)施。
在停車設(shè)施方面，《要求》提出，居住區(qū)原則上應(yīng)采用人車分流的交通組織形式，除訪客車位和特殊車位外，一般不得設(shè)置地面機動車泊位。
這些提高住宅品質(zhì)要求的標準，將寫入土地出讓的條件里。開發(fā)商接受標準，才能拿地，并按照標準建設(shè)高品質(zhì)住房。
強監(jiān)管：拿地6個月內(nèi)住宅不得上市
為了確保住宅項目工程質(zhì)量和建設(shè)品質(zhì)得到明顯改善，南京對土地出讓后的開發(fā)、建設(shè)、銷售等行為提出了更高的監(jiān)管要求。
按照《通知》要求，為確保工程建設(shè)質(zhì)量和施工安全，保證科學(xué)的設(shè)計和施工周期，在競得土地后6個月內(nèi)住宅部分不得申領(lǐng)預(yù)售許可證。如果拿地企業(yè)沒有達到規(guī)劃的條件，不僅將面臨執(zhí)法處罰，還將被計入企業(yè)信用記錄。出現(xiàn)工程質(zhì)量等違規(guī)違法行為造成重大社會影響的，將限制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其相關(guān)公司參與我市土地市場競買。
為了讓房地產(chǎn)市場更加理性，我市將進一步嚴格限制同一集團企業(yè)的地塊報名數(shù)。同一競買人及同一集團成員企業(yè)在同一批次出讓公告中所報地塊數(shù)量不得超過本次公告地塊總量(不含高淳、溧水)的30%，這意味著同一競買人及同一集團成員企業(yè)此次可同時報名的地塊數(shù)最多為13幅(不含高淳、溧水)。高淳、溧水兩區(qū)的第二批次集中出讓地塊不實行報名地塊數(shù)量限制，有助于引導(dǎo)有實力的開發(fā)企業(yè)投資高淳、溧水，促進均衡發(fā)展。
為了有效規(guī)避個別企業(yè)進行投機性土地購置，我市在《通知》中明確，部分地塊可設(shè)立不得聯(lián)合報名競買、不得合作開發(fā)的條件，競得土地后可按現(xiàn)有規(guī)定成立項目公司，但競得人須持股100%，且股權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。
(記者何鋼)
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