繼承糾紛中涉宅基地房屋

拆遷案件的審理思路和方法

宅基地制度是我國土地管理制度的重要組成部分，是有效保障農(nóng)民住房待遇的特殊制度。審理繼承糾紛中涉宅基地房屋拆遷案件，要注重保護(hù)宅基地房屋內(nèi)實(shí)際居住人的利益。該類案件審理的基本思路總體上分為兩部分：一是析產(chǎn)，將被繼承人的遺產(chǎn)范圍從總的拆遷利益中劃分出來;二是繼承，根據(jù)繼承規(guī)則在繼承人之間進(jìn)行分配。

基本案情

案例一：涉及外來人員的拆遷利益分配

吳某與邢甲育有邢乙，家中還有邢甲父母及外祖母。2010年邢甲家房屋拆遷，拆遷協(xié)議中載明系爭宅基地房屋有證面積為264.39平方米，認(rèn)定人口6人即邢甲、邢乙及邢甲父母、外祖母，并注明“外地女婿吳某+1人，共計人口6人”。該戶最終認(rèn)定面積為“264.39+5.61(人口)”平方米。后吳某與邢甲離婚，雙方就吳某應(yīng)享有的拆遷利益意見不一。

案例二：涉及優(yōu)惠多得的拆遷利益分配

康某與方甲育有方乙、方丙。2007年康某家宅基地房屋拆遷，康某、方甲、方乙作為一戶進(jìn)行安置。被拆遷房屋為康某祖?zhèn)骼险疬w時由于方乙系大齡未婚青年，故其按照兩人計算，最終該戶獲得4人口的拆遷利益。2011年方乙與湯某結(jié)婚育有方丁。2013年、2015年方甲、方乙相繼去世，生前均未立遺囑。后發(fā)生繼承糾紛，湯某、方丁與康某就拆遷利益分配中方乙應(yīng)占份額意見不同。

案例三：涉及房屋翻建對繼承遺產(chǎn)的分配

黃甲與杭某育有黃乙、黃丙。涉案宅基地房屋原面積49.5平方米，系黃甲、杭某所有。1991年房屋宅基地使用權(quán)登記在黃甲與黃乙名下，1999年黃甲、杭某相繼去世，黃乙、黃丙均已不在該房屋居住。2007年，黃乙在未征得黃丙同意的情況下翻建該宅基地房屋并辦理了翻建手續(xù)，翻建后房屋面積變?yōu)?09平方米。2015年該房屋拆遷，拆遷單位認(rèn)定房屋歸黃甲、黃乙所有，并按照建筑面積109平方米安置拆遷利益。黃丙知曉后起訴要求分割父母遺產(chǎn)，雙方對房屋翻建后多出的面積是否屬于遺產(chǎn)范圍產(chǎn)生分歧。

審理難點(diǎn)

繼承糾紛中涉宅基地房屋拆遷案件在審理中通常存在三個難點(diǎn)：

(一)外來人員的拆遷利益如何分配

上海市目前的拆遷政策通常首先計算被拆遷農(nóng)戶的拆遷補(bǔ)償款，然后再給予農(nóng)戶優(yōu)惠購房指標(biāo)，由農(nóng)戶選擇購買房屋。有證建筑面積是拆遷補(bǔ)償款和優(yōu)惠購房指標(biāo)的重要核算依據(jù)，通常是根據(jù)該戶認(rèn)定人口計算所得。但上海部分地區(qū)拆遷政策適用就高不就低原則，即實(shí)際房屋面積和根據(jù)人口計算的面積相比較，選擇面積較大者作為拆遷補(bǔ)償款和優(yōu)惠購房指標(biāo)的計算依據(jù)。如案例一中，由于上門女婿吳某系外來人員，該農(nóng)戶多獲得5.61平方米的拆遷補(bǔ)償款與優(yōu)惠購房指標(biāo)。在拆遷利益分配中，對于上門女婿等外來人員是只能享有多分的拆遷利益還是與其他拆遷人口平均分配存在分歧。

(二)優(yōu)惠多得的拆遷利益應(yīng)如何分配

拆遷政策中包含一些惠民優(yōu)惠政策，如案例二中，大齡未婚青年等在認(rèn)定拆遷人口時會按多人計算，該農(nóng)戶因此額外獲得部分拆遷補(bǔ)償款和優(yōu)惠購房指標(biāo)，但相應(yīng)拆遷利益歸拆遷協(xié)議中列明人員共有，還是歸特殊身份人員獨(dú)有存在較大爭議。

