8月20日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行在北京召開重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會，研究進一步落實房地產(chǎn)長效機制。銀保監(jiān)會、證監(jiān)會、外匯局、交易商協(xié)會等相關(guān)部門負責(zé)同志，以及部分房地產(chǎn)企業(yè)負責(zé)人參加會議。
會議指出，為進一步落實房地產(chǎn)長效機制，實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，增強房地產(chǎn)企業(yè)融資的市場化、規(guī)則化和透明度，人民銀行、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會同相關(guān)部門在前期廣泛征求意見的基礎(chǔ)上，形成了重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。
那么，為什么要推出“重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則”這一機制?后續(xù)有何影響?
財信研究院副院長伍超明表示，國內(nèi)外歷史經(jīng)驗表明，寬松貨幣環(huán)境都會存在或多或少的副作用。這次寬貨幣也不例外，存在部分資金漏損進入房地產(chǎn)市場的情況，副作用顯現(xiàn)，幾部門聯(lián)手堵上這些漏洞。
“資金過多流入房地產(chǎn)市場，不利于房地產(chǎn)長效機制的建立。而加大對房地產(chǎn)市場資金的監(jiān)測和規(guī)范，有利于金融風(fēng)險的防范化解，維護穩(wěn)定的宏觀環(huán)境。”伍超明表示。
“首次從房企的角度談長效機制”
近期中國人民銀行黨委書記、中國銀保監(jiān)會主席郭樹清在署名文章《堅定不移打好防范化解金融風(fēng)險攻堅戰(zhàn)》中表示：
房地產(chǎn)泡沫是威脅金融安全的最大“灰犀牛”。近年來，各地區(qū)各部門根據(jù)“房住不炒”和“一城一策”精神，優(yōu)化金融資源配置，嚴防資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。
具體看，2019年與2016年相比，房地產(chǎn)貸款增速下降12個百分點，新增房地產(chǎn)貸款占全部新增貸款的比重下降10個百分點。既滿足房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展的正常需要，又避免因資金過度集中出現(xiàn)更大風(fēng)險。
但郭樹清提醒，利率下行一致性預(yù)期強化后，有可能助長杠桿交易和投機行為，催生新一輪資產(chǎn)泡沫。一些地方的房地產(chǎn)價格開始反彈，金融資源有可能再次向高風(fēng)險領(lǐng)域集中。
事實上，房地產(chǎn)等資產(chǎn)市場天然容易加杠桿，具有“買漲不買跌”的特征，容易出現(xiàn)順周期波動和超調(diào)，因此傳統(tǒng)的單一調(diào)控框架存在著明顯缺陷，難以有效應(yīng)對系統(tǒng)性金融風(fēng)險，在一定程度上還可能縱容資產(chǎn)泡沫，積聚金融風(fēng)險。針對日益重要的金融周期問題，需要引入宏觀審慎政策加以應(yīng)對。
在此前，住房金融宏觀審慎政策形成了以因城施策差別化住房信貸政策為主要內(nèi)容的框架，此次提出的“重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則”則是從企業(yè)端著手。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，此次會議核心點在于，首次從房企的角度談了長效機制，這樣長效機制的工作就更加飽滿了，包括市場、監(jiān)管和企業(yè)。所以這不是簡單打壓開發(fā)商，而更多是希望從融資角度去看開發(fā)商未來融資和發(fā)展。會議繼續(xù)強調(diào)穩(wěn)地價等內(nèi)容，依然有助于穩(wěn)定后續(xù)房企拿地。
記者注意到，對房地產(chǎn)企業(yè)融資進行監(jiān)測已有政策信號端倪。今年4月，央行行長易綱在《經(jīng)濟研究》上發(fā)表的《再論中國金融資產(chǎn)結(jié)構(gòu)及政策含義》一文指出：
房產(chǎn)是我國居民的主要財產(chǎn)，且與金融資產(chǎn)之間存在對偶關(guān)系，房地產(chǎn)市場的發(fā)展、變化和波動對全社會財富的影響極大，與其他行業(yè)的關(guān)聯(lián)度也最高，保持房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展意義重大。