(三)翻建房屋后繼承遺產(chǎn)范圍如何認(rèn)定

繼承人翻建宅基地房屋而產(chǎn)生的相關(guān)繼承糾紛包含多種情形。如案例三中，因一方繼承人擅自翻建后原繼承房屋已“滅失”，其他繼承人可繼承范圍為原房屋面積還是翻建后的房屋面積存在不同理解。

繼承糾紛中涉宅基地房屋

拆遷案件的一般思路和方法

繼承糾紛中涉宅基地房屋拆遷案件的審理重點(diǎn)和難點(diǎn)在于析產(chǎn)部分，首先需確定被拆遷房屋的拆遷人口;其次確定被繼承人在宅基地上的房屋產(chǎn)權(quán)與份額，由拆遷人口享有宅基地的拆遷補(bǔ)償，房屋產(chǎn)權(quán)人享有地上建筑物補(bǔ)償;最后根據(jù)具體拆遷政策分配其他拆遷利益，確定被繼承人的遺產(chǎn)范圍。

(一)拆遷人口的認(rèn)定

依據(jù)《上海市征收集體土地房屋補(bǔ)償暫行規(guī)定》，宅基地土地部分的拆遷利益應(yīng)歸屬于拆遷人口。拆遷人口一般為宅基地使用權(quán)人，即宅基地使用審核表上所列戶中成員。隨著宅基地上居住農(nóng)戶家庭成員發(fā)生婚喪嫁娶以及生子等變動，宅基地使用權(quán)人也隨之變動。

1991年上海市進(jìn)行了大規(guī)模的農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記，但自此之后再無統(tǒng)一的宅基地登記。現(xiàn)今并無宅基地使用權(quán)人的更新登記信息，宅基地使用權(quán)相關(guān)的法律和行政法規(guī)亦不完善。具體拆遷單位的認(rèn)定應(yīng)作為確定拆遷人口的重要參考，應(yīng)以拆遷政策和拆遷單位人口清單來認(rèn)定拆遷人口。法院應(yīng)當(dāng)要求當(dāng)事人提供相關(guān)拆遷協(xié)議，若當(dāng)事人無法提供或需驗(yàn)證真實(shí)性時，可前往當(dāng)?shù)夭疬w部門調(diào)取存檔協(xié)議。如案例一中，根據(jù)當(dāng)?shù)夭疬w政策，吳某雖為外來人員但其被認(rèn)定為拆遷人口之一，應(yīng)與其他拆遷人口平均分配宅基地部分的拆遷利益。

(二)宅基地房屋產(chǎn)權(quán)與份額的認(rèn)定

宅基地房屋產(chǎn)權(quán)的取得一般有三種方式：一是農(nóng)戶經(jīng)審批后初始建造取得，二是通過繼承取得，三是通過翻建取得。房屋產(chǎn)權(quán)的認(rèn)定方法與份額分配方式分別如下：

1、通過初始建造取得房屋產(chǎn)權(quán)的認(rèn)定方法與份額分配方式

由于我國宅基地制度具有福利性質(zhì)，目的是保障集體經(jīng)濟(jì)組織成員住有所居。房屋初始建造審核表上的立基人員均為宅基地房屋產(chǎn)權(quán)人。但在分家析產(chǎn)或繼承糾紛等必須劃分房屋產(chǎn)權(quán)份額時，需考慮房屋建造的相關(guān)出資情況，出資貢獻(xiàn)多者應(yīng)多分配房屋產(chǎn)權(quán)份額。相關(guān)出資情況需要當(dāng)事人提供購買建材、雇傭施工隊收據(jù)、發(fā)票等證據(jù)加以證明。當(dāng)事人無法提供但需審查相關(guān)材料的，應(yīng)至當(dāng)?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)土地管理所調(diào)取審核登記表或房屋產(chǎn)權(quán)登記記錄等。如果當(dāng)事人之間對房屋建造出資問題難以達(dá)成一致、且均未能提供有效證據(jù)證明自身出資主張的，法院可以將建造房屋時農(nóng)戶內(nèi)成年成員視為房屋建造出資人。

2、通過繼承取得房屋產(chǎn)權(quán)的認(rèn)定方法與份額分配方式

對于產(chǎn)證清晰、有建造審核表的房屋，繼承取得房屋產(chǎn)權(quán)應(yīng)當(dāng)按照繼承法相關(guān)規(guī)定分配房屋產(chǎn)權(quán)份額。對于建造時間過早且沒有相關(guān)建造手續(xù)的祖?zhèn)鞣课荩?991年一般均已重新登記。該登記效力覆蓋了如土改證等歷史登記的效力，故此類祖?zhèn)鞣课莸漠a(chǎn)權(quán)份額分配應(yīng)以1991年宅基地登記為準(zhǔn)。