具體政策上，易綱建議要堅持穩(wěn)字當頭，穩(wěn)中求進，著力穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，加強對房地產(chǎn)市場融資狀況的全面監(jiān)測，按照“因城施策”原則，強化對房地產(chǎn)金融的逆周期宏觀審慎管理，監(jiān)測居民債務(wù)收入比和房地產(chǎn)貸款的集中度。
伍超明表示，這次會議提出“重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則”有以下幾個重要原因：
房地產(chǎn)投資增速大幅上漲的背后，是房地產(chǎn)資金來源增速提高，宏觀杠桿率的攀升。如1-7月房地產(chǎn)資金來源同比增長0.8%，首次轉(zhuǎn)正，較1-6月提高2.7個百分點，連續(xù)5個月大幅走高。而資金來源增速的提高，主要是居民和企業(yè)加杠桿。
二是房地產(chǎn)對消費的擠占效應(yīng)并未得到有效緩解。近期一二線城市房價回升導(dǎo)致樓市銷售熱度上漲，居民購房支出有所增加，部分居民可用于消費的資金依舊有限。
形成穩(wěn)定的金融政策預(yù)期
房企融資的手段眾多，包括貸款、債券、非標、境外發(fā)債等，部分房企還可以通過REITS、IPO、增發(fā)和配股等方式融資。部分時段，監(jiān)管部門對貸款調(diào)控趨嚴后，一些房企可能轉(zhuǎn)向高成本的非標融資，以維系資金鏈。再比如，當境內(nèi)發(fā)債比較困難時，一些房企會選擇境外發(fā)債。
總體而言，房地產(chǎn)融資呈現(xiàn)出高波動率、融資方式因時切換的特點，主要原因在于房企對未來融資的預(yù)期不確定、不同監(jiān)管部門的融資政策的不一致。
因此，會議指出，為進一步落實房地產(chǎn)長效機制，實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，增強房地產(chǎn)企業(yè)融資的市場化、規(guī)則化和透明度，人民銀行、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會同相關(guān)部門在前期廣泛征求意見的基礎(chǔ)上，形成了重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。
伍超明表示，從參與這次會議的監(jiān)管部門看，對房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資渠道如信貸、股票發(fā)行、海外融資、債券發(fā)行等實行全方位監(jiān)測，房地產(chǎn)企業(yè)的融資來源變得透明化。
“市場化、規(guī)則化、透明化的融資規(guī)則，有利于房地產(chǎn)企業(yè)形成穩(wěn)定的金融政策預(yù)期，合理安排經(jīng)營活動和融資行為，增強自身抗風(fēng)險能力，也有利于推動房地產(chǎn)行業(yè)長期穩(wěn)健運行，防范化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展。”會議表示。
在此之前，21世紀經(jīng)濟報道獨家報道，監(jiān)管部門為控制房地產(chǎn)企業(yè)有息債務(wù)規(guī)模，出臺新規(guī)對房企按“紅-橙-黃-綠”四檔管理，并設(shè)置了“三道紅線”，具體為剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率大于70%、凈負債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1倍。
如果“三線”均超出閾值為“紅色檔”，有息負債規(guī)模以2019年6月底為上限，不得增加;“二線”超出閾值為“橙色檔”，有息負債規(guī)模年增速不得超過5%;“一線”超出閾值為“黃色檔”，有息負債規(guī)模年增速不得超過10%;“三線”均未超出閾值為“綠色檔”，有息負債規(guī)模年增速不得超過15%。
“隨著地產(chǎn)調(diào)控的不斷推進，行業(yè)馬太效應(yīng)將逐漸顯現(xiàn)。優(yōu)質(zhì)資源將更多地流往盈利能力強、營運效率高的企業(yè)，而經(jīng)營不善的企業(yè)則將被逐步淘汰，行業(yè)集中度得到進一步提升。”國盛證券首席固收分析師楊業(yè)偉表示，“房地產(chǎn)企業(yè)信用資質(zhì)出現(xiàn)分化，強者愈強的局面可能出現(xiàn)。隨著行業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，房地產(chǎn)行業(yè)金融風(fēng)險逐步得到有效控制，優(yōu)質(zhì)龍頭房企仍具有加高性價比，值得進行投資。”記 者丨楊志錦