3、通過翻建取得房屋產(chǎn)權(quán)的認(rèn)定方法與份額分配方式

翻建房屋是指經(jīng)審批后，在宅基地上拆除原有房屋重新建造新的房屋。在審理涉房屋翻建的繼承案件中，需重點(diǎn)審查三個要素：一是房屋翻建前的居住情況，如果各方當(dāng)事人意見不一，可向當(dāng)?shù)卮逦瘯樽C相關(guān)居住情況;二是房屋翻建的出資情況，需由翻建人提供相關(guān)翻建費(fèi)用憑據(jù);三是翻建是否征得其他繼承人同意，個別繼承人翻建房屋的需提供相關(guān)證據(jù)證明已征得其他繼承人同意。關(guān)于個別繼承人翻建房屋產(chǎn)生的繼承糾紛主要有以下四種情形：

一是被繼承人生前居住房屋內(nèi)無同住繼承人，去世后一方繼承人翻建房屋。新翻建房屋的產(chǎn)權(quán)應(yīng)延續(xù)之前的狀態(tài)歸所有繼承人按份共有，但其他繼承人應(yīng)對翻建人的出資予以補(bǔ)償。即使其他繼承人知情且未反對翻建，也不能認(rèn)定其放棄繼承房屋產(chǎn)權(quán)。

二是被繼承人生前居住房屋內(nèi)有同住繼承人，去世后同住繼承人翻建房屋。該種情形屬于同住繼承人作為宅基地使用權(quán)人合理改善自身居住條件，其他繼承人不享有新翻建房屋的份額，但翻建人應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償其他繼承人在原房屋中的份額。如案例三中，黃乙翻建房屋后多出的面積不屬于遺產(chǎn)范圍，黃丙不享有新翻建房屋的份額。

三是被繼承人去世前，一方繼承人出資翻建房屋但無房屋轉(zhuǎn)讓書面協(xié)議。新翻建房屋應(yīng)當(dāng)作為被繼承人的遺產(chǎn)處理，由各繼承人按份共有。對于出資翻建房屋的繼承人在分配房屋產(chǎn)權(quán)份額時，可以適當(dāng)多分或者要求其他繼承人給予適當(dāng)補(bǔ)償。

四是被繼承人去世前，一方繼承人出資翻建房屋且有房屋轉(zhuǎn)讓書面協(xié)議。若轉(zhuǎn)讓協(xié)議有效，則翻建人對新翻建房屋享有全部產(chǎn)權(quán);若翻建人與被繼承人非同一經(jīng)濟(jì)組織成員或已另獲批宅基地，則該轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效，新翻建房屋的處理方式與無書面轉(zhuǎn)讓協(xié)議的情況相同。

(三)分配宅基地房屋的拆遷利益

在分配宅基地房屋的拆遷利益時需將宅基地的居住保障功能作為首要考量因素。法院應(yīng)向當(dāng)事人或當(dāng)?shù)卮逦瘯{(diào)查清楚涉案宅基地房屋拆遷之前和當(dāng)前的實(shí)際居住情況。上海農(nóng)戶所得拆遷利益一般可分為宅基地使用權(quán)補(bǔ)償利益、房屋附屬設(shè)施拆除補(bǔ)償利益以及其他拆遷補(bǔ)償利益，分配規(guī)則如下：

1、宅基地使用權(quán)補(bǔ)償利益的分配

(1)優(yōu)惠購房指標(biāo)的分配

拆遷單位除給付被拆遷農(nóng)戶拆遷補(bǔ)償款外，還會分配一定面積的優(yōu)惠購房指標(biāo)。優(yōu)惠購房指標(biāo)應(yīng)優(yōu)先考慮宅基地使用權(quán)人，以保障其在居住房屋被征收后仍能獲得居住用房。

一是被繼承人生前居住房屋內(nèi)有同住繼承人，被繼承人去世后該房屋拆遷。由于拆遷房屋內(nèi)尚有宅基地使用權(quán)人，非使用權(quán)人不得依據(jù)自身享有部分房屋產(chǎn)權(quán)而要求獲得優(yōu)惠購房指標(biāo)。

二是被繼承人生前居住房屋內(nèi)無同住繼承人，被繼承人去世后該房屋拆遷。雖然拆遷房屋內(nèi)已無宅基地使用權(quán)人，但在實(shí)踐中拆遷單位一般會給予一定面積的優(yōu)惠購房指標(biāo)作為房屋拆遷補(bǔ)償，拆遷房屋的繼承人可以按照所占房屋產(chǎn)權(quán)份額分配指標(biāo)。

三是被繼承人生前居住房屋內(nèi)有同住繼承人，被繼承人在拆遷協(xié)議簽署后房屋交付前去世。只要未被拆遷單位收回，尚未使用的優(yōu)惠購房指標(biāo)仍可作為被繼承人遺產(chǎn)進(jìn)行分配。

四是被繼承人生前簽訂拆遷協(xié)議時，將自己的優(yōu)惠購房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓給繼承人。被繼承人的原優(yōu)惠購房指標(biāo)或所購房屋不能作為遺產(chǎn)處理，法院可向拆遷單位核實(shí)相關(guān)情況。

(2)宅基地使用權(quán)貨幣補(bǔ)償?shù)姆峙?/p>

上海市拆遷政策對宅基地使用權(quán)的貨幣補(bǔ)償計算方式主要有“數(shù)磚頭”和“數(shù)人頭”兩種，其中“數(shù)磚頭”占比較高。“數(shù)磚頭”一般為拆遷房屋重置成新價、同區(qū)域新建商品住房每平方米建筑面積的土地使用權(quán)基價和價格補(bǔ)貼三者之和乘以有證建筑面積。其中拆遷房屋重置成新價系對房屋本身拆除的補(bǔ)償，應(yīng)歸屬于房屋產(chǎn)權(quán)人。同區(qū)域新建商品住房每平方米建筑面積的土地使用權(quán)基價和價格補(bǔ)貼，應(yīng)由宅基地使用權(quán)人平均享有。“數(shù)人頭”一般是根據(jù)戶籍人口來計算補(bǔ)償金額，應(yīng)由宅基地使用權(quán)人按份共有。

(3)優(yōu)惠拆遷利益的分配

依據(jù)上海拆遷惠民政策，宅基地使用權(quán)人中的獨(dú)生子女、大齡未婚青年等特殊身份人員，通常會額外多算拆遷人口導(dǎo)致該戶拆遷利益增加，如考慮到大齡未婚青年以后結(jié)婚生子需要更多的住房要求。這些拆遷利益是基于特殊身份才給予的，故這些額外拆遷補(bǔ)償款和優(yōu)惠購房指標(biāo)應(yīng)歸于特殊身份人員，不應(yīng)在各宅基地使用權(quán)人之間平均分配。如案例二中，該戶在拆遷時因方乙系大齡未婚青年而額外獲得的拆遷利益應(yīng)歸屬于方乙本人。

2、房屋附屬設(shè)施拆除補(bǔ)償利益的分配

房屋附屬設(shè)施包括棚舍、無證建筑等。房屋附屬設(shè)施的拆除補(bǔ)償僅為建造物料的補(bǔ)償，應(yīng)歸于實(shí)際建造人。需要注意的是，實(shí)際建造人還應(yīng)包括雖未出資但仍在房屋中居住并享有宅基地使用權(quán)的人員。對房屋裝修的拆除補(bǔ)償是對裝修物料的補(bǔ)償，應(yīng)歸屬于實(shí)際出資裝修人。若無有效裝修出資憑證，則應(yīng)認(rèn)定裝修時農(nóng)戶內(nèi)居住的已有經(jīng)濟(jì)收入人員為實(shí)際出資裝修人。

3、其他拆遷補(bǔ)償利益的分配

除上述拆遷利益外，被拆遷農(nóng)戶還會得到諸如搬家補(bǔ)助費(fèi)、臨時過渡費(fèi)、速簽速搬費(fèi)、特殊對象補(bǔ)貼、自留地補(bǔ)償費(fèi)用等其他拆遷補(bǔ)償利益。拆遷政策和拆遷協(xié)議中一般均會根據(jù)費(fèi)用性質(zhì)明確分配方案：如搬家補(bǔ)助費(fèi)、臨時過渡費(fèi)、速簽速搬費(fèi)等是為了鼓勵實(shí)際居住人盡早搬遷，為其搬家和過渡期內(nèi)的居住提供相應(yīng)費(fèi)用，故應(yīng)歸屬于房屋實(shí)際居住人;特殊對象補(bǔ)貼則屬于對生活困難人員的特殊補(bǔ)貼，應(yīng)歸其個人所有;農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)成員對歸集體所有的自留地和耕地享有生產(chǎn)使用的權(quán)利，因此自留地補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)歸屬于農(nóng)戶內(nèi)農(nóng)業(yè)戶籍人員。

關(guān)于繼承的相關(guān)說明

析出被繼承人的拆遷利益后，即可按照法定繼承或遺囑繼承的方式分割被繼承人財產(chǎn)。在遺囑繼承中應(yīng)按照有效的遺囑內(nèi)容分配被繼承人的財產(chǎn)。在法定繼承中如果被繼承人存在多名子女，還需審查對被繼承人的贍養(yǎng)事實(shí)，承擔(dān)主要贍養(yǎng)義務(wù)的子女應(yīng)適當(dāng)多分。